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L'impact des derniers tarifs douaniers américains sur les emprunteurs canadiens

En avril 2025, les États-Unis ont communiqué les détails de leur politique tarifaire, annonçant des droits de douane réciproques de 50 % sur les pays présentant un excédent commercial américain et des droits de douane de base de 10 % sur tous les partenaires commerciaux des États-Unis. Bien que le Canada soit exempté des droits de douane réciproques, il reste soumis à des droits de douane de 25 % sur les importations hors ACEUM, l'acier, l'aluminium, les voitures et les pièces détachées étrangères. 

Ces mesures tarifaires ont entraîné une forte baisse des rendements obligataires. Au Canada, le rendement des obligations d'État à 5 ans est tombé à 2,488 % le matin du 3 avril 2025. En conséquence, les taux hypothécaires fixes sont maintenant à leur niveau le plus bas depuis des années, avec des taux aussi bas que 3,74 % pour les hypothèques assurées et 3,99 % pour les emprunteurs non assurés. Cela représente une opportunité pour les emprunteurs qui cherchent à bloquer les taux ou à renouveler leurs hypothèques.

La Banque du Canada (BdC), dont on s'attendait initialement à ce qu'elle réduise ses taux en réponse aux défis économiques, a plutôt décidé de les maintenir inchangés. La BdC adopte une approche prudente, surveillant les développements mondiaux et les impacts potentiels sur l'économie canadienne, mais il est peu probable qu'elle procède à des baisses de taux drastiques pour le moment.

Malgré la baisse des taux hypothécaires, le marché immobilier canadien montre des signes de ralentissement. En février 2025, les ventes de logements ont chuté de 10,4 % par rapport à l'année précédente, et la demande s'est considérablement ralentie. Les acheteurs hésitent de plus en plus en raison de l'incertitude persistante quant à l'impact des droits de douane sur l'économie. 

Pour en savoir plus : Comment les droits de douane américains de 25 % pourraient-ils impacter les taux hypothécaires canadiens ?

Faits saillants de l'annonce de la Banque du Canada du 4 juin 2025

Le 4 juin 2025, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,75 %. Il s'agit de la deuxième pause consécutive après sept baisses de taux entre juin 2024 et mars 2025, soit une réduction totale de 225 points de base par rapport au pic de 5 %.

• Cette décision a été influencée par la conjonction de pressions inflationnistes croissantes et d'incertitudes commerciales persistantes. L'inflation globale hors taxes a atteint 2,3 %, soit un niveau supérieur à l'objectif de 2 % fixé par la Banque, et l'inflation sous-jacente a dépassé 3 %.
• Le taux au jour le jour restant inchangé, le taux préférentiel se maintient à 4,95 %. Cela signifie qu'il n'y aura pas de changement immédiat dans les coûts d'emprunt pour les Canadiens qui ont des prêts hypothécaires à taux variable, des marges de crédit hypothécaire ou d'autres produits de crédit liés au taux préférentiel.
• Les taux hypothécaires fixes, qui sont déterminés par les rendements obligataires plutôt que par le taux directeur de la Banque, restent élevés. Le rendement des obligations à 5 ans du gouvernement canadien continue de tourner autour de 2,8 %, ce qui limite la capacité des prêteurs à réduire davantage leurs taux. Le taux hypothécaire fixe assuré à 5 ans le plus bas actuellement disponible est de 3,84 %.
• Les rendements des produits d'épargne tels que les comptes d'épargne à intérêt élevé et les CPG restent également stables, offrant des rendements constants dans un climat économique instable.
• À l'avenir, la Banque du Canada devrait réduire ses taux de 50 points de base supplémentaires avant la fin de 2025. Cependant, la Banque reste prudente car elle évalue l'impact plus large des droits de douane sur les exportations, la confiance des entreprises et les dépenses des ménages.

Mise à jour du marché hypothécaire de mai 2025

L'année 2025 a été relativement lente pour le marché immobilier canadien, les acheteurs s'étant repliés sur eux-mêmes en raison de l'incertitude liée aux nouvelles menaces de tarifs douaniers américains. Si vous êtes à la recherche d'un taux hypothécaire au Canada, lisez ce qui suit pour obtenir des informations clés.

• Mise à jour de l'immobilier : Le 15 mai 2025, l'Association canadienne de l'immobilier (ACI) a fait état d'un ralentissement des ventes de logements, avec seulement 44 300 propriétés vendues en avril. Ce chiffre représente une baisse de 9,8 % par rapport à avril 2024 et reste pratiquement inchangé par rapport à mars, qui avait déjà marqué son plus bas niveau en 16 ans. Alors que les taux d'intérêt ont baissé par rapport à leur niveau record de 2023, les acheteurs sont maintenant aux prises avec les retombées économiques des tarifs douaniers. Les nouvelles inscriptions ont légèrement diminué de 1 % par rapport à mars, mais ont augmenté de 1,2 % d'une année sur l'autre, avec 94 234 logements ajoutés au marché en avril. Cela a contribué à augmenter le ratio national ventes/nouvelles inscriptions à 46,8 %. L'ACI considère qu'un ratio compris entre 45 % et 65 % est un indicateur d'un marché équilibré, où la concurrence entre les acheteurs n'est pas trop intense. À l'échelle nationale, il y avait 5,1 mois de stocks, ce qui correspond à la moyenne à long terme. Les prix des logements ont continué à baisser. Le prix de vente moyen à l'échelle nationale est tombé à 679 866 $, soit une baisse de 3,9 % d'une année sur l'autre. L'indice MLS des prix des propriétés, qui reflète mieux les conditions typiques du marché, a baissé de 1,2 % d'un mois à l'autre et de 3,6 % d'une année à l'autre. Pour ce qui est de l'avenir, la Banque du Canada devrait encore réduire ses taux en 2025, mais l'inflation persistante liée aux effets des tarifs douaniers pourrait limiter la baisse des taux. Les taux hypothécaires fixes restent également stables, les rendements des obligations d'État demeurant élevés. Les prochaines mesures de la banque centrale dépendront des données sur l'inflation et du rapport sur le PIB à venir.

  Pour en savoir plus : Les ventes de logements au Canada stagnent en avril, les acheteurs restant en retrait

• Mise à jour de l'IPC : Le taux d'inflation au Canada a continué à baisser en avril, l'indice des prix à la consommation augmentant de 1,7 % en glissement annuel, contre 2,3 % en mars. Cette baisse est principalement attribuable à une chute de 18,1 % des prix de l'essence, causée par une baisse de la demande mondiale, une augmentation de l'offre de pétrole de l'OPEP et l'élimination de la taxe fédérale sur le carbone. Toutefois, si l'on exclut l'énergie, l'inflation s'est établie à 2,9 %, ce qui suggère que les pressions sous-jacentes sur les coûts sont toujours présentes. L'alimentation est restée le principal moteur de l'inflation, les prix des magasins d'alimentation ayant augmenté de 3,8 %. Les coûts du logement ont augmenté de 3,4 %, y compris une hausse de 6,8 % des intérêts hypothécaires. Bien qu'encore élevée, cette hausse marque un ralentissement continu de la croissance des coûts hypothécaires, grâce aux réductions de taux de la Banque du Canada au cours de l'année écoulée. Les mesures de l'inflation de base - IPC-médian à 3,2 % et IPC-tronq à 3,1 % - restent bien au-dessus de la fourchette cible de la banque centrale. Cet écart entre l'inflation globale et l'inflation sous-jacente crée un défi politique avant la décision de la Banque du 4 juin, puisqu'elle doit mettre en balance le taux d'inflation global plus faible et les signes indiquant que les pressions sous-jacentes sur les prix n'ont pas disparu.

À lire également : L'IPC canadien atteint 1,7 % en avril en raison de la chute des prix de l'énergie

Prévisions du marché du logement au Canada pour 2025

L'ACI a révisé ses prévisions du marché du logement pour 2025 et 2026, ajustant les attentes en raison de l'incertitude économique persistante. Alors que les prévisions de janvier de l'ACI anticipaient une reprise du marché du logement, les risques croissants liés aux tarifs douaniers et aux retombées économiques plus générales ont entraîné un ralentissement des ventes de logements et de la croissance des prix dans certaines régions. Pour 2025, l'ACI s'attend maintenant à ce que 482 673 propriétés résidentielles soient vendues, ce qui représente une importante révision à la baisse par rapport à la croissance de 8,6 % précédemment prévue. Le prix moyen national des logements devrait diminuer légèrement de 0,3 %, pour atteindre 687 898 $, soit 30 000 $ de moins que les estimations précédentes. Pour 2026, l'ACI prévoit une reprise modeste, projetant une augmentation de 2,9 % des ventes de logements pour atteindre 496 487 unités. Toutefois, on s'attend toujours à ce que les ventes n'atteignent pas le demi-million d'unités pour la quatrième année consécutive. Le prix moyen national des logements devrait augmenter de 1,2 % pour atteindre 696 074 $ en 2026.

Mise à jour sur la réforme du système hypothécaire canadien

Le 16 septembre 2024, le gouvernement fédéral a annoncé des modifications importantes aux règles d'admissibilité aux prêts hypothécaires, touchant tant les acheteurs d'une première propriété que ceux qui acquièrent des maisons neuves.

À compter du 15 décembre 2024 :

• Les amortissements sur 30 ans seront disponibles pour tous les acheteurs d'une première propriété, qu'ils aient ou non un prêt hypothécaire assuré. Cette mesure s'applique également à tout achat de maison neuve.
• Le prix d'achat maximum pour un prêt hypothécaire assuré (lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %) passera de 1 million à 1,5 million de dollars.

Ces réformes hypothécaires, parmi les plus marquantes depuis 2012, visent à améliorer l'accessibilité des acheteurs de première propriété au marché immobilier.

Pour plus d'information sur ces nouvelles règles hypothécaires, consultez l'article de blogue de Ratehub.ca.

Autres calculatrices hypothécaires

• Calculatrice de la capacité d'emprunt hypothécaire
• Calculatrice de la taxe de bienvenue
• Calculatrice d'assurance prêt hypothécaire (assurance SCHL)
• Calculatrice de refinancement hypothécaire
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