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  2. Achat d'une Première Maison

RAP – Utilisez votre REER pour investir

En plus de profiter des meilleurs taux hypothécaires, l'utilisation de votre régime enregistré d'épargne–retraite (REER) est une très bonne source de financement pour votre prêt hypothécaire. Dans le cadre du Régime d'accession à la propriété du gouvernement canadien, il vous permet d'emprunter jusqu'à 25 000$ de votre REER pour effectuer l'acompte de 5%, libre d'impôt. Puisqu'il s'agit d'un prêt, le montant doit être remboursé, et la durée de remboursement est de 15 ans.

Calculez vos versements hypothécaires

Vous songez à utiliser vos REER dans le cadre du régime d'accession à la propriété? Déterminez le montant de vos versements mensuels selon votre mise de fond.


Admissibilité pour acheteur d'une première maison

Afin d'être admissible à titre d'acheteur de première maison, vous devez répondre aux critères suivants:

  • Être non propriétaire d'une maison au cours des quatre dernières années / ne pas posséder de maison au cours des quatres dernières années
  • Signer une entente écrite (offre d'achat) pour acheter une maison
  • Avoir l'intention de vivre dans la maison dans l'année d'achat
  • Si vous avez profité du Régime d'accession à la propriété auparavant, vous devez vous assurer de ne pas avoir un solde impayé
  • Vous devez faire le retrait de votre REER dans les 30 jours suivant la prise du titre de la maison
  • Vous devez acheter la maison avant le 1er Octobre de l'année après avoir effectué le retrait1

Chaque conjoint est également considéré séparément quant à son admissibilité en tant qu'acheteur d'une première maison. Par exemple, si vous avez été propriétaire d'une maison pendant les quatre dernières années, mais votre conjoint ne l'a pas été, votre conjoint serait en mesure de retirer de l'argent de leur REER en vertu du régime d'accession à la propriété. Aussi, si vous vous décidez de faire un retrait à partir de votre REER et n'êtes pas éligible comme acheteur d'une première maison, ce retrait sera taxé et vous devrez l'inclure dans votre déclaration de revenus comme un revenu imposable. Si vous et votre conjoint répondez aux exigences pour d'acheteurs d'une première maison, chacun de vous peut retirer jusqu'à 25 000$ de votre REER, pour un total de 50 000 $.2

[Il y a une exception: si votre conjoint a habité dans une maison où vous avez déjà été propriétaire, ils ne seront plus admissible en tant qu'acheteur d'une première maison]

Afin de participer au Régime d'accession à la propriété (RAP), vous devez imprimer une copie du formulaire T1036. Ce formulaire est disponible sur le site web de l'agence du revenu du Canada (www.cra-arc.gc.ca). Vous devez remplir la section 1, et rendre le formulaire à l'institution financière qui détient vos REER afin qu'elles puissent remplir la section 2. Votre institution financière vous fera parvenir le formulaire T4RSP, qui confirmera à quel point vous avez retiré des fonds de vos REER dans le cadre du régime d'accession à la propriété. Vous devez référencer ce formulaire dans votre déclaration de revenus pour l'année où vous avez fait le retrait.3


Remboursement de prêt encouru grâce au régime d'accession à la propriété

Depuis que l'initiative du régime à l'accession à la propriété est considérée comme un prêt, vous devez rembourser le montant retiré de votre REER dans les 15 ans suivants. Le premier versement est dû deux ans après la date du premier retrait. L'agence du revenu du Canada vous enverra un avis de cotisation, qui indiquera le montant du prêt que vous devez rembourser, le solde restant à rembourser, et le montant de votre prochain paiement. Pour commencer à rembourser ce prêt, vous devez apporter une contribution à votre REER dans l'année où le remboursement est prévu ou dans les 60 premiers jours de l'année suivante.4


Avoir un prêt hypothécaire dans vos REER

Bien que ce n'est pas une pratique courante, vous avez la possibilité d'avoir votre prêt hypothèque dans vos REER. Cela est seulement possible si vous avez épargné assez d'argent, ou avez l'équivalent du montant de votre hypothèque en trésorerie dans vos REER. Vos REER remplacent essentiellement la banque ou le prêteur, en étant la source des fonds qui vous sont nécessaires pour acheter votre maison tout en payant des intérêts réguliers et des paiements de capital.

Pour comprendre comment cela fonctionne, nous allons examiner un exemple où Mitch fera l'achat d'une maison à 400 000 $, avec un acompte de 20%:

Étape 1:
Acompte provennant des épargnes personnelles
$400,000 * 20% = $80,000
Étape 2:
Solde restant au montant emprunté de vos REER
$400,000 – $80,000 = $320,000
Étape 3:
Le reste est emprunté d'un REER
400 000 $ est remis au vendeur
Étape 4:
Les montants sont combinées et remis au vendeur
Pour cet exemple nous allons utiliser un taux marché de 4%
Étape 5:
Mitch fixe son taux d'intérêt avec le taux du marché
Pour cet exemple nous allons utiliser une période d'amortissement de 25 années
Étape 6:
Calculez le montant du versement mensuel
Paiement mensuel est égal à 1 683.27 $
Étape 7:
Le paiement mensuel est versé dans le REER au cours des 25 prochaines années
1,683.27 $ * 12 mois * 25 ans = 504 981 $

Donc, au cours des 25 prochaines années, Mitch paiera 1 683.27 $ dans son REER à chaque mois. À la fin des 25 ans, il aura versé un total de 504 981 $ dont 320 000 $ pour couvrir le capital du prêt hypothécaire et 184 981 $ en paiements d'intérêts.

La portion des intérêts de cette somme est libre d'impôt, car elle fait parti de ses REER, et le taux de rendement sur les 320 000 $ du REER à Mitch sera de 4% au cours de la période de 25 ans.


Avantages d'avoir votre prêt hypothécaire à partir de vos REER

L'avantage d'avoir votre prêt hypothécaire à partir de vos REER, c'est d'avoir un rendement sûre et fiable. Il est essentiel de comparer ce taux de rendement au coût d'opportunité d'investir dans vos REER et vos autres actifs. Certaines personnes aiment aussi le fait qu'elles paient l'intérêt à elles–mêmes plutôt qu'à la banque.


Inconvénients d'avoir votre prêt hypothécaire à partir de vos REER

Il est également important de considérer les inconvénients associés à cette stratégie. Tout d'abord, vous devez être prêt à payer les frais d'administration, tels que frais d'installation, les frais d'administration fiduciaire ou d'hypothèque, les frais REER et les frais juridiques qui ensemble peuvent atteindre plus de 1000 $.5

Deuxièmement, vous devez obtenir l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL quel que soit la taille de votre acompte. Avec les prêts hypothécaires traditionnels, les acheteurs de maison ne sont tenus d'avoir une assurance prêt hypothécaire que si leur versement initial est inférieur à 20%. Si vous maintenez votre prêt hypothèque à partir de vos REER, vous devez donc obligatoirement être souscrit à une assurance prêt de la SCHL, même si votre versement initial est de 20% ou plus. L'assurance prêt de la SCHL est calculée comme un pour cent du montant de votre prêt hypothécaire comme suit:

Période d'amortissement Acompte (% du prix de vente)
5–9.99% 10–14.99% 15–19.99% 20–24.99% 25–34.99% 35% ou plus
Entre 31 et 35 ans 3.15% 2.40% 2.15% 1.40% 1.15% 0.90%
Entre 26 et 30 ans 2.95% 2.20% 1.95% 1.20% 0.95% 0.70%
25 ans ou moins 2.75% 2.00% 1.75% 1.00% 0.65% 0.50%

Enfin, si le montant de votre REER a été entièrement utilisé pour subvenir à votre hypothèque, vous dédiez l'ensemble de votre portefeuille à un taux de rendement fixe.


Notes et Commentaires

  1. Régime d'accession de la propriété (RAP), Agence du Revenu du Canada, 05 Janvier 2010
  2. Régime d'accession de la propriété (RAP), Agence du Revenu du Canada, 05 Janvier 2010
  3. Régime d'accession de la propriété (RAP), Agence du Revenu du Canada, 05 Janvier 2010
  4. Régime d'accession de la propriété (RAP), Agence du Revenu du Canada, 05 Janvier 2010
  5. RRSPs: 41 Strategies Canadians Need To Know About Our Country's Single Greatest Tax Planning Tool, Lulu.com, 2008