Accessibilité du logement au Canada et tendances du marché

Quels changements ont été observés en matière d’abordabilité du logement au Canada en juin?

L’abordabilité du logement au Canada s’est de nouveau détériorée en juin 2025, alors que la hausse des taux hypothécaires et des prix des logements a accru la pression sur les acheteurs dans la quasi-totalité des grands marchés. Selon le plus récent rapport de Ratehub.ca sur l'abordabilité, 12 des 13 principales villes ont vu leur situation se détériorer, principalement en raison de la hausse du taux hypothécaire fixe moyen sur cinq ans, passé de 4,38 % à 4,48 %. Cette hausse a entraîné une augmentation du taux de simulation de crise relative au prêt hypothécaire , qui s’établit maintenant à 6,48 %, rendant plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire pour les acheteurs.

En l’absence d’un réel allègement des taux et dans un contexte de prix à la hausse, les acheteurs doivent composer avec des exigences de revenu plus élevées dans la plupart des marchés. La ville de St. John’s s’est distinguée comme étant celle où l'abordabilité s’est le plus détériorée, avec une hausse moyenne des prix des propriétés de 9 500 $ et une augmentation du revenu admissible requis de 2 450 $, qui s’élève désormais à 88 910 $.

À l’inverse, Toronto a été le seul marché à connaître une légère amélioration, grâce à une baisse marquée de 17 700 $ du prix moyen des logements, ce qui a permis de réduire de 1 160 $ le revenu nécessaire pour obtenir un prêt hypothécaire. Le rapport indique que la courte période d’amélioration de l'abordabilité observée au début de l’année 2025 pourrait tirer à sa fin.

Faits saillants de l'annonce de la Banque du Canada du 30 juillet 2025

Le 30 juillet 2025, la Banque du Canada a maintenu son taux de financement à un jour à 2,75 %. Il s’agit de la troisième pause consécutive, après sept baisses entre juin 2024 et mars 2025 qui ont réduit le taux de 225 points de base, à partir d’un sommet de 5 %.

• La décision de la Banque survient à un moment où l’inflation sous-jacente demeure au-dessus de la cible de 2 % et où de nouveaux droits de douane contribuent à la hausse des coûts.
• Avec un taux de financement à un jour inchangé, le taux préférentiel reste à 4,95 %, ce qui signifie qu’il n’y a aucun changement dans les coûts d’emprunt pour les Canadiens ayant des prêts hypothécaires à taux variable, des marges de crédit hypothécaire ou d’autres produits liés au taux préférentiel.
• Les taux hypothécaires fixes, pour leur part, continuent d’être influencés par les marchés obligataires plutôt que par le taux directeur de la Banque. Le rendement des obligations du gouvernement du Canada à cinq ans a atteint 3,13 % à la mi-juillet — son plus haut niveau en six mois — en raison de l’incertitude persistante entourant le commerce. En conséquence, le taux hypothécaire fixe le plus bas, pour un prêt assuré sur cinq ans, est passé à 3,89 %.
• Du côté des épargnants et des investisseurs, aucun changement n’est prévu pour les rendements des CPG ou des comptes d’épargne à intérêt élevé, qui continuent d’offrir des rendements stables et fiables malgré la volatilité des marchés.
• Pour la suite, la Banque suivra de près l’évolution de la situation afin de déterminer si les pressions inflationnistes s’atténuent à mesure que l’économie ralentit, ou si les droits de douane et les perturbations commerciales maintiennent les prix à la consommation à un niveau élevé.

Mise à jour de mai sur le logement au Canada

Le marché immobilier canadien a affiché des signes de reprise en juin 2025, alors que les ventes résidentielles à l’échelle nationale ont augmenté de 3,5 % depuis l'année dernière, pour atteindre 47 871 unités. L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a qualifié cette progression de modeste, à la suite d’un printemps plutôt morose. La reprise a été particulièrement marquée dans la région du Grand Toronto, où les ventes ont bondi de 17,3 % depuis avril. Malgré ce regain d’activité, les prix des propriétés ne se sont pas redressés au même rythme. Le prix moyen des logements au pays a reculé de 1,3 % par rapport à l’année précédente, pour s’établir à 691 643 $, bien qu’il ait affiché une légère hausse mensuelle de 1,5 %. L’indice des prix des propriétés MLS, qui permet de neutraliser les valeurs extrêmes, a enregistré une baisse annuelle de 3,7 %.

L’ACI s’attend à ce que cet écart de prix se resserre dans les mois à venir, à mesure que le marché se remettra du ralentissement marqué observé l’an dernier. Du côté de l’offre, celle-ci demeure élevée comparativement à l’an dernier, avec 97 093 nouvelles inscriptions en juin — une hausse de 8,2 % sur un an, mais un repli de 2,9 % par rapport au mois précédent. Le resserrement de l’offre conjugué à la progression des ventes contribue à rapprocher le marché de conditions plus équilibrées. Le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est passé de 47,3 % en mai à 50,1 %, se situant ainsi à l’intérieur de la fourchette d’équilibre établie par l’ACI, soit entre 45 % et 65 %. Malgré les incertitudes persistantes liées aux pressions économiques externes, notamment les tensions commerciales avec les États-Unis, l’ACI estime que le marché immobilier canadien amorce graduellement la phase de reprise tant attendue, portée par des taux d’intérêt faibles, des données fondamentales solides et une demande refoulée.

*Les données nationales sur les ventes de logements pour le mois de décembre ne sont pas encore disponibles, car les données sur les ventes de logements pour un mois donné ne sont pas publiées avant le mois suivant. Les données de décembre seront disponibles à la mi-janvier, lors de la publication des chiffres de vente de logements par l'ACI.

Prix de référence vs. prix moyen

Lorsqu'elles rendent compte de l'évolution des prix des logements, les agences immobilières utilisent deux mesures différentes : le prix moyen des logements et le prix de référence des logements. Ces deux mesures donnent des indications différentes sur les tendances des prix et sur l'évolution du marché à court et à long terme.

• Le prix moyen d'un logement est calculé en additionnant le prix de vente de tous les logements vendus au cours d'une période donnée, puis en le divisant par le nombre de transactions. On obtient ainsi le prix moyen par unité. Toutefois, comme la composition des logements vendus peut varier considérablement d'un mois à l'autre ou d'une année à l'autre, les tendances du prix moyen d'un logement peuvent être plus volatiles et ne donnent pas toujours une image précise de la vente la plus courante sur un marché donné.

• Le prix d'un logement de référence est basé sur un indice élaboré en fonction des caractéristiques spécifiques du logement et de leur évolution en termes de demande et de valeur pour les acheteurs au fil du temps. Il donne une image plus précise du type de logement le plus couramment vendu sur un marché spécifique, et qui a évolué au fil du temps. Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®), créé et utilisé par l'Association canadienne de l'immobilier (ACI), est un exemple de prix de référence. Cet indice est basé sur plus de 15 ans de données exclusives du système MLS de l'ACI, ainsi que sur des modèles statistiques permettant de déterminer le type et la valeur « typiques » d'une maison sur un marché donné.

Qu'est-ce que le ratio ventes/nouvelles inscriptions ?

Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est une mesure utilisée par les agences immobilières pour évaluer le niveau de concurrence au sein d'un marché immobilier donné, et pour déterminer s'il s'agit d'un marché « équilibré », c'est-à-dire plus favorable aux acheteurs ou aux vendeurs. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est calculé en divisant le nombre de ventes de logements par le nombre de logements nouvellement inscrits sur le marché au cours d'une période donnée. Par exemple, s'il y a eu 500 ventes de logements dans une ville donnée au cours du mois de mars et que 750 logements ont été mis sur le marché, le ratio ventes/nouvelles inscriptions sera le suivant :

(500/750)*100 = un ratio ventes/nouvelles inscriptions de 66%

Selon l'Association canadienne de l'immobilier :

• Un ratio de 45 à 65 % est considéré comme un marché équilibré. Cela signifie que l'offre de logements disponibles à la vente est suffisante pour répondre à la demande des acheteurs. Ces conditions contribuent à la stabilité de la croissance des prix de l'immobilier et les acheteurs sont moins susceptibles d'être confrontés à des situations d'offres multiples excessives qui peuvent faire grimper les prix.

• Un ratio inférieur à 45 % est considéré comme un marché d'acheteurs. Cela signifie qu'il y a une offre excédentaire de logements à vendre et une demande insuffisante de la part des acheteurs. Les prix des logements ont tendance à baisser sur les marchés d'acheteurs, car les logements se vendent souvent à un prix inférieur à leur prix d'inscription, et les offres multiples sont moins fréquentes..
  

• Un ratio supérieur à 65 % est considéré comme un marché de vendeurs. Il s'agit d'un marché où il y a trop peu de logements disponibles à la vente pour satisfaire la demande des acheteurs, et où la concurrence pour l'achat des logements est féroce. Les prix des logements sont plus élevés dans les marchés de vendeurs, car les acheteurs doivent souvent se livrer à des guerres d'enchères pour le même bien.

L'impact du test de résistance sur l'octroi d'un prêt hypothécaire

Le test de résistance hypothécaire est une exigence de qualification hypothécaire qui garantit que les emprunteurs peuvent encore se permettre d'effectuer leurs paiements en cas de hausse des taux d'intérêt. Les demandeurs d'hypothèque doivent prouver qu'ils peuvent encore payer leur hypothèque dans le plus élevé des deux scénarios suivants :

• Le taux hypothécaire qu'ils reçoivent de leur prêteur, plus 2 %.
• Le taux admissible minimal (TAM), qui est actuellement de 5,25 %. Toutefois, étant donné qu'aucun taux hypothécaire contractuel n'est actuellement disponible à 3,25 % ou moins, ce seuil est obsolète et le restera à moins que les taux hypothécaires canadiens ne baissent considérablement.

Par exemple, supposons que vous obteniez un taux hypothécaire de 5 % auprès de votre prêteur hypothécaire. Vous devriez en fait avoir les critères d'emprunt suffisants - tels que le revenu, les ratios d'endettement, le montant de l'acompte, etc. - pour obtenir un prêt hypothécaire à 7 %.

Le test de résistance hypothécaire réduit également le montant du prêt hypothécaire auquel les emprunteurs peuvent prétendre. En effet, un taux hypothécaire plus élevé se traduit par une mensualité plus importante pour couvrir le coût supplémentaire de l'emprunt.

Par exemple, supposons qu'un emprunteur dispose d'un revenu familial de 100 000 dollars et qu'il achète une maison dont le prix est de 454 161 dollars, avec un acompte de 50 000 dollars. Cependant, comme l'emprunteur doit se qualifier à un taux de 7,64 %, le prix d'achat auquel il se qualifierait en réalité ne serait que de 387 670 $, soit une différence de 66 691 $.

Calculatrices hypothécaires

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