Taux fixe ou variable?
Jamie David, Directrice principale du marketing et des opérations hypothécaires
L'une des premières décisions que doivent prendre les acheteurs de maison est de choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable.
Quelle est la différence entre les taux fixes et les taux variables?
Avec une hypothèque à taux fixe, le taux hypothécaire et le versement mensuel va rester constant au cours de la durée du terme du prêt hypothécaire.
Avec un taux variable, cependant, le taux hypothécaire fluctue en fonction du taux préférentiel fixé par la Banque du Canada. Un taux variable sera écrit comme 'taux préférentiel + / – un pourcentage déterminé (par example : taux préférentiel – 0,85 %). Bien que le taux préférentiel fluctue, la relation avec le taux préférentiel restera lui constant au cours du contrat hypothécaire.
Taux hypothécaires fixes et variables au fil de temps
Les taux variables ont tendance à être légèrement inférieurs aux taux fixes à tout moment, car ils sont intrinsèquement moins risqués pour les prêteurs. Cependant, ce n'est pas toujours le cas, comme l'illustre le graphique ci-dessous. Vous remarquerez qu'à la fin de 2019, les taux variables à 5 ans étaient plus élevés que les taux fixes, tandis que vers la fin de 2022, l'écart entre les taux variables et fixes à 5 ans était pratiquement inexistant. En 2024, depuis le début de l'année, les taux hypothécaires variables sur 5 ans sont sensiblement plus élevés que les taux fixes sur 5 ans.
Graphique interactif : Taux hypothécaires sur fixes et variables sur 5 ans
Comparaison des taux hypothécaires fixes et variables
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Popularité des taux hypothécaires fixes comparés aux taux variables
Les taux hypothécaires fixes sont historiquement les plus populaires des deux types de taux. Toutefois, pendant la majeure partie de l'année 2021 et jusqu'en 2022, les taux hypothécaires variables ont été nettement inférieurs aux taux fixes, ce qui a entraîné un regain de popularité des prêts hypothécaires à taux variable. Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), au second semestre 2021, plus de 50 % des nouveaux prêts hypothécaires et des renouvellements de prêts hypothécaires étaient des prêts hypothécaires à taux variable. De plus, selon un rapport publié par la Banque du Canada, les prêts hypothécaires à taux variable représentaient environ un tiers de la dette hypothécaire canadienne à la fin de 2022, contre seulement 20 % en 2019. Toutefois, dans la foulée des huit hausses de taux successives de la Banque du Canada entre mars 2022 et janvier 2023, les taux hypothécaires variables se sont envolés et, par conséquent, les taux hypothécaires variables ont perdu de leur popularité. En 2021 et 2022, les demandes de taux hypothécaires variables adressées à Ratehub.ca représentaient respectivement 23 % et 26 % de toutes les demandes de taux hypothécaires. En 2023, les demandes de taux hypothécaires variables ne représentaient que 5,36 % des demandes de taux faites à Ratehub.ca. Selon l'Enquête 2024 de la SCHL auprès des emprunteurs hypothécaires, 23 % des consommateurs ont opté pour des prêts hypothécaires à taux variable, en baisse par rapport à 27 % en 2023. Par contre, les prêts hypothécaires à taux fixe représentaient 69 % de tous les prêts hypothécaires contractés en 2024, selon la même enquête. Les autres étaient des produits hypothécaires mixtes à taux fixe et à taux variable.
Comparaison des taux hypothécaires fixes et variables
Vous pouvez penser à la différence entre les taux hypothécaires fixes et variables comme la prime attachée à l'assurance que le taux applicable sur le prêt n'augmentera pas. Lorsque les taux d'intérêt sont bas et il que vous n'anticipez pas une baisse continue, il est généralement conseillé de gelé à un taux fixe car les taux variables seront, au mieux, stable, ou risque d'augmenter. D'autre part, si vous vous attendez à une baisse des taux d'intérêt, choisir un taux variable est préférable car vous serez en mesure de payer moins d'intérêts. De même, si la différence entre le taux variable et le taux fixe est significative, il se peut que cela ne vaille pas la peine de payer la prime pour la protection de la stabilité d'un taux fixe.
Les variables qui affectent les taux hypothécaires fixes et variables
En conclusion, les taux hypothécaires fixes suivent le rendement des obligations du Canada, majoré avec un certain différentiel, tandis que les rendements des obligations sont affectés par des facteurs économiques comme le chômage, l'exportation et l'inflation.
Taux fixes à 5 ans et rendement des obligations à 5 ans (graphique interactif)
Les taux variables sont affectés par ces mêmes facteurs économiques, à l'exception du fait que les taux variables fluctuent selon les variations du taux préférentiel, le taux auquel les banques prêtent de l'argent à la plupart de leurs clients solvables. Les taux hypothécaires variables sont généralement indiqué comme 'taux préférentiel plus ou moins un pourcentage de rabais ou de prime. Par exemple, un taux variable pourrait être écrit comme taux préférentiel moins 0,8 %. Ainsi, lorsque le taux préférentiel est, disons, 5 %, vous paierez 4,2 % (5 % – 0,8 %) en intérêts.
Taux d'intérêt préférentiels historiques
La Banque du Canada ajuste son taux préférentiel en fonction de l'état de l'économie, tel que déterminé par les facteurs économiques noté ci haut. Ensemble, les taux de chômage, les niveaux d'exportation, et le niveau de production façonnent le taux d'inflation. En règle générale, lorsque l'inflation est élevée, la Banque du Canada va augmenter le taux préférentiel pour rendre l'acte d'emprunter de l'argent plus dispendieux. Inversement, lorsque l'inflation est faible, la Banque du Canada va diminuer le taux préférentiel pour stimuler l'économie et améliorer l'attrait de l'emprunt.
En termes du rabais et de la prime sur le taux préférentiel appliqué à des taux variables, les prêteurs hypothécaires définies leur impact selon leur part de marché souhaitée, la concurrence, la stratégie marketing et les conditions générales du marché du crédit. Ce sont les mêmes facteurs qui alimentent l'écart entre les taux des prêteurs hypothécaires fixes et le rendement des obligations.