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Quel est l’impact des tarifs douaniers américains sur le marché immobilier canadien ?

En avril 2025, les États-Unis ont annoncé la dernière phase de leur politique commerciale, clarifiant les détails tarifaires qui sont restés dans les limbes pendant des mois. Le 2 avril, le président américain Donald Trump a révélé que les États-Unis maintiendraient les tarifs douaniers existants, y compris le tarif de 25 % sur les importations hors ACEUM et un tarif de 25 % sur les produits en acier et en aluminium. Les États-Unis ont également imposé un tarif de 25 % sur les voitures et les pièces automobiles étrangères, auquel le Canada est toujours soumis. Toutefois, le Canada reste exempté des nouveaux droits de douane réciproques de 50 % imposés par les États-Unis à d'autres pays.

Ces droits de douane ont provoqué d'importantes turbulences sur les marchés financiers mondiaux, entraînant une chute des cours des actions américaines et une baisse des rendements obligataires, notamment une baisse du rendement des obligations d'État canadiennes à 5 ans, qui a atteint son niveau le plus bas depuis 2022. Cela a entraîné une baisse des taux hypothécaires fixes au Canada, qui sont maintenant tombés à 3,74 % pour les hypothèques assurées et à 3,99 % pour les emprunteurs non assurés, ce qui offre aux emprunteurs la possibilité de bloquer des taux plus bas.

La Banque du Canada (BdC), dont on s'attendait initialement à ce qu'elle réduise ses taux d'intérêt pour répondre à la pression économique, pourrait décider de les maintenir au même niveau. La Banque du Canada adopte une approche prudente et surveille de près l'évolution de la situation sans pour autant modifier radicalement sa politique.

L'incertitude persistante concernant les tarifs douaniers rend les acheteurs potentiels plus prudents et hésitent à entrer sur le marché. Les données de février 2025 ont montré une baisse de 10,4 % des ventes de logements par rapport à l'année précédente. 

Pour en savoir plus : Comment les droits de douane américains de 25 % pourraient-ils impacter les taux hypothécaires canadiens ?

Faits saillants de l'annonce de la Banque du Canada du 12 mars 2025

Le 12 mars 2025, la Banque du Canada (BdC) a réduit son taux de prêt à un jour de 0,25 %, ramenant le taux de référence à 2,75 %. Il s'agit de la septième réduction consécutive depuis juin 2024, ce qui représente une baisse totale de 225 points de base par rapport au sommet précédent de 5 %. 

• Bien que le Canada ait entamé l'année 2025 avec une croissance solide du PIB et une inflation stable autour de l'objectif de 2 % de la Banque du Canada, la volatilité persistante liée à la politique commerciale des États-Unis a incité la Banque à réduire à nouveau son taux de référence. 
• Avec cette dernière réduction, la plupart des banques devraient abaisser leur taux préférentiel à 4,95 %. Les Canadiens qui détiennent des prêts hypothécaires à taux variable bénéficient directement de cette mesure, qui se traduit par une économie mensuelle moyenne de 84 dollars sur les versements hypothécaires.
• Les hypothèques à taux fixe, bien qu'indirectement affectées par les réductions de taux, ont également diminué récemment lorsque les rendements des obligations à cinq ans ont chuté à 2,6 %. Actuellement, le taux hypothécaire fixe à cinq ans le plus bas disponible est de 3,89 %, soit le taux le plus bas depuis 2022. 
• La baisse des taux d'intérêt affectera négativement les épargnants en diminuant les rendements des certificats de placement garanti (CPG) et des comptes d'épargne à intérêt élevé (CEIE).
• Le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, a souligné que les baisses de taux d'intérêt ne peuvent à elles seules contrecarrer les perturbations économiques causées par les tarifs douaniers américains, renforçant ainsi la nécessité de mesures budgétaires gouvernementales pour stabiliser l'économie canadienne.

Le renouvellement de votre prêt hypothécaire est une excellente opportunité de vous assurer que vous disposez du produit hypothécaire le mieux adapté à vos besoins actuels, et d'en changer si nécessaire. Toutefois, les emprunteurs doivent garder à l'esprit certains facteurs clés.

Changer de prêteur au moment du renouvellement

• Faites le tour du marché : Familiarisez-vous avec les taux d'intérêt et les produits offerts par d'autres institutions financières, et voyez s'ils vous conviennent mieux pour votre prochain prêt hypothécaire.
• Travaillez avec un courtier : Plutôt que d'avoir à comparer vous-même vos options de taux hypothécaires, il est plus facile de travailler avec un courtier pour avoir une vue d'ensemble de la situation des taux hypothécaires au Canada. Ces professionnels ont accès aux taux d'un certain nombre de prêteurs et peuvent vous aider à trouver ce qui vous convient.
• Sachez que les produits des autres prêteurs peuvent différer de votre produit actuel : Les produits hypothécaires ne sont pas tous identiques ; certains comportent des caractéristiques qui offrent aux emprunteurs une plus grande souplesse, comme la possibilité de rembourser une partie du solde du capital chaque année au moyen d'une somme forfaitaire ou de paiements accélérés, ou encore la possibilité de transférer votre hypothèque.
• Tenez compte des limites de certains types de prêts hypothécaires : Certains produits hypothécaires, tels que les prêts hypothécaires subsidiaires, ne permettent pas du tout aux emprunteurs de changer de prêteur pendant la durée du prêt hypothécaire, sans recourir aux services d'un avocat spécialisé en droit immobilier.
• Examinez les primes de remboursement et les avantages : Certains prêteurs offrent des promotions et des primes en espèces aux nouveaux clients, y compris à ceux qui changent de prêteur au moment du renouvellement. Ces promotions spéciales peuvent également être assorties d'autres exigences, telles que l'ouverture d'un compte bancaire auprès de la banque, et peuvent comporter des exigences minimales en termes de montant et de durée de l'hypothèque. Il est important de lire les petits caractères avant de souscrire un produit hypothécaire assorti d'une prime promotionnelle.

Mise à jour du marché hypothécaire d'avril 2025

• Mise à jour sur l'immobilier : En mars 2025, les ventes de logements au Canada ont atteint leur niveau le plus bas depuis 16 ans. L'Association canadienne de l'immobilier (ACI) a signalé une baisse de 9,3 % des ventes par rapport à mars 2024, avec seulement 39 202 maisons vendues. Il s'agit d'une baisse de 4,3 % par rapport à février et de 20 % par rapport au sommet atteint en novembre 2024. L'économiste principal de l'ACI, Shaun Cathcart, a attribué cette forte baisse à l'incertitude entourant le conflit commercial. Le prix moyen des maisons à l'échelle nationale a chuté de 3,7 % d'une année à l'autre en mars, atteignant 678 331 $. Bien que les prix des logements aient légèrement baissé, aucune correction majeure n'est attendue à court terme. Du côté des stocks, 86 953 nouvelles inscriptions ont été enregistrées en mars, soit une augmentation de 13,1 % par rapport au même mois en 2024. Cette augmentation de l'offre, combinée à la baisse des ventes, a donné lieu à un ratio ventes/nouvelles inscriptions de 45,9 %, le plus bas depuis février 2009. Ce ratio se situe dans la fourchette de 45 % à 65 % définie par l'ACI pour un marché équilibré. Toutefois, les conditions du marché varient encore d'une région à l'autre, certaines zones connaissant une forte demande et des stocks restreints, tandis que d'autres sont confrontées à des niveaux de stocks croissants et à des ventes plus faibles.

À lire également : Les ventes de logements au Canada en mars chutent à nouveau, sur fond de craintes persistantes concernant les tarifs douaniers

• Mise à jour de l'IPC : Le taux d'inflation au Canada a ralenti en mars 2025, l'indice des prix à la consommation (IPC) augmentant de 2,3 % d'une année sur l'autre, contre 2,6 % en février. Cette baisse inattendue s'est produite malgré la fin de l'exonération hivernale de la TPS, qui avait temporairement réduit les prix dans des catégories clés telles que l'alimentation, l'alcool et les articles pour enfants. La baisse est principalement attribuable à la diminution des coûts de l'essence et des voyages, les prix de l'essence ayant baissé de 1,6 % et les prix des voyages aériens ayant chuté de 12 % d'une année à l'autre. Les prix des voyages organisés ont également diminué de 4,7 %. Cependant, les prix des denrées alimentaires ont continué d'augmenter, les prix des épiceries et des restaurants ayant tous deux progressé de 3,2 %. Les coûts du logement ont augmenté modérément de 3,9 %, principalement en raison d'une hausse de 7,9 % des coûts des intérêts hypothécaires, qui était inférieure à la hausse de 9 % enregistrée en février. Cette baisse reflète l'impact des réductions des taux d'intérêt de la Banque du Canada, qui ont apporté un certain soulagement aux emprunteurs. Les prix des loyers ont poursuivi leur tendance à la hausse, augmentant de 5,1 %. L'inflation globale plus faible que prévu pourrait inciter la Banque du Canada à réduire ses taux lors de sa prochaine réunion du 16 avril. Toutefois, les mesures de l'inflation de base, telles que l'IPC médian et l'IPC trimestriel, restent élevées, à 2,9 % et 2,8 %, respectivement.

À lire également : L'IPC de mars surprend par son faible niveau de 2,3 %

Prévisions du marché du logement pour 2025

L'ACI a révisé ses prévisions du marché du logement pour 2025 et 2026 en raison des incertitudes économiques croissantes, notamment en ce qui concerne l'impact potentiel d'une guerre commerciale. Cette révision représente le plus grand changement entre les prévisions trimestrielles de l'ACI depuis la crise financière de 2008-2009. Pour 2025, l'ACI prévoit maintenant que 482 673 propriétés résidentielles seront vendues, ce qui représente une légère baisse de 0,02 % par rapport à 2024. Cette prévision marque une importante révision à la baisse par rapport à la croissance de 8,6 % attendue précédemment. Le prix moyen national des logements devrait diminuer de 0,3 % en 2025, pour atteindre 687 898 dollars. Ce prix est inférieur de 30 000 $ aux prévisions antérieures. Pour 2026, l'ACI prévoit une reprise modeste avec une augmentation de 2,9 % des ventes de maisons, portant le total à 496 487 unités. Le prix moyen national des logements devrait augmenter de 1,2 % pour atteindre 696 074 $. Compte tenu du ralentissement économique en cours et de l'incertitude entourant les taux d'intérêt, les prévisions de l'ACI restent sujettes à une volatilité importante.

Mise à jour sur les réformes hypothécaires canadiennes

Le 16 septembre 2024, le gouvernement fédéral a apporté des modifications importantes aux critères d'admissibilité aux prêts hypothécaires, en particulier pour les acheteurs d'une première maison et ceux qui achètent une maison neuve.

À partir du 15 décembre 2024 :

• Tous les acheteurs d'une première maison, y compris ceux qui n'ont pas de prêt hypothécaire assuré, auront désormais accès à des durées d'amortissement de 30 ans. Cette option d'amortissement prolongé s'appliquera également à toute personne achetant une maison nouvellement construite.
• Le prix maximum d'un logement pouvant faire l'objet d'un prêt hypothécaire assuré (avec un acompte de moins de 20 %) passera de 1 million à 1,5 million de dollars.

Ces réformes constituent l'un des changements les plus importants apportés aux règles hypothécaires depuis plus d'une décennie et devraient améliorer l'accessibilité financière et l'accès au logement pour les primo-accédants.

Pour en savoir plus sur ces nouvelles règles hypothécaires, consultez le blogue de Ratehub.ca.

Informations sur le renouvellement hypothécaire au Canada en 2024

• Près d'un quart des Canadiens (23 %) renouvelleront leur prêt hypothécaire en 2025, et près de la moitié d'ici deux ans. Deux tiers d'entre eux sont anxieux à l'idée de devoir procéder à un renouvellement.

• 57 % des Canadiens s'attendent à une augmentation de leur taux hypothécaire au moment du renouvellement.

• 12 % des consommateurs de prêts hypothécaires ont renouvelé ou refinancé leur prêt en 2024 (en baisse par rapport à 13 % en 2023).

• 43 % de ceux qui ont renouvelé en 2024 ont choisi un terme de 5 ans, en baisse par rapport à 53 % en 2023.

• 24 % de ceux qui ont renouvelé en 2024 ont choisi une durée de 3 ans, en hausse par rapport à 18 % en 2023.

Sources :

• Rapport semestriel sur le marché de l'habitation de Professionnels hypothécaires Canada, fin de l'année 2023
• Enquête 2024 sur les emprunteurs hypothécaires de la SCHL

Plus d'informations sur les renouvellements hypothécaires

Consultez le centre d'éducation et le blogue de Ratehub.ca pour obtenir de plus amples renseignements sur les taux de renouvellement des hypothèques et le processus de renouvellement hypothécaire.

• • • Processus de renouvellement d'un prêt hypothécaire : Le guide complet  
    • 5 conseils pour le renouvellement
    • Durée du terme vs période d'amortissement de votre prêt hypothécaire
    • Devriez-vous prolonger votre période d'amortissement au moment du renouvellement de votre hypothèque?
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• Durée du terme vs période d'amortissement

Pour plus d'informations, consultez ces pages utiles :

• Meilleurs taux hypothécaires au Canada
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