Dernières nouvelles : Mise à jour sur la réforme du système hypothécaire canadien

Le 16 septembre 2024, le gouvernement fédéral a annoncé des modifications importantes aux règles d'admissibilité aux prêts hypothécaires, touchant tant les acheteurs d'une première propriété que ceux qui acquièrent des maisons neuves.

À compter du 15 décembre 2024 :

• Les amortissements sur 30 ans seront disponibles pour tous les acheteurs d'une première propriété, qu'ils aient ou non un prêt hypothécaire assuré. Cette mesure s'applique également à tout achat de maison neuve.
• Le prix d'achat maximum pour un prêt hypothécaire assuré (lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %) passera de 1 million à 1,5 million de dollars.

Ces réformes hypothécaires, parmi les plus marquantes depuis 2012, visent à améliorer l'accessibilité des acheteurs de première propriété au marché immobilier.

Pour plus d'information sur ces nouvelles règles hypothécaires, consultez l'article de blogue de Ratehub.ca.

Mise à jour du marché hypothécaire : septembre 2024

Le marché immobilier canadien a connu une année relativement calme jusqu’à présent, les acheteurs étant en attente de baisses des taux. Avec la Banque du Canada ayant procédé le 4 septembre à sa troisième réduction de taux directeur depuis mars 2020 (les précédentes ayant eu lieu en juin et juillet), et d’autres baisses largement anticipées, il est possible que les ventes de logements commencent enfin à se redresser.

Les taux hypothécaires variables ont diminué proportionnellement à la réduction des taux de la Banque du Canada en septembre. Comme une nouvelle réduction est prévue pour octobre, une pression supplémentaire à la baisse sur ces taux se profile.

Les taux fixes, quant à eux, sont liés aux rendements obligataires, qui ont chuté à environ 2,7 % suite à la réduction de septembre et à divers rapports économiques provenant du Canada et des États-Unis. En conséquence, les taux hypothécaires fixes ont légèrement baissé également.

Cependant, dans une perspective historique, les taux hypothécaires fixes et variables demeurent élevés. Toute personne cherchant à obtenir un prêt hypothécaire au Canada aujourd’hui doit être consciente des facteurs économiques suivants.

• Mise à jour sur l'immobilier :Le 16 septembre 2024, l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a publié les plus récents chiffres pour le mois d’août 2024. Ces données révèlent que le marché du logement est resté relativement calme, les acheteurs attendant des taux plus bas, maintenant que la Banque du Canada est entrée dans un cycle de réduction des taux. Les 39 573 ventes de logements en août représentent une hausse modeste de 1,3 % par rapport au mois précédent, mais une baisse de 2,1 % comparativement à août 2023. D’autre part, les vendeurs continuent d’inscrire leurs propriétés en grand nombre, les nouvelles inscriptions ayant augmenté de 18,8 % sur une base annuelle. Avec des ventes lentes et une offre abondante, les acheteurs canadiens peuvent profiter d’un marché équilibré, le ratio national ventes/nouvelles inscriptions se situant à 53 % en août, pratiquement inchangé par rapport à 52,7 % en juillet. L’ACI utilise ce ratio pour mesurer la concurrence dans le marché et considère qu’un ratio entre 45 % et 65 % indique un marché équilibré. En dehors de cette fourchette, un rapport plus élevé indique un marché de vendeurs, tandis qu’un rapport plus bas indique un marché favorable aux acheteurs. Cette même dynamique qui a fait baisser ce ratio a aussi fait diminuer le prix moyen des maisons, qui s’est établi à 649 100 $, pratiquement inchangé (+0,1 %) par rapport à l’année dernière.
  
  Lire la suite : Le marché immobilier canadien en mode « attente » en août
  
  
• Mise à jour de l'IPC :Le 17 septembre 2024, Statistique Canada a annoncé que l’indice des prix à la consommation (IPC) pour le mois d’août avait baissé à 2 %, contre 2,5 % en juillet. Ce chiffre est légèrement inférieur aux prévisions de 2,1 %, mais correspond parfaitement à l’objectif de la Banque du Canada, qui cherche à ramener l’inflation à un niveau soutenable de 2 %. Depuis la fin des fermetures causées par la pandémie, l’inflation avait atteint un sommet de 8,1 % en juin 2022, poussée par la demande refoulée et des perturbations persistantes dans les chaînes d’approvisionnement. Les coûts des intérêts hypothécaires, qui constituent la plus grande composante de l’IPC, ont continué de baisser pour le douzième mois consécutif, atteignant 18,8 %, après avoir culminé à 30,9 % en août 2023. Cela reflète l’effet cumulatif des précédentes réductions de taux de la Banque du Canada, et la troisième baisse de septembre se fera sentir dans le prochain rapport de l’IPC. Tous les regards sont désormais tournés vers la prochaine décision de la Banque du Canada : avec une inflation conforme aux attentes et d’autres indicateurs signalant un ralentissement de l’économie, les analystes et les acheteurs se demandent si une réduction plus importante des taux aura lieu en octobre, ou si d’autres réductions suivront.
  
  À lire également : L'IPC canadien chute à 2 % en août

Prévisions du marché du logement pour 2024

Compte tenu du fait que la Banque du Canada devrait procéder à moins de réductions de taux que prévu, de l'augmentation rapide de l'offre de logements et de la faiblesse de la demande, l'ACI a mis à jour ses prévisions concernant le marché du logement pour le second semestre de 2024 et 2025.

L'ACI s'attend maintenant à ce que 472 395 logements se vendent pendant le reste de l'année 2024, soit une hausse de 6,1 % par rapport à l'année précédente. Ces prévisions ont été revues à la baisse par rapport aux prévisions initiales de 492 083 ventes de logements, ce qui représenterait une augmentation de 10,5 %.

L'association prévoit une augmentation de 6,2 % des ventes en 2025, avec 501 902 propriétés qui devraient changer de mains, stimulées par la baisse des taux d'intérêt et la hausse de la demande. L'ACI prévoyait auparavant une augmentation de 7,8 %, soit 530 494 ventes.

Enfin, le prix moyen national des logements devrait augmenter de 2,5 % en 2024 pour atteindre 694 393 $, puis de 5 % en 2025 pour atteindre 729 319 $. L'ACI prévoyait initialement une croissance de 4,9 % en 2024 (pour un prix moyen de 710 120 $) et de 7 % en 2025 (pour un prix moyen de 760 120 $).

Mise à jour de la Banque du Canada du 4 septembre 2024

Le 4 septembre 2024, la Banque du Canada a réduit son taux cible du financement à un jour de 0,25 %, le ramenant de 4,5 % à 4,25 %. Il s'agit de la troisième baisse consécutive, après deux réductions similaires en juin et juillet.

• • La Banque a justifié cette décision par la baisse continue de l'inflation, avec un indice des prix à la consommation (IPC) de 2,5 % en juillet, en ligne avec les attentes. Cette tendance à la baisse se reflète également aux États-Unis et ailleurs dans le monde.
  • Cette annonce apporte enfin un soulagement aux Canadiens titulaires de prêts hypothécaires à taux variable ou de marges de crédit hypothécaires, qui verront leurs taux et paiements diminuer après des hausses prolongées.
  • Les taux hypothécaires fixes, bien qu'indépendants des décisions directes de la Banque du Canada, sont influencés par le marché obligataire. Certains prêteurs avaient déjà commencé à abaisser leurs taux fixes en prévision de cette baisse, et il est probable que d'autres suivront maintenant que la réduction est officialisée.
  • Il sera intéressant de voir si cette série de baisses aura un effet notable sur le marché immobilier canadien, qui est resté relativement calme en 2024. Avec cette réduction cumulative de 75 points de base, de nombreux acheteurs pourraient être encouragés à revenir sur le marché.

 Taux hypothécaires variables sur 5 ans : Faits saillants

• Les taux hypothécaires variables fluctuent en fonction du taux préférentiel.
• Les taux hypothécaires variables sont généralement exprimés comme suit : « taux préférentiel plus ou moins un certain pourcentage ».
• Sur l’ensemble de toutes les demandes des hypothèques adressées à Ratehub.ca entre janvier et décembre 2023, 5,36 % des demandes concernaient des hypothèques variables sur 5 ans.
• 23 % des consommateurs ont opté pour un prêt hypothécaire à taux variable en 2024, contre 27 % en 2023. (Source : 2024 Enquête de la SCHL auprès des emprunteurs hypothécaires)
• Les taux hypothécaires fixes sur 5 ans dépendent du rendement des obligations d’État sur 5 ans.

Historique des taux hypothécaires variables sur 5 ans

L’examen de l’historique des taux hypothécaires est un excellent moyen de comprendre quels types d’hypothèques sont soumis à des taux plus bas et à quels moments les taux ont subi de grandes fluctuations. Vous trouverez ci-dessous les meilleurs taux hypothécaires variables sur 5 ans enregistrés chaque année au Canada ces dernières années, comparés à plusieurs autres types de taux hypothécaires.

Source: Tableau des taux historiques de Ratehub

Popularité des taux hypothécaires 5 ans variables

Bien que les hypothèques à taux fixe soient plus populaires, selon les Professionnels hypothécaires du Canada, 25 % des détenteurs d'hypothèques canadiens avaient des hypothèques à taux variable à la fin de 2022, ce qui en fait le deuxième type d'hypothèque le plus populaire.

Historiquement, les taux fixes sont généralement plus populaires. Toutefois, à la suite de la pandémie de COVID-19, la Banque du Canada a abaissé son taux directeur en mars 2020, ce qui a entraîné une baisse du taux préférentiel. Par conséquent, les hypothèques à taux variable connaissent un regain de popularité. Tel que susmentionné, un tiers de toutes les hypothèques au Canada en 2022 étaient des prêts hypothécaires à taux variable, contrairement à seulement 20 % en 2019. Cependant, comme les prêts hypothécaires à taux variable ont grimpé à des taux presque égaux (et parfois supérieurs) à ceux des prêts hypothécaires à taux fixe dans le sillage des multiples hausses de taux de la Banque du Canada au cours de 2022, leur popularité a diminué récemment. Alors qu'environ 26 % de toutes les demandes des prêts hypothécaires adressées à Ratehub.ca en 2022 concernaient des taux variables sur 5 ans, ils ne représentaient que 5,36 % de toutes les demandes des prêts hypothécaires adressées à Ratehub en 2023. De plus, selon l'Enquête 2024 de la SCHL auprès des emprunteurs hypothécaires, 23 % des consommateurs ont opté pour un prêt hypothécaire à taux variable en 2024 (en baisse par rapport à 27 % en 2023). Le tableau ci-dessous, tiré de la même enquête, montre la popularité des prêts hypothécaires à taux fixe en 2024 parmi les quatre principales catégories de personnes ayant contracté des prêts hypothécaires.

Le prêt hypothécaire sur 5 ans est généralement la durée la plus prisée des emprunteurs. La période de 5 ans se situe au milieu de l’éventail des durées offertes, soit entre un et dix ans. La popularité de ce type de prêt reflète donc une moyenne neutre en termes de risque. Les principaux prêteurs ont par ailleurs tendance à promouvoir ce produit. Une ventilation plus poussée des durées d’emprunt révèle que 80 % des prêts hypothécaires ont une durée de 5 ans ou moins.

Quels sont les facteurs de variation des taux hypothécaires variables sur 5 ans?

Comme nous l’avons mentionné précédemment, le taux hypothécaire 5 ans variable fluctue au gré du taux d’intérêt préférentiel, à savoir le taux auquel les établissements bancaires prêtent à leurs clients les plus solvables. Le taux hypothécaire variable est généralement indiqué comme étant le taux préférentiel plus ou moins un pourcentage de rabais ou de prime.

Au Canada, le taux préférentiel est principalement influencé par des facteurs économiques. La Banque du Canada ajuste ce taux en fonction de la conjoncture économique, à savoir des facteurs tels que le taux d’emploi, la production industrielle ou les exportations. Ensemble, ces facteurs impactent le taux d’inflation. Lorsque l’inflation est élevée, la Banque du Canada doit agir pour éviter que l’économie ne soit trop stimulée. La Banque augmentera alors le taux préférentiel pour rendre le coût des emprunts plus onéreux.

À l’inverse, lorsque l’inflation est faible, la Banque du Canada diminuera le taux préférentiel, afin de stimuler l’économie et rendre les emprunts plus attrayants. Le rabais ou la prime sur le taux de base appliqué au taux hypothécaire variable est fixé par les banques, en fonction de leur stratégie en matière de taux et de la part de marché qu’elles souhaitent acquérir. 

En définitive : Devriez-vous obtenir un prêt au taux hypothécaire variable sur 5 ans?

Pour autant que vous soyez à l’aise avec le risque et que vous compreniez que les taux variables peuvent fluctuer pendant toute la durée de votre contrat, un taux variable sur 5 ans constitue un choix raisonnable. Étant donné que les taux variables comportent un risque inhérent d’augmentation potentielle des taux, assurez-vous de prévoir dans votre budget les augmentations potentielles de votre paiement hypothécaire, et ce, pendant toute la durée de votre prêt.

Si vous n'êtes toujours pas sûr du produit hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins, il est bon de parler à un courtier hypothécaire. Les consultations sont gratuites, et vous repartirez avec des conseils d'experts, personnalisés pour vous.

Pour de plus amples renseignements, consultez ces pages utiles!

• Meilleurs taux hypothécaires au Canada
• Calculatrice de renouvellement hypothécaire
• Taux hypothécaires fixes sur 5 ans
• Taux fixe ou variable?
• Amortissement
• Durée du terme et période d'amortissement
• Hypothèque transférable et prise en charge