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Changement de prêteur hypothécaire

Lorsque votre terme hypothécaire tire à sa fin, vous devez prendre de nombreuses décisions importantes. L'une des plus importantes concerne votre prêteur : le garder ou le changer?

Habituellement, troquer son prêteur est souvent plus avantageux. Toutefois, vous devez garder en compte un certain nombre de choses. Pour cela, nous allons regarder les différentes étapes reliées au changement et nous allons vous aider à effectuer la meilleure décision selon votre situation.

 

Pourquoi changez de fournisseur ?

Il y a deux scénarios possibles où le changement est très logique:

1. Afin d’obtenir un taux hypothécaire plus bas

Si vous avez accès à un taux plus bas ailleurs, continuer avec votre fournisseur signifie que vous allez payer des milliers de dollars en intérêts.

Exemple :Votre maison a une valeur de 300 000 $ et l’hypothèque est de 215 000 $ amortie sur 25 ans.

Si votre créancier vous offre de renouveler pour un terme de 5 ans au taux fixe de 3,79 %. Alors, votre hypothèque mensuelle s’élèvera à 1 107 $, et vos intérêts de 5 ans, à 37 880 $.

Grâce à ce changement, vous pourrez économiser 5,208$ d’intérêts sur 5 ans:

   $37 880 (intérêt avec le fournisseur A) 

- $32 672 (intérêt avec le fournisseur B)

= économies d'intérêt: $5 208 

2. Afin de négocier de meilleurs termes et les conditions

Si un autre prêteur peut vous offrir de meilleures conditions, il peut être intéressant de changer de créancier. Une des choses les plus apte à vous faire changer de fournisseur concerne les options de remboursement anticipé. Si un nouveau prêteur peut vous offrir de meilleures options de remboursement anticipé, le changement peut vous permettre de payer votre hypothèque plus rapidement et vous évitera d'avoir à payer des intérêts en plus.

Par exemple, la plupart des prêteurs vous permettent d'augmenter le montant de votre versement hypothécaire mensuel, une fois par an, mais ce montant varie selon le prêteur.

Augmentez vos versements mensuels de 10 %

Vos privilèges de remboursement anticipé actuels vous permettent d'augmenter le montant de votre versement hypothécaire mensuel de 10% une fois par an. Si vous décidez de n’en profiter qu’une seule fois au début de votre terme de 5 ans, le nouveau de votre versement hypothèque sera de:

   $1 107 (paiement mensuel)

x 10,0% (augmentation de paiement)

= nouveau paiement mensuel: 110,70%

   1 107 $ (paiement mensuel originale)

+ 110,70 % (augmentation mensuelle)

= nouveau paiement mensuel: 1 218 $ 

Si vous effectuez des paiements mensuels de 1 217,70 $ pendant 5 ans, vous devrez payer 37 229,22 $ en intérêts. En augmentant le montant de votre versement hypothécaire mensuel de 10 % au début de votre terme, vous économisez 650,78 $ sur les intérêts: 37,880$ – 37,229.22$ = 650,78$.

    $37 880 (intérêt total initial)

- 37 229,22 $ (intérêt total nouveau)

= économies d'intérêt: 650,78 $ 

Augmentez vos versements mensuels de 20 %

Disons que vous changez de prêteur parce qu’il vous offre le même taux fixe (3,79 %), mais avec des meilleurs privilèges de remboursement anticipé. Avec lui, vous pouvez augmenter le montant de vos mensualités de 20 % au lieu de 10 %. Si vous n’en profitez qu’au début de votre terme, votre nouveau paiement sera de:

   1 107 $ (paiement mensuel)

x 20,0 % (augmentation de paiement)

= nouveau paiement mensuel: 221,40 $ 

    1 107 $ (paiement mensuel originale)

+ 221,40 $ (augmentation mensuelle)

= nouveau paiement mensuel: 1 328 $ 

Avec des paiements de 1 328,40 $ par mois pendant 5 ans, vous payerez 36 576,01 $ d’intérêts. En augmentant le montant vos versements hypothécaires mensuels de 20 % au début de votre terme, vous économiser 1 303,99 $ en intérêts:

   37 880 $ (intérêt total initial)

- 36 576,01 $ (intérêt total nouveau)

= économies d'intérêt: 1 303,99 $ 

Le tableau ci–dessous indique la différence entre les deux options de remboursement anticipé :

Détails du terme Options de paiement mensuel anticipéPaiement mensuel + options de paiement anticipéIntérêts payés sur 5 ansÉconomies sur les intérêts
Prêteur actuel5–ans Fixe à 3,79 %Paiement hypothécaire + 10 %1 217,70 $37 229,22 $650 78 $
Nouveau prêteur5–ans Fixe à 3,79 %Paiement hypothécaire + 20 %1 328,40 $36 576,01 $1 303,99 $
Différences entre les options de remboursement anticipé+10 %+ 110,70 $653,21 $653,21 $

Encore une fois, il est important de noter que les options de remboursement anticipé diffèrent selon le créancier. Certains prêteurs vous permettent d'augmenter le montant de votre versement hypothécaire mensuel de 10 à 25 % une fois par an, et d’autres vous permettent de faire des paiements forfaitaires chaque année, puis il y a ceux qui vous offrent les deux possibilités.

 

Comment changer de fournisseur

La première étape pour changer de fournisseur est de trouver un prêteur qui peut vous offrir un taux et / ou des conditions préférables. Pour ce faire, vous pouvez faire des recherches indépendantes, ou communiquer avec un courtier hypothécaire qui vous guidera tout au long du processus.

Une fois le prêteur trouvé, vous présenterez une demande de prêt hypothécaire puisque le nouveau créancier possède différents critères d’évaluation. Généralement, il vous demandera les documents suivants:

  • une copie de l’offre de renouvellement de votre prêteur actuel
  • une preuve que vous êtes propriétaire de la maison, (facture d'impôt foncier)
  • une confirmation de votre revenu, (un talon de paie ou une lettre de votre employeur) , et
  • une preuve d'assurance immobilière.
Note : Il est important de noter que vous pouvez modifier votre taux d'intérêt, la fréquence de vos paiements et négocier les options de remboursement anticipé, mais le montant de votre prêt hypothécaire et la période d'amortissement demeurent les mêmes.

Une fois votre demande de prêt hypothécaire approuvée, votre nouveau prêteur vous demandera une déclaration de versement signée par votre ancien prêteur. Le relevé de remboursement inclura les détails de votre prêt hypothécaire actuel, le montant de votre prêt hypothécaire ainsi que la date de renouvellement. Il utilisera le solde hypothécaire indiqué sur votre relevé comme celui de votre nouveau solde.

La dernière étape, avant de finaliser le changement de fournisseur, est la rencontre avec le nouveau prêteur afin de lui défrayer les frais de changement, si applicables (décrits ci–dessous). Ensuite, il réglera le montant du prêt à l’ancien créancier et vous livrera un nouveau contrat hypothécaire.

 

Frais et pénalités

Les frais que vous aurez à payer lors du changement de fournisseur peuvent être les suivants:

  • Des frais d'évaluation pour vérifier la valeur de votre propriété (entre 150 $ et 500 $)
  • Un droit de cession immobilier pour le transfert de l'hypothèque d’un prêteur à l’autre (entre 25 $ et 330 $)
  • Des frais de décharge pour enregistrer la nouvelle hypothèque (entre 5 $ et   395 $) , et
  • Des frais juridiques pour que l’avocat signe la nouvelle convention de prêt hypothécaire (1 500 $) .
Note : Les prêteurs offrent souvent de payer une partie ou la totalité de ces frais lorsque vous vous engagez avec eux.

 

Lorsque le changement de fournisseur devient trop compliqué

Malheureusement, il existe quelques situations où vous ne pouvez pas simplement changer de fournisseur en utilisant les méthodes que nous avons décrites ci–dessus.

Voici ces situations en détails:

  • Si vous voulez changer de fournisseur arrivé à la moitié de votre terme hypothécaire. Vous serez obligé de résilier le contrat hypothécaire et donc de payer une pénalité.
  • Si vous avez une garantie hypothécaire, vous ne pouvez pas changer de fournisseur en utilisant une de nos méthodes. Au lieu, vous devrez embaucher un avocat spécialisé en immobilier (et, payer d’importants frais juridiques) pour vous aider.
  • Si vous voulez changer le montant de votre prêt hypothécaire ou la période d'amortissement au moment du renouvellement, vous ne pourrez pas le faire. Le mieux, dans ce cas, serait de refinancer avec votre prêteur actuel, mais vous ne pouvez pas changer de prêteur.

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