Accessibilité du logement au Canada et tendances du marché

Qu’est-ce qui a changé en matière d’accessibilité à la propriété au Canada en mars?

En mars 2026, il est devenu plus difficile d’acheter une maison dans la plupart des marchés immobiliers canadiens, la stabilité des ventes au début du printemps ayant entraîné une légère hausse des prix. Selon le rapport sur l’accessibilité à la propriété de Ratehub.ca, 10 des 13 villes analysées sont devenues moins abordables par rapport à février, ce qui signifie que les acheteurs potentiels devaient disposer d’un revenu plus élevé pour être admissibles à un prêt hypothécaire visant l’achat d’une maison au prix moyen. Cette baisse de l’abordabilité s’explique principalement par la hausse des prix des logements, et non par les coûts d’emprunt. Les taux hypothécaires ont en fait légèrement diminué d’un mois à l’autre, le taux fixe moyen sur cinq ans étant passé à 4,39 % et le taux de simulation de crise s’établissant à 6,39 %.

Halifax a enregistré la plus forte détérioration de l’abordabilité, le prix de référence des logements ayant augmenté de 13 100 $ pour atteindre 571 700 $, ce qui exigeait un revenu annuel supplémentaire de 2 270 $ et entraînait une hausse de 61 $ des mensualités hypothécaires. Victoria a suivi une tendance similaire, avec une hausse de 13 500 $ des prix des logements, qui a fait augmenter le revenu requis de 2 230 $ et les mensualités de 60 $. Ces marchés ont tendance à être plus sensibles aux fluctuations de la demande, surtout lorsque l’offre demeure limitée.

Fredericton s’est démarquée comme la seule ville à afficher une amélioration de l’abordabilité. Une baisse de 5 700 $ des prix des logements a réduit de 1 210 $ le revenu nécessaire pour acheter une maison et diminué les mensualités hypothécaires de 32 $. En revanche, les grands marchés comme Vancouver et Toronto ont connu de légères baisses de prix, mais l’abordabilité y est demeurée tendue en raison du niveau globalement élevé des prix, qui continue de tenir de nombreux acheteurs à l’écart. Dans l’ensemble, les données de mars montrent à quel point l’abordabilité est sensible aux moindres fluctuations de prix, surtout dans les marchés où la demande demeure stable.

Mise à jour de mai sur le logement au Canada

Ce n’est un secret pour personne : acheter une maison au Canada est devenu de plus en plus difficile au cours des dernières décennies. La situation a été encore aggravée par le boom immobilier pendant la pandémie, alors que les taux d’emprunt ont chuté à un creux historique de 0,25 %. La demande de logements — et les prix de l’immobilier — ont alors fortement augmenté, tandis que la fin des mesures de confinement a fait grimper l’inflation, qui a atteint un sommet en 40 ans de 8,1 % en juin 2022.

Cela a poussé la Banque du Canada, dont le mandat est de maintenir l’inflation sous la cible de 2 %, à procéder rapidement à une série de 10 hausses de taux. Celles-ci ont eu lieu entre mars 2022 et juillet 2023, augmentant le coût global de l’emprunt pour les Canadiens.

Aujourd’hui, le paysage économique a radicalement changé. L’inflation s’est nettement calmée, l’IPC de février s’établissant à 1,8 %, et les indicateurs de l’inflation sous-jacente affichant un ralentissement généralisé. Après neuf baisses cumulées des taux entre juin 2024 et octobre 2025, la Banque a maintenu son taux au jour le jour à 2,25 % pour la troisième fois, lors de son annonce de mars. Cela place le taux directeur à son plus bas niveau depuis le début de 2022 et maintient le taux préférentiel à 4,45 %.

La Banque a indiqué que ses prochaines décisions dépendront de l’évolution de ces pressions contradictoires. Alors que l’affaiblissement du PIB et les données sur le marché du travail laissent entrevoir un ralentissement de l’économie, le risque d’une hausse de l’inflation liée aux marchés de l’énergie a rendu les perspectives moins claires. En conséquence, la possibilité de hausses de taux plus tard en 2026 est désormais de nouveau envisagée.

Les marchés obligataires ont déjà réagi à cette incertitude. Le rendement des obligations à cinq ans du gouvernement du Canada a dépassé 3 %, exerçant une pression à la hausse sur les taux hypothécaires fixes. Le taux fixe assuré à cinq ans le plus bas s’établit désormais autour de 3,89 %, contre 3,79 % en février.

Dans l’ensemble, le marché immobilier canadien demeure prudent, mais l'abordabilité s’améliore progressivement. La baisse des prix des logements contribue à créer de meilleures conditions pour les acheteurs, même si l’incertitude économique et les craintes de pertes d’emploi continuent de peser sur la demande. Pour certains acheteurs, la combinaison actuelle de prix immobiliers plus modérés et de taux variables toujours compétitifs pourrait offrir une meilleure occasion d’entrer sur le marché.

*Les données nationales sur les ventes de logements pour le mois de décembre ne sont pas encore disponibles, car les données sur les ventes de logements pour un mois donné ne sont pas publiées avant le mois suivant. Les données de décembre seront disponibles à la mi-janvier, lors de la publication des chiffres de vente de logements par l'ACI.

Prix de référence vs. prix moyen

Lorsqu'elles rendent compte de l'évolution des prix des logements, les agences immobilières utilisent deux mesures différentes : le prix moyen des logements et le prix de référence des logements. Ces deux mesures donnent des indications différentes sur les tendances des prix et sur l'évolution du marché à court et à long terme.

• Le prix moyen d'un logement est calculé en additionnant le prix de vente de tous les logements vendus au cours d'une période donnée, puis en le divisant par le nombre de transactions. On obtient ainsi le prix moyen par unité. Toutefois, comme la composition des logements vendus peut varier considérablement d'un mois à l'autre ou d'une année à l'autre, les tendances du prix moyen d'un logement peuvent être plus volatiles et ne donnent pas toujours une image précise de la vente la plus courante sur un marché donné.

• Le prix d'un logement de référence est basé sur un indice élaboré en fonction des caractéristiques spécifiques du logement et de leur évolution en termes de demande et de valeur pour les acheteurs au fil du temps. Il donne une image plus précise du type de logement le plus couramment vendu sur un marché spécifique, et qui a évolué au fil du temps. Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®), créé et utilisé par l'Association canadienne de l'immobilier (ACI), est un exemple de prix de référence. Cet indice est basé sur plus de 15 ans de données exclusives du système MLS de l'ACI, ainsi que sur des modèles statistiques permettant de déterminer le type et la valeur « typiques » d'une maison sur un marché donné.

Qu'est-ce que le ratio ventes/nouvelles inscriptions ?

Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est une mesure utilisée par les agences immobilières pour évaluer le niveau de concurrence au sein d'un marché immobilier donné, et pour déterminer s'il s'agit d'un marché « équilibré », c'est-à-dire plus favorable aux acheteurs ou aux vendeurs. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est calculé en divisant le nombre de ventes de logements par le nombre de logements nouvellement inscrits sur le marché au cours d'une période donnée. Par exemple, s'il y a eu 500 ventes de logements dans une ville donnée au cours du mois de mars et que 750 logements ont été mis sur le marché, le ratio ventes/nouvelles inscriptions sera le suivant :

(500/750)*100 = un ratio ventes/nouvelles inscriptions de 66%

Selon l'Association canadienne de l'immobilier :

• Un ratio de 45 à 65 % est considéré comme un marché équilibré. Cela signifie que l'offre de logements disponibles à la vente est suffisante pour répondre à la demande des acheteurs. Ces conditions contribuent à la stabilité de la croissance des prix de l'immobilier et les acheteurs sont moins susceptibles d'être confrontés à des situations d'offres multiples excessives qui peuvent faire grimper les prix.

• Un ratio inférieur à 45 % est considéré comme un marché d'acheteurs. Cela signifie qu'il y a une offre excédentaire de logements à vendre et une demande insuffisante de la part des acheteurs. Les prix des logements ont tendance à baisser sur les marchés d'acheteurs, car les logements se vendent souvent à un prix inférieur à leur prix d'inscription, et les offres multiples sont moins fréquentes..
  

• Un ratio supérieur à 65 % est considéré comme un marché de vendeurs. Il s'agit d'un marché où il y a trop peu de logements disponibles à la vente pour satisfaire la demande des acheteurs, et où la concurrence pour l'achat des logements est féroce. Les prix des logements sont plus élevés dans les marchés de vendeurs, car les acheteurs doivent souvent se livrer à des guerres d'enchères pour le même bien.

L'impact du test de résistance sur l'octroi d'un prêt hypothécaire

Le test de résistance hypothécaire est une exigence de qualification hypothécaire qui garantit que les emprunteurs peuvent encore se permettre d'effectuer leurs paiements en cas de hausse des taux d'intérêt. Les demandeurs d'hypothèque doivent prouver qu'ils peuvent encore payer leur hypothèque dans le plus élevé des deux scénarios suivants :

• Le taux hypothécaire qu'ils reçoivent de leur prêteur, plus 2 %.
• Le taux admissible minimal (TAM), qui est actuellement de 5,25 %. Toutefois, étant donné qu'aucun taux hypothécaire contractuel n'est actuellement disponible à 3,25 % ou moins, ce seuil est obsolète et le restera à moins que les taux hypothécaires canadiens ne baissent considérablement.

Par exemple, supposons que vous obteniez un taux hypothécaire de 5 % auprès de votre prêteur hypothécaire. Vous devriez en fait avoir les critères d'emprunt suffisants - tels que le revenu, les ratios d'endettement, le montant de l'acompte, etc. - pour obtenir un prêt hypothécaire à 7 %.

Le test de résistance hypothécaire réduit également le montant du prêt hypothécaire auquel les emprunteurs peuvent prétendre. En effet, un taux hypothécaire plus élevé se traduit par une mensualité plus importante pour couvrir le coût supplémentaire de l'emprunt.

Par exemple, supposons qu'un emprunteur dispose d'un revenu familial de 100 000 dollars et qu'il achète une maison dont le prix est de 454 161 dollars, avec un acompte de 50 000 dollars. Cependant, comme l'emprunteur doit se qualifier à un taux de 7,64 %, le prix d'achat auquel il se qualifierait en réalité ne serait que de 387 670 $, soit une différence de 66 691 $.

Calculatrices hypothécaires

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