Accessibilité du logement au Canada et tendances du marché

Qu’est-ce qui a changé en matière d’accessibilité à la propriété au Canada en février?

Selon le dernier rapport sur l’accessibilité à la propriété, 11 des 13 villes canadiennes ont vu leur abordabilité se détériorer en février 2026. Concrètement, cela signifie que, dans la plupart des marchés, les acheteurs immobiliers devaient disposer d’un revenu plus élevé pour obtenir un prêt hypothécaire sur une maison au prix moyen.

La baisse de l’abordabilité s’explique en grande partie par la légère hausse des prix des logements plutôt que par un changement majeur des taux hypothécaires. Les coûts d’emprunt sont demeurés globalement stables en février. Le taux hypothécaire fixe moyen sur cinq ans utilisé dans le rapport s’élevait à 4,41 %, tandis que le taux correspondant au test de résistance était de 6,41 % – tous deux en hausse d’un point de base seulement par rapport aux niveaux de janvier.

Montréal a enregistré la plus forte baisse de l’abordabilité parmi les marchés étudiés. En février, les acheteurs avaient besoin d’un revenu annuel supplémentaire de 2 800 $ pour acheter une maison moyenne, le prix de référence de la ville ayant augmenté de 14 300 $ d’un mois à l’autre pour atteindre 594 200 $. Cette hausse a également fait augmenter la mensualité hypothécaire moyenne de 76 $, soit 912 $ de plus par an. Halifax est un autre marché où l’abordabilité a connu un recul significatif. Dans cette ville, le revenu nécessaire pour acheter une maison moyenne a augmenté de 2 650 $ par rapport au mois précédent. Un acheteur entrant sur le marché en février devait également composer avec une hausse de 71 $ de sa mensualité hypothécaire, ce qui représente 852 $ de plus sur une année.

St. John’s s’est démarquée comme le seul marché à offrir un réel répit aux acheteurs en février. Le revenu nécessaire pour acheter une maison moyenne a diminué de 1 130 $, grâce à une baisse de 6 300 $ des prix des maisons. Cela s’est traduit par une diminution de 30 $ de la mensualité hypothécaire moyenne, soit une économie annuelle de 360 $ par rapport à janvier. Bien que cela ne suffise pas à indiquer une tendance marquée en soi, l’accessibilité au logement et les tendances du marché immobilier au Canada

Mise à jour de mai sur le logement au Canada

Ce n’est un secret pour personne : acheter une maison au Canada est devenu de plus en plus difficile au cours des dernières décennies. La situation a été encore aggravée par le boom immobilier pendant la pandémie, alors que les taux d’emprunt ont chuté à un creux historique de 0,25 %. La demande de logements — et les prix de l’immobilier — ont alors fortement augmenté, tandis que la fin des mesures de confinement a fait grimper l’inflation, qui a atteint un sommet en 40 ans de 8,1 % en juin 2022.

Cela a poussé la Banque du Canada, dont le mandat est de maintenir l’inflation sous la cible de 2 %, à procéder rapidement à une série de 10 hausses de taux. Celles-ci ont eu lieu entre mars 2022 et juillet 2023, augmentant le coût global de l’emprunt pour les Canadiens.

Aujourd’hui, le paysage économique a radicalement changé. L’inflation s’est nettement calmée, l’IPC de février s’établissant à 1,8 %, et les indicateurs de l’inflation sous-jacente affichant un ralentissement généralisé. Après neuf baisses cumulées des taux entre juin 2024 et octobre 2025, la Banque a maintenu son taux au jour le jour à 2,25 % pour la troisième fois, lors de son annonce de mars. Cela place le taux directeur à son plus bas niveau depuis le début de 2022 et maintient le taux préférentiel à 4,45 %.

La Banque a indiqué que ses prochaines décisions dépendront de l’évolution de ces pressions contradictoires. Alors que l’affaiblissement du PIB et les données sur le marché du travail laissent entrevoir un ralentissement de l’économie, le risque d’une hausse de l’inflation liée aux marchés de l’énergie a rendu les perspectives moins claires. En conséquence, la possibilité de hausses de taux plus tard en 2026 est désormais de nouveau envisagée.

Les marchés obligataires ont déjà réagi à cette incertitude. Le rendement des obligations à cinq ans du gouvernement du Canada a dépassé 3 %, exerçant une pression à la hausse sur les taux hypothécaires fixes. Le taux fixe assuré à cinq ans le plus bas s’établit désormais autour de 3,89 %, contre 3,79 % en février.

Dans l’ensemble, le marché immobilier canadien demeure prudent, mais l'abordabilité s’améliore progressivement. La baisse des prix des logements contribue à créer de meilleures conditions pour les acheteurs, même si l’incertitude économique et les craintes de pertes d’emploi continuent de peser sur la demande. Pour certains acheteurs, la combinaison actuelle de prix immobiliers plus modérés et de taux variables toujours compétitifs pourrait offrir une meilleure occasion d’entrer sur le marché.

*Les données nationales sur les ventes de logements pour le mois de décembre ne sont pas encore disponibles, car les données sur les ventes de logements pour un mois donné ne sont pas publiées avant le mois suivant. Les données de décembre seront disponibles à la mi-janvier, lors de la publication des chiffres de vente de logements par l'ACI.

Prix de référence vs. prix moyen

Lorsqu'elles rendent compte de l'évolution des prix des logements, les agences immobilières utilisent deux mesures différentes : le prix moyen des logements et le prix de référence des logements. Ces deux mesures donnent des indications différentes sur les tendances des prix et sur l'évolution du marché à court et à long terme.

• Le prix moyen d'un logement est calculé en additionnant le prix de vente de tous les logements vendus au cours d'une période donnée, puis en le divisant par le nombre de transactions. On obtient ainsi le prix moyen par unité. Toutefois, comme la composition des logements vendus peut varier considérablement d'un mois à l'autre ou d'une année à l'autre, les tendances du prix moyen d'un logement peuvent être plus volatiles et ne donnent pas toujours une image précise de la vente la plus courante sur un marché donné.

• Le prix d'un logement de référence est basé sur un indice élaboré en fonction des caractéristiques spécifiques du logement et de leur évolution en termes de demande et de valeur pour les acheteurs au fil du temps. Il donne une image plus précise du type de logement le plus couramment vendu sur un marché spécifique, et qui a évolué au fil du temps. Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®), créé et utilisé par l'Association canadienne de l'immobilier (ACI), est un exemple de prix de référence. Cet indice est basé sur plus de 15 ans de données exclusives du système MLS de l'ACI, ainsi que sur des modèles statistiques permettant de déterminer le type et la valeur « typiques » d'une maison sur un marché donné.

Qu'est-ce que le ratio ventes/nouvelles inscriptions ?

Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est une mesure utilisée par les agences immobilières pour évaluer le niveau de concurrence au sein d'un marché immobilier donné, et pour déterminer s'il s'agit d'un marché « équilibré », c'est-à-dire plus favorable aux acheteurs ou aux vendeurs. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est calculé en divisant le nombre de ventes de logements par le nombre de logements nouvellement inscrits sur le marché au cours d'une période donnée. Par exemple, s'il y a eu 500 ventes de logements dans une ville donnée au cours du mois de mars et que 750 logements ont été mis sur le marché, le ratio ventes/nouvelles inscriptions sera le suivant :

(500/750)*100 = un ratio ventes/nouvelles inscriptions de 66%

Selon l'Association canadienne de l'immobilier :

• Un ratio de 45 à 65 % est considéré comme un marché équilibré. Cela signifie que l'offre de logements disponibles à la vente est suffisante pour répondre à la demande des acheteurs. Ces conditions contribuent à la stabilité de la croissance des prix de l'immobilier et les acheteurs sont moins susceptibles d'être confrontés à des situations d'offres multiples excessives qui peuvent faire grimper les prix.

• Un ratio inférieur à 45 % est considéré comme un marché d'acheteurs. Cela signifie qu'il y a une offre excédentaire de logements à vendre et une demande insuffisante de la part des acheteurs. Les prix des logements ont tendance à baisser sur les marchés d'acheteurs, car les logements se vendent souvent à un prix inférieur à leur prix d'inscription, et les offres multiples sont moins fréquentes..
  

• Un ratio supérieur à 65 % est considéré comme un marché de vendeurs. Il s'agit d'un marché où il y a trop peu de logements disponibles à la vente pour satisfaire la demande des acheteurs, et où la concurrence pour l'achat des logements est féroce. Les prix des logements sont plus élevés dans les marchés de vendeurs, car les acheteurs doivent souvent se livrer à des guerres d'enchères pour le même bien.

L'impact du test de résistance sur l'octroi d'un prêt hypothécaire

Le test de résistance hypothécaire est une exigence de qualification hypothécaire qui garantit que les emprunteurs peuvent encore se permettre d'effectuer leurs paiements en cas de hausse des taux d'intérêt. Les demandeurs d'hypothèque doivent prouver qu'ils peuvent encore payer leur hypothèque dans le plus élevé des deux scénarios suivants :

• Le taux hypothécaire qu'ils reçoivent de leur prêteur, plus 2 %.
• Le taux admissible minimal (TAM), qui est actuellement de 5,25 %. Toutefois, étant donné qu'aucun taux hypothécaire contractuel n'est actuellement disponible à 3,25 % ou moins, ce seuil est obsolète et le restera à moins que les taux hypothécaires canadiens ne baissent considérablement.

Par exemple, supposons que vous obteniez un taux hypothécaire de 5 % auprès de votre prêteur hypothécaire. Vous devriez en fait avoir les critères d'emprunt suffisants - tels que le revenu, les ratios d'endettement, le montant de l'acompte, etc. - pour obtenir un prêt hypothécaire à 7 %.

Le test de résistance hypothécaire réduit également le montant du prêt hypothécaire auquel les emprunteurs peuvent prétendre. En effet, un taux hypothécaire plus élevé se traduit par une mensualité plus importante pour couvrir le coût supplémentaire de l'emprunt.

Par exemple, supposons qu'un emprunteur dispose d'un revenu familial de 100 000 dollars et qu'il achète une maison dont le prix est de 454 161 dollars, avec un acompte de 50 000 dollars. Cependant, comme l'emprunteur doit se qualifier à un taux de 7,64 %, le prix d'achat auquel il se qualifierait en réalité ne serait que de 387 670 $, soit une différence de 66 691 $.

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