La hausse des taux hypothécaires a rendu l’accessibilité à la propriété plus difficile dans 12 des 13 grandes villes canadiennes en avril

Le marché immobilier canadien semble avoir secoué sa torpeur hivernale – et les acheteurs ressentent une nouvelle pression financière.

Le plus récent rapport mensuel sur l’abordabilité de Ratehub.ca révèle qu’en avril, les conditions d’abordabilité se sont détériorées dans 12 des 13 grands marchés immobiliers canadiens, soit deux marchés de plus qu’à l’analyse réalisée en mars.

L’étude, qui repose sur des données immobilières nationales, les variations des taux hypothécaires et le test de résistance hypothécaire correspondant, définit l’« abordabilité » comme le revenu qu’un emprunteur doit gagner pour être admissible à un prêt hypothécaire sur la propriété au prix moyen dans sa ville. Lorsque les coûts d’emprunt ou les conditions du marché font augmenter ce revenu requis, l’abordabilité globale pour les acheteurs locaux s’en trouve réduite.

La hausse des prix des propriétés et des taux hypothécaires pèse sur l’abordabilité partout au Canada 

En avril, la hausse combinée des prix des propriétés et des taux hypothécaires a contribué à rendre l’achat plus difficile. Les rendements obligataires – qui établissent le plancher des taux hypothécaires fixes – ont augmenté de façon soutenue depuis mars, les investisseurs réagissant à la flambée des prix du pétrole liée à la guerre en Iran et aux pressions inflationnistes qui en découlent. Cela a eu un effet haussier marqué sur les rendements mondiaux, notamment sur le rendement des obligations du gouvernement du Canada à 5 ans, qui sert de référence pour les termes hypothécaires fixes de cinq ans au Canada.

Par conséquent, le taux hypothécaire fixe assuré de cinq ans le plus bas au Canada est passé de 3,79 % en mars à 4,04 % en avril. Cela a également fait passer le taux fixe moyen sur cinq ans utilisé dans le cadre de l’étude sur l’abordabilité à 4,47 %, contre 4,39 % le mois précédent. Le taux du test de résistance hypothécaire correspondant, qui ajoute 2 % au taux contractuel que les emprunteurs obtiennent de leur prêteur, est également passé de 6,39 % à 6,47 %.

Par ailleurs, les prix des propriétés semblent se stabiliser à l’échelle nationale, même si certains marchés connaissent des hausses plus marquées; l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a signalé qu’en avril, la moyenne nationale a augmenté de 2,2 % sur un an pour s’établir à 695 412 $.

Avril 2026 : Quel revenu fallait-il pour acheter une propriété au Canada?

Le marché immobilier où l’abordabilité s’est le plus détériorée est Ottawa, où le prix de référence des propriétés a augmenté de 12 100 $ sur un mois, obligeant l’acheteur local moyen à gagner 3 150 $ de plus pour être admissible à un prêt hypothécaire sur une propriété au prix de référence de 629 800 $.

Selon la Chambre immobilière d’Ottawa, les ventes dans la capitale du Canada ont montré des signes de stabilisation, après un hiver peu actif sur le plan de la demande. L’activité a repris d’un mois à l’autre, avec 1 336 propriétés vendues, contre 1 075 en mars, et le marché peut être considéré comme équilibré dans l’ensemble.

Ottawa est ainsi passée du 9e rang en mars, quant à la détérioration de l’abordabilité, au marché le plus touché sur le plan des prix en avril.

Pour le deuxième mois consécutif, Victoria s’est classée au deuxième rang, son prix de référence ayant augmenté de 5 400 $ pour atteindre 891 400 $. Le revenu requis pour les acheteurs locaux a ainsi progressé de 2 270 $. Cette hausse est attribuable à une forte reprise des ventes depuis le début du printemps; la Chambre immobilière de Victoria signale que les transactions ont augmenté de 11 % sur un mois, avec 642 propriétés vendues. Cette hausse dépasse largement l’augmentation mensuelle nationale de 0,7 %.

À l’autre extrémité du spectre de l’abordabilité se trouve Fredericton, seul marché où le revenu requis a diminué. Le prix de référence des propriétés dans cette ville de la côte est a reculé de 15 500 $ pour s’établir à 342 200 $. Par conséquent, un acheteur y aurait besoin de gagner 2 450 $ de moins. Selon la Chambre immobilière du Nouveau-Brunswick, les ventes dans la région de Fredericton ont reculé de 4,4 % sur un an.

Les taux hypothécaires vont-ils baisser au Canada?

Pour l’instant, il est peu probable que les taux hypothécaires baissent au Canada dans un avenir prévisible. Tant que la guerre en Iran se poursuit – et qu’elle continue d’alimenter la volatilité des marchés – les rendements obligataires demeureront élevés, maintenant les taux hypothécaires fixes bien au-dessus de leur niveau du début de 2026; les acheteurs qui cherchent un taux fixe aujourd’hui font face à des taux dans la fourchette supérieure de 4 à 5 %, en hausse par rapport aux taux qui se situaient dans les 3 % élevés il y a quelques mois à peine.

Les taux hypothécaires variables sont restés stables ces derniers mois, la Banque du Canada ayant maintenu son taux directeur inchangé; ils constituent également l’option la plus abordable, le taux variable sur cinq ans le plus bas étant actuellement de 3,35 %. Cependant, ces conditions pourraient ne pas durer. Les mêmes facteurs qui font monter les rendements obligataires – soit la flambée des prix du pétrole et les anticipations d’inflation – exercent également des pressions sur les banques centrales. Si l’inflation commence à augmenter de façon significative en raison de la hausse des prix de l’énergie, touchant les chaînes d’approvisionnement et les biens connexes – et non plus seulement les prix à la pompe –, cela pourrait amener la Banque du Canada à relever son taux directeur, peut-être jusqu’à 50 points de base, avant la fin de l’année.

Bien qu’un taux variable offre actuellement des économies par rapport aux options à taux fixe, les emprunteurs doivent savoir que leur taux et le montant de leurs versements pourraient changer avant la fin de leur terme. Ils devraient donc soit disposer de la souplesse budgétaire nécessaire pour absorber ces versements plus élevés, soit avoir un plan pour convertir leur hypothèque vers un autre type de taux si nécessaire.

Quelles sont les prévisions pour les prix des propriétés au Canada en 2026?

À l’échelle nationale, les prix des propriétés devraient demeurer relativement stables en 2026, avec une légère hausse de seulement 0,9 % pour atteindre 295 094 $. C’est ce que prévoit la prévision révisée publiée par l’ACI plus tôt cette année, qui souligne qu’un mélange d’incertitude économique persistante et de hausse des coûts d’emprunt continue de décourager les acheteurs potentiels.

L’ACI prévoit que les ventes de propriétés augmenteront de 1 % au cours de l’année par rapport aux totaux de 2025, mais que cette croissance sera inégale selon les régions; l’Ontario et la Colombie-Britannique devraient être les principaux moteurs de la croissance des ventes, tandis que la croissance des prix restera assez limitée dans les marchés les plus chers, comme Toronto et Vancouver.

Cependant, plusieurs facteurs à l’horizon pourraient bouleverser les conditions pour les acheteurs. Une résolution de la guerre en Iran aurait l’incidence la plus significative sur la trajectoire des taux d’intérêt, mais il est très difficile de savoir si cela se produira – et quand. La renégociation de l’Accord États-Unis–Mexique–Canada (AEUMC) cet été pourrait également introduire une nouvelle volatilité, si nos voisins du Sud imposaient de nouveaux tarifs douaniers ou réduisaient les exemptions sur les produits protégés par l’accord actuel. 

Ce qu’il faut retenir pour les acheteurs et les emprunteurs : les taux hypothécaires demeurent très volatils, avec de nombreux vents contraires susceptibles de faire fluctuer les taux. Obtenir une préapprobation assortie d’une garantie de taux est une décision judicieuse pour sécuriser les taux actuels (et protéger votre capacité d’emprunt) dans l’éventualité où les taux augmenteraient de nouveau dans les semaines à venir. 

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