Trouver les meilleurs taux hypothécaires fixes sur 5 ans au Canada

L'impact des droits de douane américains sur les prêts hypothécaires et le marché du logement au Canada

Le 2 avril 2025, après des mois d'incertitude concernant les relations commerciales entre les États-Unis et le Canada, les États-Unis ont clarifié les détails de leur stratégie tarifaire. Alors que les États-Unis avaient déjà envisagé d'imposer de nouveaux droits de douane, le Canada en a été largement exempté, y compris des droits de douane réciproques de 50 % imposés à d'autres pays. Toutefois, le Canada reste soumis à des droits de douane de 25 % sur les importations ne provenant pas de l'ACEUM, ainsi qu'à des droits de douane de 25 % sur l'acier, l'aluminium, les voitures et les pièces détachées d'origine étrangère.

Ces escalades tarifaires ont ébranlé les marchés mondiaux. Au Canada, le rendement des obligations du gouvernement canadien est tombé à 2,488 % le 3 avril 2025, soit le niveau le plus bas depuis 2022. En conséquence, les taux hypothécaires fixes canadiens ont chuté de manière significative au cours des dernières semaines. Les taux des prêts hypothécaires assurés sont maintenant aussi bas que 3,74 %, et les taux des prêts hypothécaires non assurés sont à 3,99 %. 

La Banque du Canada (BdC), dont on s'attendait initialement à ce qu'elle réduise son taux de prêt au jour le jour en réponse à l'incertitude économique, pourrait décider de maintenir ses taux inchangés. La Banque du Canada a clairement indiqué qu'elle continuerait à surveiller la situation mondiale.

L'impact global des droits de douane a provoqué un ralentissement du marché immobilier canadien. Alors qu'il y avait auparavant une demande refoulée et que l'on s'attendait à une forte saison printanière, l'incertitude entourant les droits de douane a rendu les acheteurs de logements plus prudents. Les données de février de l'Association canadienne de l'immobilier (ACI) indiquent une baisse de 10,4 % des ventes de logements d'une année sur l'autre.

Pour en savoir plus : Comment les droits de douane américains de 25 % pourraient-ils impacter les taux hypothécaires canadiens ?

Faits saillants de l'annonce de la Banque du Canada du 4 juin 2025

Le 4 juin 2025, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur inchangé à 2,75 %. Cette décision prolonge la pause amorcée en avril, après une série de baisses totalisant 225 points de base entre juin 2024 et mars 2025.

• Cette décision reflète l'incertitude persistante entourant les droits de douane américains, les premiers signes d'un ralentissement économique et une inflation qui reste supérieure à l'objectif de 2 % de la Banque. L'inflation de base et l'inflation globale ont toutes deux dépassé les prévisions, s'établissant respectivement à plus de 3 % et 2,3 % en avril.
• Pour les détenteurs de prêts hypothécaires, le taux préférentiel reste à 4,95 %, ce qui laisse les taux hypothécaires variables inchangés. Le taux variable sur cinq ans le plus bas disponible au Canada reste à 3,95 %.
• Les taux hypothécaires fixes restent élevés en raison du niveau toujours élevé des rendements obligataires. Le rendement des obligations à cinq ans du gouvernement canadien se situe actuellement autour de 2,8 %, sous l'influence des anticipations inflationnistes et de l'augmentation des émissions d'obligations fédérales. Le meilleur taux fixe assuré sur cinq ans est désormais de 3,84 %.
• Le maintien des taux garantit également la stabilité pour les épargnants qui détiennent des comptes d'épargne à intérêt élevé (HISA) et des certificats de placement garanti (CPG), car leurs rendements resteront inchangés.
• L'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) prévoit une baisse supplémentaire de 50 points de base des taux d'ici la fin de 2025, en raison de l'affaiblissement de l'économie canadienne. La croissance devrait ralentir pour s'établir à 1 % cette année et à 1,1 % en 2026, contre 1,5 % en 2024.

Mise à jour du marché hypothécaire de mai 2025

Le marché immobilier canadien a connu un fort ralentissement au début de l'année 2025, les inquiétudes concernant les tarifs douaniers et l'incertitude économique ayant tenu de nombreux acheteurs à l'écart. Toutefois, l'accessibilité s'améliore, car les prix des logements diminuent et les taux hypothécaires continuent de baisser. La Banque du Canada a procédé à sept réductions consécutives de ses taux, la dernière en date étant celle de son taux de référence, qui a été ramené à 2,75 %.

Si vous êtes à la recherche d'un taux hypothécaire au Canada en ce moment, voici quelques facteurs économiques importants à connaître.

• Mise à jour de l'immobilier : Le 15 mai 2025, l'Association canadienne de l'immobilier (ACI) a fait état d'une baisse significative des ventes de logements en avril, avec 44 300 logements vendus dans l'ensemble du pays, soit une baisse de 9,8 % d'une année sur l'autre et une quasi-stabilité par rapport au niveau le plus bas enregistré en mars en 16 ans. Bien que cela suggère que les fortes baisses mensuelles observées plus tôt dans l'année pourraient se stabiliser, l'activité de vente reste historiquement faible. L'économiste principal de l'ACI, Shaun Cathcart, a décrit les conditions actuelles comme un retour aux marchés modérés observés en 2022 et 2023, les craintes tarifaires remplaçant désormais les taux d'intérêt élevés comme principale raison. Les nouvelles inscriptions ont diminué de 1 % d'un mois à l'autre, mais ont augmenté de 1,2 % par rapport à avril 2024, avec 94 234 logements mis sur le marché. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions (RNAI) est passé de 46,4 % en mars à 46,8 %, ce qui reste proche de la limite inférieure de la fourchette équilibrée de 45 % à 65 % établie par l'ACI. La tendance à la baisse des prix des logements s'est poursuivie. Le prix moyen d'un logement au Canada a baissé de 3,9 % par an pour s'établir à 679 866 $. L'indice MLS du prix des propriétés, une mesure plus stable qui élimine les extrêmes hauts et bas, a également diminué de 1,2 % d'un mois à l'autre et de 3,6 % par rapport à l'année dernière. Pour ce qui est de l'avenir, l'ACI indique que la baisse des taux hypothécaires et le fléchissement des prix n'ont pas encore incité les acheteurs à revenir. La Banque du Canada devrait procéder à deux nouvelles réductions de taux cette année, mais la hausse de l'inflation due aux pressions tarifaires pourrait retarder la poursuite de l'assouplissement. 

  Pour en savoir plus : Les ventes de logements au Canada stagnent en avril, les acheteurs restant en retrait

• Mise à jour de l'IPC :  Selon le dernier rapport de Statistique Canada sur l'indice des prix à la consommation (IPC), le taux d'inflation annuel du Canada a augmenté de 1,7 % en avril, contre 2,3 % en mars. Cette baisse s'explique en grande partie par la chute brutale des prix de l'énergie d'une année sur l'autre. Les prix de l'essence ont chuté de 18,1 %, reflétant la réduction de la demande mondiale de pétrole, l'augmentation de l'offre de l'OPEP et l'affaiblissement de l'activité commerciale en raison des tarifs douaniers. Toutefois, si l'on exclut l'énergie, l'inflation aurait été de 2,9 %. Le principal moteur de cette hausse a été l'escalade des prix des denrées alimentaires, les prix des épiceries ayant augmenté de 3,8 % d'une année sur l'autre. Les coûts du logement sont également restés un facteur clé de l'inflation, avec une hausse de 3,4 %, y compris une augmentation de 6,8 % des coûts des intérêts hypothécaires. Cependant, bien que les coûts des intérêts hypothécaires restent élevés, la croissance a ralenti ces derniers mois, passant de 7,9 % en mars et 9 % en février, reflétant l'impact cumulatif des réductions de taux de la Banque du Canada entre juin 2024 et mars 2025. Malgré la baisse du chiffre global, les mesures de l'inflation de base restent supérieures à la fourchette cible de la banque centrale. L'IPC-médian a augmenté à 3,2 %, et l'IPC-tronq a atteint 3,1 %, en grande partie en raison de la hausse des prix des denrées alimentaires. Cette divergence entre l'inflation globale et l'inflation de base pourrait compliquer la décision de la Banque du Canada sur le taux directeur le 4 juin.

Pour en savoir plus : L'IPC canadien atteint 1,7 % en avril en raison de la chute des prix de l'énergie

Prévisions du marché du logement au Canada pour 2025

L'ACI a révisé ses prévisions du marché de l'habitation pour 2025 et 2026, ajustant les attentes pour les ventes de maisons et les prix moyens des maisons en raison des incertitudes économiques actuelles, en particulier celles qui découlent d'une guerre commerciale potentielle. Les prévisions actualisées de l'ACI indiquent que 482 673 propriétés résidentielles devraient être vendues en 2025, ce qui représente une légère baisse de 0,02 % par rapport à 2024. Il s'agit d'une importante révision à la baisse par rapport à la croissance de 8,6 % initialement prévue en janvier. De plus, on s'attend maintenant à ce que le prix moyen national des maisons diminue légèrement de 0,3 % pour s'établir à 687 898 $ en 2025, ce qui représente une réduction de 30 000 $ par rapport aux prévisions antérieures. Pour 2026, l'ACI prévoit une légère amélioration des ventes de maisons, avec une augmentation prévue de 2,9 % pour atteindre 496 487 unités vendues. Toutefois, les ventes devraient rester sous la barre du demi-million pour la quatrième année consécutive. Le prix moyen national des logements devrait augmenter modestement de 1,2 % en 2026, pour atteindre 696 074 dollars. Compte tenu de l'imprévisibilité actuelle de l'économie et de l'évolution des taux d'intérêt, les prévisions restent très incertaines.

Mise à jour sur la réforme du système hypothécaire canadien

Le 16 septembre 2024, le gouvernement fédéral a annoncé des modifications importantes aux règles d'admissibilité aux prêts hypothécaires, touchant tant les acheteurs d'une première propriété que ceux qui acquièrent des maisons neuves.

À compter du 15 décembre 2024 :

• Les amortissements sur 30 ans seront disponibles pour tous les acheteurs d'une première propriété, qu'ils aient ou non un prêt hypothécaire assuré. Cette mesure s'applique également à tout achat de maison neuve.
• Le prix d'achat maximum pour un prêt hypothécaire assuré (lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %) passera de 1 million à 1,5 million de dollars.

Ces réformes hypothécaires, parmi les plus marquantes depuis 2012, visent à améliorer l'accessibilité des acheteurs de première propriété au marché immobilier.

Pour plus d'information sur ces nouvelles règles hypothécaires, consultez l'article de blogue de Ratehub.ca.

Taux hypothécaires fixes sur 5 ans : Faits saillants

• Le taux hypothécaire est fixe pour une durée de 5 ans
• Les taux hypothécaires fixes sur 5 ans dépendent du rendement des obligations d’État sur 5 ans

Pourquoi un prêt hypothécaire à taux fixe sur 5 ans serait-il le bon choix pour moi?

En général, une hypothèque à taux fixe constitue un choix judicieux si vous préférez jouer la prudence. Ainsi, vous n’aurez pas à subir le stress lié aux fluctuations du taux variable si le taux préférentiel augmente, ce qui entraînerait une hausse de votre paiement hypothécaire. Avant de vous engager dans un prêt hypothécaire de 5 ans, vous devez réfléchir à votre situation personnelle actuelle et future. Si vous êtes susceptible de déménager, de changer d'emploi ou d'entreprendre tout autre changement de vie qui pourrait affecter votre capacité ou votre désir de rester dans la maison que vous achetez, vous devez en tenir compte lors du choix de l'hypothèque qui vous convient.

Hypothèques offrant une gamme complète d'avantages contre hypothèques restreintes

Bien que les faibles taux d'un prêt hypothécaire restreint puissent attirer votre attention, il est important de comprendre les inconvénients. Une hypothèque à caractéristiques complètes aura un taux d'intérêt plus élevé, mais il aura également un certain nombre de caractéristiques qui le rendent très souhaitable, notamment :

• Options de remboursement anticipé : Étudiez les options de remboursement anticipé que votre prêteur est disposé à vous proposer. Plus votre prêteur fait preuve de souplesse en ce qui concerne les options de remboursement anticipé, plus vous pourrez potentiellement rembourser votre prêt rapidement, ce qui pourrait vous faire économiser des milliers de dollars en frais d’intérêt. Les principales options de remboursement anticipé comprennent le remboursement anticipé sur une base mensuelle ou sur une base forfaitaire. Dans le premier cas, on vous autorise à augmenter le montant de votre paiement mensuel à un pourcentage déterminé par votre prêteur, qui ne peut toutefois dépasser 100 %. Par exemple, si votre prêteur fait preuve d’assez de souplesse pour vous permettre de doubler vos mensualités, vous pourriez en théorie rembourser votre prêt hypothécaire deux fois plus rapidement. La seconde option, à savoir le remboursement anticipé d’une somme forfaitaire, vous permet de rembourser une part de votre hypothèque, variable selon le prêteur, par exemple jusqu’à 25 % du montant restant.
• Transfert de l'hypothèque : Si vous devez vendre votre logement avant la fin de votre hypothèque, de nombreux prêteurs vous permettront de transférer votre emprunt. Le transfert d’une hypothèque consiste à utiliser votre prêt actuel, avec ses taux et ses conditions, pour financer une autre propriété. Cette opération vous permet d’éviter de résilier votre hypothèque. Vous devez demander à votre prêteur si votre hypothèque est transférable, surtout si vous pensez devoir déménager avant la fin de la durée de votre hypothèque. À noter toutefois que les hypothèques ne sont pas tous transférables, et ceux qui le sont comportent souvent des conditions particulières dont vous devez vous informer.
• Privilèges de paiement anticipé d'une somme forfaitaire : Vous êtes autorisé à effectuer plusieurs paiements anticipés forfaitaires pour réduire le solde de votre hypothèque au cours d'une année civile donnée. La plupart des prêteurs limitent le montant des paiements anticipés que vous pouvez effectuer, par exemple, vous ne pouvez pas payer plus de 20 % de votre capital en une seule année.
• Flexibilité des paiements : Si vous décidez d'augmenter le montant de vos versements hypothécaires réguliers, vous pouvez le faire sans encourir de pénalités ou de frais.

Ce ne sont là que quelques-unes des caractéristiques les plus courantes que vous trouverez dans une hypothèque à caractéristiques complètes et qui le rendent si pratique pour les acheteurs de logement. Pour en savoir plus sur l'hypothèque qui vous convient, il est toujours bon de parler à un courtier hypothécaire. Il peut vous donner des conseils personnalisés et spécialisés, sans frais pour vous.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une hypothèque à taux fixe sur 5 ans?

Il existe des avantages et des inconvénients quant au taux hypothécaire 5 ans fixe, que nous vous exposerons ci-dessous. Voici quelques avantages parmi ceux que présentent les prêts hypothécaires à taux fixe sur 5 ans :

• Protection contre le risque : Si vous préférez ne pas prendre de risques, une hypothèque à taux fixe vous permet de déterminer le taux applicable et vous garantit une tranquillité d’esprit. Par conséquent, votre taux, et donc votre paiement hypothécaire, sont verrouillés et ne fluctueront pas en fonction des variations des rendements obligataires. Cela vous permet d’établir votre budget avec plus de précision et vous offre une stabilité pour toute la durée de votre prêt. De plus, ces dernières années, les Canadiens ont pu bénéficier de certains des meilleurs taux hypothécaires fixes offerts depuis des décennies, bien que les taux fixes aient recommencé à grimper depuis octobre 2021. Depuis lors, l'inflation élevée, l'instabilité bancaire mondiale, un marché de l'emploi incroyablement tendu et d'autres facteurs ont poussé les rendements obligataires à la hausse, et avec eux, les taux hypothécaires fixes. Aujourd'hui, les taux fixes sont plus élevés qu'ils ne l'ont été depuis 2009.
• Des taux compétitifs : L’hypothèque sur 5 ans est généralement la durée la plus prisée des emprunteurs et celle vers laquelle les prêteurs vous orientent dans la majorité des cas. La durée de cette hypothèque constitue un bon compromis pour les personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier. Étant donné qu’il s’agit d’une offre de taux très populaire où la concurrence est rude, les prêteurs sont souvent très compétitifs lorsqu’ils fixent le taux de ces hypothèques.

Néanmoins, les emprunteurs doivent aussi prendre certains inconvénients en considération.

• Des taux plus élevés : Afin de garantir votre taux fixe, votre prêteur vous facturera une prime. Une analyse historique du professeur Moshe Milevsky de l’Université York publiée dans une étude marquante en 2001 (en anglais) a révélé que plus de 90 % des emprunteurs canadiens ayant conservé un taux hypothécaire variable pendant toute la durée de leur prêt ont payé moins d’intérêts que ceux qui ont gardé un taux fixe.
• Pénalités de résiliation hypothécaire : Bien qu’une hypothèque de 5 ans puisse vous offrir la tranquillité d’esprit, un événement imprévu tel qu’un déménagement, une perte d’emploi, une maladie ou un divorce pourrait vous obliger à résilier votre hypothèque et vous pourriez devoir payer une pénalité de résiliation élevée. Si vous avez souscrit un prêt hypothécaire à taux fixe, votre pénalité sera calculée en fonction du montant le plus élevé entre le différentiel du taux d’intérêt (DTI) et un montant représentant 3 mois d’intérêt sur la somme que vous restez devoir. La pénalité liée au différentiel de taux d’intérêt s’avère souvent importante. De ce fait, la résiliation d’un prêt hypothécaire à taux fixe peut se révéler coûteuse. En revanche, si vous avez souscrit un prêt hypothécaire à taux variable, la pénalité sera toujours égale à trois mois d’intérêts, rendant ainsi moins dispendieuse la résiliation de votre hypothèque. Pour obtenir de plus amples renseignements sur le DTI et son calcul, vous pouvez vous reporter à la page de notre calculatrice de refinancement hypothécaire. Vous pouvez également utiliser notre calculatrice de pénalité hypothécaire pour estimer le montant dont vous pourriez avoir à vous acquitter en cas de résiliation de votre hypothèque.

Historique des taux hypothécaires fixes sur 5 ans

L’examen de l’historique des taux hypothécaires est un bon moyen de comprendre quels types d’hypothèques sont soumis à des taux plus élevés. Cela permet également de comprendre plus facilement si nous nous trouvons dans une période de taux plutôt faibles ou plutôt élevés.

Voici certains taux d’intérêt appliqués au cours des cinq dernières années pour différents types de prêts hypothécaires canadiens.

Source: Tableau des taux historiques de Ratehub

Popularité des taux hypothécaires fixes sur 5 ans 

L’hypothèque de 5 ans est généralement la durée la plus prisée des emprunteurs. La période de 5 ans se situe au milieu de l’éventail des durées offertes, soit entre un et dix ans. La popularité de ce type de prêt reflète donc une moyenne neutre en matière de risque. Les principaux prêteurs ont par ailleurs tendance à promouvoir ce produit. Une ventilation plus poussée des durées d’emprunt révèle que 80 % des prêts hypothécaires ont une durée de cinq ans ou moins.

Les taux fixes sont de loin les plus courants - en 2023, de janvier à décembre, près de 95 % des demandes de taux hypothécaires adressées à Ratehub.ca concernaient des taux fixes. De plus, selon l'Enquête 2024 de la SCHL auprès des emprunteurs hypothécaires, 69 % de tous les prêts hypothécaires contractés en 2024 l'ont été à taux fixe. Le tableau ci-dessous, tiré de la même enquête, montre la popularité des hypothèques à taux fixe en 2024 parmi les quatre principales catégories de personnes ayant contracté des hypothèques.

Quels sont les facteurs de variation des taux hypothécaires fixes sur 5 ans?

En général, les taux hypothécaires fixes sur 5 ans suivent la tendance du rendement des obligations canadiennes à 5 ans, plus un différentiel. Les rendements obligataires sont déterminés par des facteurs économiques tels que le chômage, les exportations ou l’inflation.

Lorsque le rendement des obligations du Canada augmente, il devient plus coûteux pour les prêteurs hypothécaires de trouver des capitaux afin de financer les prêts hypothécaires. De plus, à moins d’augmenter les taux hypothécaires, la marge de profit des prêteurs diminue. Le phénomène inverse se produit lorsque les conditions du marché sont bonnes.

Quant à l’écart entre les taux hypothécaires et les rendements obligataires, il est déterminé par les prêteurs hypothécaires en fonction de la part de marché souhaitée, de la concurrence, de la stratégie de marketing et des conditions générales du marché du crédit.

Références et notes

1. Tendances du marché hypothécaire canadien : avant et pendant la COVID-19, Statistique Canada, 2021
2. État annuel du marché hypothécaire résidentiel au Canada, Professionnels hypothécaires du Canada, 2021
3. État annuel du marché hypothécaire résidentiel au Canada, Professionnels hypothécaires du Canada, 2022

Pour de plus amples renseignements, consultez ces pages utiles!

• Meilleurs taux hypothécaires au Canada
• Calculatrice de renouvellement hypothécaire
• Taux hypothécaires variables sur 5 ans
• Taux fixe ou variable?
• Amortissement
• Durée du terme et période d'amortissement
• Hypothèque transférable et prise en charge