Is your bank turning you down?
If you can’t qualify for a refinance or HELOC, you may want to consider a second mortgage.
Prêteur privé
Les hypothèques privées sont des prêts à court terme avec intérêts seulement, allant de 1 à 3 ans. Les prêts à intérêts seulement permettent aux propriétaires de n'effectuer aucun paiement sur le capital hypothécaire emprunté à fur et à mesure que les frais d'intérêts sont couverts à chaque mois.
Les prêteurs privés ont réalisé que les lignes directrices de prêt conservatrices utilisées par les banques et les prêteurs traditionnels excluent de nombreuses personnes qui sont en fait capables de rembourser leurs prêts. Surtout, les prêteurs privés prennent en compte la valeur globale d'une propriété et sa valeur marchande plutôt que de simplement l'historique de crédit de l'emprunteur.
Pourquoi devrais–je faire affaire avec un prêteur hypothécaire privé?
- Vous voulez acheter une propriété non conventionnelle, que les prêteurs traditionnels ou banque ne veulent pas financer pas.
- Vous avez besoin de financement rapide et ne voulez pas perdre de temps avec le long processus d'approbation habituel.
- Votre mauvaise historique de crédit signifie que vous êtes refusé par les prêteurs traditionnels.
- Vous avez seulement besoin d'un prêt à court terme.
- Vous avez des revenus 'non vérifiable' qui vous empêche d'obtenir un prêt hypothécaire traditionnel.
| Types de prêteurs d'hypothèques privés | Description | Exemple |
|---|---|---|
| Individuals | Individus qui prêtent des fonds pour obtenir un retour sur leur investissement. |  |
| Syndicate | Groupe d'individus qui font des investissements privés depuis un fond commun en évaluant les projets cas par cas. |  |
| Corporation d'investissement hypothécaire | Groupe d'investisseurs qui investissent leurs fonds selon plusieurs offres de projet à la fois, tant et aussi longtemps qu'ils respectent les lignes directrices de prêt |  |
| Caractéristiques de base d'un prêt hypothécaire privé | |||
|---|---|---|---|
| Taux d'intérêts | 10%–18% | Les taux hypothécaires privés sont plus grands lorsque vous comparez à ceux offerts par les prêteurs traditionnels et prêteurs aux clients ayant une mauvaise côte de crédit. Donc, ils devraient représenter une option de dernier recours. | |
| Frais | 1%–3% | Les frais attachés aux hypothèques privées, incluant les frais de courtage et les coûts d'installation s'élèvent entre 1 et 3% du montant de votre prêt hypothécaire. | |
| Conditions disponibles | 1–35 ans | Les conditions sur les hypothèques de second rang peuvent varier entre 1 à 35 ans[2] | |
Calcul des intérêts d'un prêt hypothécaire privé
Prenons par exemple d'un prêt hypothécaire privé, et supposons que le propriétaire à besoin d'emprunter 400 000 $ à 8% d'intérêt sur un terme d'une durée de 2 ans. Nous souhaitons calculer les paiements mensuels et le total des intérêts alors allons–y de la façon suivante:
Étape 1:
Calculez le paiement mensuel
8%
taux d'intérêt annuel
÷
12
mois de l'année
=
0,66%
taux d'intérêt annuel
0,66%
taux d'intérêt annuel
$400 000
montant de l'hypothèque
=
$2 667
paiement mensuel des intérêts
Étape 2:
Calculez les intérêts sur la durée
$2 667
paiement mensuel des intérêts
12
mois de l'année
2
années en terme
=
$64 000
taux d'intérêt mensuel
A la fin de la durée du terme de 2 ans, l'emprunteur aurait effectué des paiements pour intérêts seulement totalisant 64 000 $. À la fin des deux ans, l'emprunteur doit toujours payer au prêteur le capital complet de 400 000$.
Avec une côte de crédit de moins de 600, il est probable que vous ayez été refuser par un prêteur aux clients ayant des mauvaises côtes de crédit ou un prêteur conventionnel. Vous auriez peu de choix que de vous tournez vers un prêteur privé. Les prêteurs privés offrent une option pour les clients avec un crédit moins qu'exemplaire. Comme c'est une option de financement rapide avec un risque plus élevé pour le prêteur, les taux d'intérêt sont presque toujours plus élevés.
Quels sont les taux hypothécaires et frais que je peux m'attendre d'un prêt privé?
Les taux hypothécaires peuvent varier entre 10 et 18% , selon l'emprunteur et les conditions économiques actuelles. Comme ils sont presque toujours plus élevés que les taux offerts par les prêteurs hypothécaires traditionnels, vous devriez seulement faire affaire avec un prêteur privé si les banques et autres prêteurs de mauvais crédit tels que HomeTrust refusent votre demande de prêt.
Les taux varient selon la source du financement. Si, par exemple, un prêteur privé est financé par une compagnie d'investissement hypothécaire, alors il voudra sans doutes obtenir un taux de rendement solide pour leurs investisseurs.
Prêteurs privés d'hypothèques spécialisés
Dans le cas d'un prêt octroyé par un prêteur traditionnel, le courtier reçoit une commission directement de la part de ce prêteur. Lorsque vous faites affaire avec un prêteur privé, vous (l'emprunteur) payez les honoraires du courtier directement. Les prêts privés encourent également des frais de dossier et donc le total des honoraires payés est entre 1 et 3% du montant du prêt.
La bonne nouvelle est que ces frais peuvent être ajoutés au montant du prêt hypothécaire. Disons que vous avez besoin d'emprunter 100 000 $, et donc responsable à couvrir des honoraires de 3 000 $ (100 000 $ * 3%). Afin de couvrir ces coûts supplémentaires, vous demander un prêt sera de 103 000 $.
Prêteurs privés d'hypothèques spécialisés
Les prêteurs privés se spécialisent souvent dans une catégorie de prêts. Voici quelques exemples:
- Commercial vs résidentiel: Les prêteurs privés se spécialisent généralement dans un type de propriété afin de concentrer leur investissements.
- Refinancement pour la consolidation de dettes vs rénovation, etc.: Les prêteurs choisissent parfois leur spécialité de produit en se basant sur la raison pour laquelle le client recherche un prêt hypothécaire. Certains prêteurs fournissent des fonds seulement aux clients qui font un refinancement avec l'intention d'acheter une autre propriété.
- Préférence pour les zones urbaines: Les grands centres urbains sont plus attrayants pour les prêteurs privés, car ces régions ont une plus grande valeur immobilière.
- Préférence pour les région où ils vivent: Les prêteurs sont plus l'aise d'investir dans la région où ils vivent puisqu'ils peuvent personnellement évaluer la propriété. Cependant, ce n'est pas toujours le cas.
Quel est le délai pour l'obtention d'un prêt privé?
L'approbation arrive habituellement moins d'une semaine et des fois peu arrivée dès que quelques jours suivant l'application.Le traitement de la demande d'emprunt et le déblocage des fonds prend environ 2 à 3 semaines.
Les prêteurs hypothécaires privés veulent que leurs clients soit en mesure de transférer leur prêt à un prêteur traditionnel dans un délai d'an à 18 mois. Elles se spécialisent dans le financement rapide et doivent donc être en mesure de recueillir leur investissement dans le délai spécifié. Par conséquent, un prêteur privé va essayer d'aider le client à obtenir de l'aide d'une prêteur traditionnel, ce qui est aussi dans le meilleur intérêt du client.
Quels seront les critères des prêteurs privés?
Les prêteurs privés ont des directives plus strictes sur certains facteurs comparativement aux prêteurs traditionnels pour compenser le risque supplémentaire.
- Type et valeur de la propriété. C'est sans doute le plus facteur important pour être approuver par un prêteur privé. Le bien hypothéqué doit être en bon état et devra subir une évaluation rigoureuse avant que vous obtenez l'approbation. Si vous avez une mauvaise côte de crédit, vous êtes considéré comme un client à risque et les prêteurs privés doivent s'assurer que leur investissement est sécurisé, en cas de défaut sur votre prêt hypothécaire.
- Revenu. Votre revenu peut se trouver sous deux catégories. Revenu Vérifiable est préféré par les prêteurs à l'aide des avis de cotisation.Revenu non vérifiable, est courant pour les travailleurs autonomes ou employés à commission, et donc les prêteurs doivent faire une estimation du revenu en prenant la moyenne salariale de votre industrie.
- Acompte (si vous achetez). Avec un prêteur d'hypothèques privé, le ratio prêt valeur minimum est de 85% sur la propriété. Cela veut dire que vous devez faire une mise de fonds d'au moins 15% pour obtenir l'approbation du prêt. Si vous pouvez vous permettre de mettre un acompte plus élevé, alors il est conseillé de le faire. Un grand acompte signifie que vous avez plus de fonds investis dans la propriété et que vous avez plus à perdre. Les prêteurs peuvent aussi prendre ce fait comme un signe que vous pouvez bien gérer vos finances personnelles.
- Equité (si vous refinancez). si vous allez refinancer, un prêteur privé peut vous permettre un ratio prêt valeur maximum à 85%. Par exemple, si votre propriété est d'une valeur d 400 000 $, vous pouvez refinancer jusqu'à 340 000 $. Beaucoup de prêteurs privés préfèrent un prêt valeur maximum de 75%, surtout en Colombie–Britannique. En ce qui concerne une participation minimale dans votre propriété sous forme d'acompte, il n'y en a pas.
Que faire si j'ai une garantie sur mon hypothèque?
Si vous avez signé pour avoir une garantie hypothécaire auprès de votre banque, vous avez 'promis' la totalité de l'équité sur votre maison à cette banque. Par conséquent, il est donc presque impossible pour un autre prêteur (même un prêteur privé) de refinancer votre propriété, de fournir une deuxième hypothèque ou encore pour vous de changer de prêteur au moment de votre renouvellement.
Un courtier hypothécaire peut vous aider en vous mettant en contact avec le bon prêteur hypothécaire privé pour vous. Avec un prêteur privé, la commission du courtier n'est pas incluse dans le montant du prêt, de sorte que votre courtier vous facturera des frais initiaux de petite taille. Malgré cette charge, il peut valoir la peine de trouver un prêteur qui peut vous fournir un meilleur taux hypothécaire pour vos besoins financiers.
En résumé, la principale différence entre les prêteurs et les prêteurs hypothécaires privés est le fait que les prêteurs privés considèrent les propriétés sur la capacité d'un emprunteur à rembourser son prêt, et pas seulement sur l'historique de crédit. Chaque cas client est évalué individuellement en tenant compte des faits mentionnés ci–dessus.