Que se passe-t-il si votre renouvellement d'hypothèque est refusé?

Pour la plupart des Canadiens, le renouvellement d'un prêt hypothécaire est un processus routinier qui consiste à recevoir une lettre de son prêteur, à choisir un nouveau terme et à poursuivre ses paiements. Mais en 2025, avec les taux d'intérêt élevés et l'augmentation de l'endettement des ménages - en hausse de 0,4 % pour le seul mois de janvier - les emprunteurs constatent que leur renouvellement n'est pas garanti.
Que vous espériez changer de prêteur pour obtenir un meilleur taux ou simplement renouveler votre prêt auprès de votre banque actuelle, le refus de renouveler votre prêt hypothécaire peut être un choc financier. Lisez la suite pour savoir ce qu'il faut faire si le renouvellement de votre prêt hypothécaire est refusé.

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Pourquoi le renouvellement de votre prêt hypothécaire serait-il refusé ?

Commençons par examiner les deux façons dont votre demande de renouvellement de prêt hypothécaire peut être refusée, en fonction du partenaire avec lequel vous travaillez.

1. Renouvellement refusé par votre prêteur actuel

Une bonne raison de conserver votre prêteur actuel est qu'il n'exige généralement pas un processus de requalification complet, tel que la détermination de vos ratios de service de la dette. Dans la plupart des cas, si vous avez effectué tous vos paiements à temps, il n'y a pas de raison immédiate pour que votre prêteur actuel refuse de renouveler votre hypothèque.

De nombreux emprunteurs pensent que le renouvellement est automatique, mais les banques peuvent refuser le renouvellement d'une hypothèque au Canada, en particulier si votre profil financier a changé depuis votre dernière approbation et que le prêteur estime que vous n'avez pas les moyens de renouveler votre hypothèque en raison des circonstances suivantes :

• Votre cote de crédit a baissé
• Vous n'avez pas effectué vos paiements ou vous les avez effectués en retard
• Vous avez contracté une nouvelle dette importante.
• Vous êtes actuellement au chômage ou vos revenus ont diminué.

Ces situations sont de plus en plus fréquentes en 2025, après des années de hausse des taux et du coût de la vie. Selon une enquête récente de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), 49 % des détenteurs d'un prêt hypothécaire disent craindre de ne pas pouvoir payer leurs mensualités au moment du renouvellement. Cette inquiétude reflète le fait que les prêteurs peuvent voir davantage de signaux d'alarme financiers dans les profils des emprunteurs.

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Pour réduire le risque d'un refus de renouvellement, il est essentiel d'évaluer votre situation financière à l'avance.

1. Faites le calcul : Utilisez notre calculatrice de paiements hypothécaires pour évaluer l'incidence des taux d'intérêt actuels sur votre capacité à effectuer des paiements.
2. Améliorez vos ratios d'endettement : Essayez de réduire votre ratio d'endettement en remboursant les dettes à taux d'intérêt élevé ou en consolidant des prêts plus modestes.
3. Renforcez votre crédit : évitez de contracter de nouveaux crédits dans les mois précédant le renouvellement. Surveillez de près votre cote de crédit et corrigez toute inexactitude dans votre dossier de crédit.

Bien que les taux hypothécaires soient actuellement élevés, les experts pensent que la Banque du Canada continuera à réduire ses taux jusqu'en 2025. Cela pourrait vous donner l'occasion de renouveler votre prêt hypothécaire à des taux plus bas dans un avenir proche. Vous pouvez discuter d'options flexibles avec votre prêteur afin de profiter d'éventuelles baisses de taux à l'avenir.

2. Renouvellement refusé par un nouveau prêteur

Changer de prêteur au moment du renouvellement peut être un moyen judicieux d'obtenir de meilleurs taux et conditions, mais cela s'accompagne d'un risque plus élevé de refus. Contrairement à votre prêteur actuel, un nouveau prêteur traite votre demande comme une nouvelle demande de prêt hypothécaire. Cela signifie que vous devrez soumettre des documents et suivre l'ensemble de la procédure d'approbation, y compris

• Vérification des revenus
• Examen de la cote de crédit
• L'évaluation du rapport entre les dettes et les revenus

La bonne nouvelle est qu'à partir du 21 novembre 2024, tous les emprunteurs hypothécaires qui changeront de prêteur au moment du renouvellement seront exemptés du test de résistance hypothécaire, à condition que le montant de leur prêt hypothécaire et la période d'amortissement restent inchangés et que leur prêt hypothécaire ait été contracté auprès d'une institution financière réglementée par le gouvernement fédéral. Cette nouvelle exemption facilite la transition vers un nouveau prêteur sans qu'il soit nécessaire de se soumettre à nouveau aux règles souvent strictes du test de résistance.

Cette règle lève un obstacle majeur, mais les prêteurs continuent d'effectuer leurs propres vérifications en matière de crédit et d'accessibilité financière. Si votre cote de crédit a baissé, si vous avez sauté des paiements hypothécaires ou si vos revenus sont instables, votre demande peut être refusée. 

Comment éviter de se voir refuser le renouvellement de son prêt hypothécaire ?

Voici comment réduire le risque de refus de renouvellement.

1. Conservez une bonne cote de crédit

La plupart des prêteurs et des banques vérifient votre cote de crédit pour le renouvellement de votre prêt hypothécaire afin d'évaluer le risque. Si votre cote a baissé depuis que vous avez obtenu votre premier prêt hypothécaire, cela peut soulever des inquiétudes. Essayez de maintenir votre cote au-dessus de 680 et vérifiez votre dossier de crédit quelques mois avant le renouvellement. Recherchez les erreurs ou les paiements manqués qui pourraient faire baisser votre score et corrigez-les. Effectuez également tous vos paiements à temps afin d'améliorer votre dossier de crédit. Mettez en place des paiements automatiques ou des rappels pour rester sur la bonne voie.

2. Ne contractez pas de nouvelles dettes juste avant le renouvellement

Le fait de contracter de nouvelles dettes, comme un prêt-auto ou une marge de crédit, peut augmenter votre ratio dette-revenu, que les prêteurs utilisent pour déterminer si vous pouvez vous permettre de contracter un prêt hypothécaire. Si vous approchez de la date de renouvellement, évitez de faire de nouvelles demandes de crédit et maintenez vos soldes à un niveau peu élevé.

3. Soyez attentif aux changements de revenus

Si vous avez récemment changé d'emploi, créé une nouvelle entreprise ou subi une baisse de revenu, votre prêteur peut considérer que vous présentez un risque plus élevé. Bien que votre prêteur actuel puisse encore approuver votre renouvellement, il pourrait être plus difficile de passer à un nouveau prêteur. Dans la mesure du possible, attendez que votre revenu se stabilise avant de faire une demande ailleurs, ou soyez prêt à fournir des documents justificatifs.

4. Surveillez votre ratio de service de la dette comme le ferait un prêteur

L'une des principales choses que les prêteurs examinent lorsqu'ils renouvellent votre prêt hypothécaire est le ratio du service de la dette. Ces deux chiffres aident les prêteurs à déterminer si vous pouvez vous acquitter de vos frais de logement de manière réaliste.

• L'amortissement brut de la dette (ABD) comprend les versements hypothécaires, les impôts fonciers et les frais de chauffage. Dans l'idéal, votre ESB doit être inférieur ou égal à 39 %.
• L'amortissement total de la dette (ATD) comprend les coûts de l'ATD et toutes les autres dettes, comme les prêts automobiles, les prêts étudiants ou les cartes de crédit. Vous devriez viser un ATD inférieur ou égal à 44 %.

Utilisez une calculatrice en ligne pour tester vos ratios. S'ils augmentent progressivement, efforcez-vous de rembourser les dettes à fort taux d'intérêt avant la date de renouvellement de votre contrat.

Que faire si le renouvellement de votre prêt hypothécaire est refusé ?

Si vous avez cherché une meilleure offre mais qu'elle a été refusée par un nouveau prêteur, votre première démarche devrait être de revenir vers votre prêteur actuel. Il dispose déjà de vos antécédents de paiement et pourrait se montrer plus souple qu'un nouveau prêteur lorsqu'il s'agit d'approuver votre renouvellement. Demandez-lui s'il peut vous proposer un taux ou une structure de paiement plus gérable. Par exemple, l'allongement de la période d'amortissement peut réduire les paiements mensuels et les rendre plus abordables.

Si votre prêteur actuel refuse votre renouvellement, il est temps d'explorer d'autres solutions. Regardons quelques conseils sur le renouvellement avant d'explorer les mesures que vous pouvez prendre pour reprendre le contrôle du processus de renouvellement d'une hypothèque.

Si vous avez été rejeté par votre prêteur actuel

Si votre prêteur actuel refuse de renouveler votre prêt hypothécaire ou rejette carrément le bordereau de renouvellement que vous avez signé, il est temps d'envisager d'autres solutions. Il est essentiel d'être proactif :

• Travaillez avec un prêteur B : Si votre prêt hypothécaire initial a été contracté auprès d'un prêteur A (comme une banque ou une coopérative de crédit), adressez-vous à un prêteur B. Il s'agit généralement de sociétés fiduciaires ou d'institutions qui ne sont pas des banques. Il s'agit généralement de sociétés fiduciaires ou d'institutions qui s'adressent à des emprunteurs dont la cote de crédit est moins élevée ou dont le niveau d'endettement est plus important. Les prêteurs B pratiquent souvent des taux d'intérêt légèrement plus élevés, mais ils sont plus souples dans leurs critères de prêt.
• Envisagez un prêt privé : Si un prêteur B refuse votre demande, votre prochaine option est un prêteur privé. Les prêteurs privés sont plus enclins à accepter des emprunteurs à haut risque, mais ils facturent souvent des taux d'intérêt et des frais beaucoup plus élevés.
• Refinancez avec un cosignataire : Si vos revenus ou votre profil de crédit constituent un obstacle, un cosignataire de confiance ayant un profil financier plus solide peut vous aider à vous qualifier auprès d'un autre prêteur.
• Envisagez un financement relais : Si la valeur nette de votre logement est élevée mais que votre situation financière vous empêche temporairement d'obtenir un renouvellement traditionnel, les prêts relais ou les financements privés à court terme peuvent vous aider à rester à flot jusqu'à ce que vous puissiez trouver une solution à plus long terme.
• Adressez-vous à un courtier hypothécaire : Si votre banque refuse de renouveler votre prêt hypothécaire, un courtier peut intervenir pour examiner votre profil financier complet et vous mettre en contact avec d'autres prêteurs spécialisés dans le travail avec des emprunteurs qui ont un mauvais crédit, des revenus irréguliers ou un endettement élevé.

• Demandez une prolongation à court terme : Si votre date de renouvellement approche à grands pas et que vous avez besoin de temps pour explorer d'autres options, demandez à votre prêteur actuel s'il peut prolonger votre prêt hypothécaire à court terme (par exemple, de 3 à 6 mois). Vous aurez ainsi le temps de trouver un financement ou de vendre votre logement sans vous retrouver en situation de défaut de paiement.

• Vendez votre propriété si nécessaire : Si aucun prêteur ne peut vous proposer un prêt hypothécaire adapté à votre situation financière, la vente de votre logement peut être le dernier recours. Cette décision peut être difficile à prendre, surtout si la date de renouvellement de votre prêt hypothécaire approche à grands pas. Si vous ne disposez pas d'assez de temps pour vendre votre bien avant l'expiration de votre contrat, vous devrez peut-être obtenir un prêt hypothécaire à court terme ou ouvert auprès d'un prêteur B ou d'un prêteur privé pour vous permettre de tenir le coup.

Remarque : si vous vous demandez ce qui se passe si vous ne renouvelez pas votre prêt hypothécaire, sachez que les conséquences peuvent être graves. Votre prêteur pourrait renouveler automatiquement votre hypothèque à un taux non concurrentiel ou, pire encore, entamer une procédure judiciaire si aucun accord de paiement n'est conclu.

En conclusion

Faire face à un refus de renouvellement d'hypothèque peut être décourageant, mais ce n'est pas pour autant une fatalité. En restant proactif, en maintenant un bon crédit et en explorant toutes les options disponibles, vous pouvez trouver une solution adaptée à votre situation particulière. N'oubliez pas que, bien que cela soit rare, une banque peut refuser le renouvellement d'une hypothèque au Canada ; il est donc essentiel de prendre les mesures nécessaires pour que le processus de renouvellement se déroule sans heurts.

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