1. Achat
2. Quelle est ma Capacité Financière

Accessibilité financière maximale

Avant de commencer à magasiner une nouvelle maison, il est important de vérifier le montant d’hypothèque maximale que vous pouvez obtenir. Afin de calculer votre montant d’accessibilité financière maximale, les prêteurs prennent en compte plusieurs facteurs.

• Votre revenu mensuel et celui de votre conjoint ou partenaire s’il y a lieu
• Les coûts mensuels associés avec l’achat d’une maison (taxes foncières, coûts de chauffage, frais de condo si applicable)
• Le total de vos engagements de dettes mensuelles (paiement de voiture, prêt scolaire, etc.)
• Votre mise–de–fonds

Comment calculer votre accessibilité hypothécaire maximale

Il y a deux types de calculs que les prêteurs utilisent afin de déterminer votre accessibilité maximale. La société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) oblige la considération de votre ratio d’endettement (incluant votre amortissement brut de la dette et votre ratio d’amortissement total de la dette) afin de calculer le montant d’hypothèque maximal que le prêteur peut vous offrir. Ce montant est ensuite combiné avec le montant de votre mise–de–fonds pour déterminer le prix de la maison que vous pouvez vous procurer.

Amortissement brut de la dette (ABD)

Le premier calcul d’accessibilité financière assure que vos coûts d’habitations mensuels (capital d’hypothèque et intérêt, les taxes foncières et vos frais de chauffage) n’excèderont pas 32% de votre amortissement brut de la dette. Pour les condos, ce calcul inclut la moitié de vos frais de condo.

Comment calculer son ratio d’amortissement brut de la dette

Pour déterminer le paiement hypothécaire mensuel qui correspond à vos moyens financiers basé sur votre ratio ABD, le ratio est mis a 32% et multiplié pour trouver le paiement hypothécaire mensuel.

Par exemple, si votre revenu annuel brut est de 75 000$ (6 250$ par mois), le total de votre paiement hypothécaire mensuel, vos taxes foncières mensuelles et vos coûts de chauffage mensuel ne devraient excéder le montant de 2 000$ par mois.

Si vos taxes foncières sont de 300$ par mois et vos coûts de chauffage sont de 200$ par mois, le paiement hypothécaire mensuel maximal que vous pouvez vous permettre est de 1 500$.

Taux d’amortissement total de la dette

Le second calcul d’accessibilité financière assure que les coûts mensuels d’habitation, combinés avec le paiement mensuel de vos dettes n’excèdent pas 40% de votre revenu mensuel brut. En plus de vos couts d’habitation, vos obligations de dette mensuel incluent 3% de la balance à payer sur vos cartes de crédit ou marges de crédit, prêt automobile, prêt scolaire et autre paiement de prêt.

Comment calculer votre ratio d’amortissement total de la dette

Afin de déterminer le paiement mensuel maximal que vous pouvez vous permettre basé sur votre ratio ATD, le ratio est mis a 40% et multiplié pour trouver le paiement d’hypothèque mensuel.

En lien avec l’exemple précédant, supposons que votre revenu brut est de 75 000$ par année, soit 6 250$ par mois, le total de vos dépenses mensuelles d’habitation, d’intérêt de crédit, de paiement de voiture et de paiement de prêt ne devraient excéder 2 500$ par mois.

Si, de plus de votre paiement d’hypothèque de 1 500$, vos taxes foncières de 300$ et vos frais de chauffage de 200$, vous devez débourser 300$ pour votre paiement de voiture et 250$ pour vos prêts scolaire, le montant maximal que vous pouvez vous permettre de payer sur votre hypothèque est de

Étant donné que vos ratios d’ABD et ATD doivent être inferieurs ou égales au montant maximal, le paiement mensuel hypothécaire le plus dispendieux que vous pouvez vous permettre est de 1 450$. Même que votre ABD vous permet un paiement de 1 500$, le ratio d’ATD excédera 40% et par conséquent, le montant de 1450$ ne devra pas être excédé pour maintenir votre ratio de dette dans les normes acceptables.

À l’aide d’un paiement hypothécaire mensuel de 1 450$, vous pouvez vous procurer une maison d’une valeur de 300 000$ lié à un taux d’intérêt fixe de 5 ans à 3.28% amorti sur une période de 25 ans. Vous devez alors fournir une mise–de–fonds d’un minimum de 5%, soit 15 000$.

Effet de votre mise–de–fonds sur le prix total d’achat

Le montant de votre mise–de–fonds affectera le prix total d’achat de votre maison. Une fois votre paiement hypothécaire mensuel maximal déduit, vous pouvez y ajouter votre mise–de–fonds. Cette somme représentera le prix d’achat maximal. Une mise–de–fonds moins élevée peu restreindre le prix d’achat tandis qu’une mise–de–fonds plus élevée peu permettre l’achat d’une maison plus dispendieuse.

Votre mise–de–fonds doit être au moins 5% de votre somme d’achat maximale. Par exemple, si vous déboursez 5 000$, le montant maximal que vous pouvez emprunter est de 95 000$, même si votre ratio d’endettement vous en permet plus. Dans cet exemple, votre montant de mise–de–fonds cause une restriction en ce qui concerne le montant d’hypothèque auquel vous avez droit. Si vous augmentez la mise–de–fonds, vous augmentez votre limite d’emprunt.

En lien avec l’exemple précédant, nous savons que vous pouvez dépenser 1 450$ sur votre paiement hypothécaire mensuel sans aucuns problèmes. Selon notre calculateur de mensualité hypothécaire, si vous augmentez votre acompte à 15 000$ vous pouvez alors vous procurer une maison d’une valeur de 300 000$ (15 000$ / 300 000$ = 5%) amorti sur 25 ans avec un taux d’intérêt de 3.28% fixé sur 5 ans. Ceci aura pour résultat d’un paiement mensuel de 1 428$.

Si vous fournissez au prêteur le montant de la mise–de–fonds que vous pouvez débourser, il l’inclura dans le calcul pour déterminer votre accessibilité financière maximale. Cette démarche aura pour conséquent la valeur exacte représentant le plus haut montant que vous pouvez débourser sur une maison.

Comment augmenter votre accessibilité financière maximale

Si vous n’êtes pas satisfait du résultat de votre calcul d’accessibilité financière maximale, il y a plusieurs étapes que vous pouvez entreprendre pour augmenter ce montant :

1. Augmenter votre mise–de–fonds. Ceci vous permettra d’augmenter votre accessibilité et vous procurer une maison plus dispendieuse.
2. Payer vos dettes vous aidera à réduire votre ratio ATD afin d’augmenter la somme de revenu mensuel que vous pouvez placer dans votre hypothèque.
3. Augmenter votre revenu mensuel. Cette option peut sembler plus difficile, mais cela vous donne droit à un paiement hypothécaire mensuel plus élevé ce qui augmentera le montant total hypothécaire que vous aurez les moyens d’emprunter et de rembourser. L’alternative serait d’appliquer pour une hypothèque à l’aide d’un conjoint ou fournir un cosignataire, tel que vos parents, pour assurer le prêt.

Emprunter votre valeur d’accessibilité financière maximale

Vos ratios ABD et ATD servent plutôt de guides, il n’est pas nécessaire d’emprunter le montant maximal auquel vous avez le droit. Selon les résultats du sondage émit par la RBC en 2013 par rapport à l’indice d’accessibilité financière, les propriétaires de maison utilisent de plus en plus, un pourcentage élevé de leur revenu pour financer leur paiement hypothécaire, les laissant vulnérables aux augmentations d’intérêts et pertes d’emplois.

Certains experts suggèrent la modification de la formule d’ATD afin d’inclure un montant d’épargne de 10%. Ce concept s’est confirmé progressivement et a gagné le titre de Ratio d’Amortissement total de la dette + Épargne (ATDE). Il est primordiale que la décision que vous allez prendre sur le montant de mensualité hypothécaire que vous voulez débourser doit tenir compte d’un montant d’épargne adéquat pour couvrir vos dettes, épargner pour l’avenir et être en mesure de contrer des situations inattendues tel que l’augmentation de taux d’intérêt ou une perte d’emploi.