Accessibilité du logement au Canada et tendances du marché

Accessibilité du logement au Canada

Ce n'est un secret pour personne que l'achat d'une maison au Canada est devenu de plus en plus difficile au cours des dernières années. Cette situation a été alimentée par des taux d'intérêt très bas, en partie grâce à deux baisses importantes des taux d'intérêt en mars 2020 par la Banque du Canada, qui ont fait passer le coût des emprunts de 1,75 % à seulement 0,25 % à l'époque. En conséquence, la demande de logements a explosé pendant la pandémie, ce qui a fait monter en flèche les prix de l'immobilier. Cette croissance des prix s'inscrivait dans un problème plus vaste : l'inflation galopante, qui a culminé à 8,1 % en juin 2022, son plus haut niveau en 40 ans.

Afin de ramener l'inflation à son taux cible de 2 %, la Banque du Canada, dont le mandat est de maintenir l'inflation sous contrôle, a mis en œuvre une série de 10 hausses de taux entre mars 2022 et juillet 2023, ce qui a fait monter en flèche les coûts d'emprunt et les rendements obligataires. En conséquence, les taux hypothécaires variables et fixes ont rapidement grimpé, et de nombreux marchés de l'immobilier au Canada ont vu les ventes de logements s'effondrer, les prix des logements chutant également sur la plupart des marchés.

Alors que le cycle agressif de hausse des taux de la Banque du Canada a d'abord progressé, avec une baisse de l'inflation sous son objectif de 2 % en janvier 2025, les craintes liées aux tarifs douaniers et la fin de l'exonération de la TPS/TVH mise en œuvre par le gouvernement fédéral en février ont fait grimper la mesure à 2,6 %, ce qui pourrait inciter la banque centrale à maintenir ses taux dans un avenir prévisible.

Les rendements obligataires, quant à eux, sont tombés dans une fourchette de 2,5 à 2,6 %, les investisseurs réagissant aux incertitudes liées aux tarifs douaniers, ce qui a exercé une pression à la baisse sur les taux hypothécaires fixes.

Toutefois, la baisse des coûts d'emprunt n'incite guère les emprunteurs, qui hésitent encore à se lancer sur le marché alors qu'une guerre commerciale et une récession potentielle se profilent à l'horizon.

Mise à jour d'avril 2025 sur l'accessibilité au Canada

Selon le dernier rapport sur l'accessibilité de Ratehub.ca, 10 des 13 grandes villes ont vu leurs conditions d'accès à la propriété s'améliorer en raison d'une combinaison de taux hypothécaires réduits, de prix de l'immobilier plus bas et de taux ajustés pour les tests de résistance hypothécaire.

L'un des facteurs clés de cette amélioration a été la chute brutale des taux hypothécaires au début du mois de mars. L'annonce d'un droit de douane américain de 25 % sur les produits canadiens a entraîné une baisse des rendements du Trésor américain à 10 ans, ce qui a fait baisser les rendements obligataires canadiens. Le rendement à cinq ans du gouvernement canadien est tombé à 2,5 %, ce qui a conduit les prêteurs à réduire les taux hypothécaires fixes à cinq ans jusqu'à 3,84 %. Cette baisse a également permis d'abaisser le taux du test de résistance hypothécaire à 6,38 %, rendant ainsi l'accession à la propriété plus accessible.

C'est à Toronto et à Hamilton que les améliorations ont été les plus importantes. À Toronto, le revenu requis pour acheter un logement de prix moyen a diminué de 4 190 $, ce qui s'explique en grande partie par une baisse de 5 400 $ du prix moyen des logements. De même, à Hamilton, le revenu requis a diminué de 2 700 $. Fredericton a également connu une amélioration substantielle, le prix des maisons ayant baissé de 7 900 $, ce qui a réduit le revenu requis de 2 500 $.

Pour l'avenir, l'accessibilité du logement reste incertaine. Alors que les taux hypothécaires ont été temporairement abaissés en raison de la volatilité des marchés induite par les tarifs douaniers mondiaux, la hausse des rendements obligataires fait pression sur les taux hypothécaires pour qu'ils augmentent à nouveau. La décision de la Banque du Canada de maintenir son taux de prêt au jour le jour à 2,75 % pour l'instant laisse penser que les taux hypothécaires variables ne connaîtront pas d'amélioration immédiate.

Pour en savoir plus - La baisse des taux hypothécaires a favorisé l'achat de logements en mars

Mise à jour de mars sur le logement au Canada

En mars 2025, les ventes de logements au Canada ont atteint leur niveau le plus bas en 16 ans, en grande partie à cause des inquiétudes liées à la guerre commerciale. L'Association canadienne de l'immobilier (ACI) a signalé une baisse de 9,3 % des ventes par rapport à mars 2024, avec seulement 39 202 maisons vendues. Shaun Cathcart, économiste principal de l'ACI, a souligné que l'incertitude tarifaire a été un facteur majeur de ce ralentissement. Le prix moyen national des maisons a baissé de 3,7 % d'une année sur l'autre en mars, s'établissant à 678 331 $.  Bien que les prix des maisons aient connu des baisses modérées, l'ACI ne s'attend pas à une correction importante du marché pour le moment. L'inventaire des maisons disponibles a augmenté, ce qui a conduit à un marché plus équilibré. En mars, les nouvelles inscriptions ont augmenté de 13,1 % par rapport au même mois en 2024, avec 86 953 propriétés mises en vente. Cette augmentation de l'offre, conjuguée à la baisse des ventes, a donné lieu à un ratio ventes/nouvelles inscriptions de 45,9 %, le plus bas depuis février 2009. L'ACI considère que ce ratio indique un marché équilibré, mais il existe encore des différences régionales, certaines régions connaissant des conditions tendues et des prix en hausse, tandis que d'autres enregistrent des stocks plus élevés et des ventes plus faibles.

Pour en savoir plus - La baisse des taux hypothécaires a favorisé l'achat de logements en mars

*Les données nationales sur les ventes de logements pour le mois de décembre ne sont pas encore disponibles, car les données sur les ventes de logements pour un mois donné ne sont pas publiées avant le mois suivant. Les données de décembre seront disponibles à la mi-janvier, lors de la publication des chiffres de vente de logements par l'ACI.

Prix de référence vs. prix moyen

Lorsqu'elles rendent compte de l'évolution des prix des logements, les agences immobilières utilisent deux mesures différentes : le prix moyen des logements et le prix de référence des logements. Ces deux mesures donnent des indications différentes sur les tendances des prix et sur l'évolution du marché à court et à long terme.

• Le prix moyen d'un logement est calculé en additionnant le prix de vente de tous les logements vendus au cours d'une période donnée, puis en le divisant par le nombre de transactions. On obtient ainsi le prix moyen par unité. Toutefois, comme la composition des logements vendus peut varier considérablement d'un mois à l'autre ou d'une année à l'autre, les tendances du prix moyen d'un logement peuvent être plus volatiles et ne donnent pas toujours une image précise de la vente la plus courante sur un marché donné.

• Le prix d'un logement de référence est basé sur un indice élaboré en fonction des caractéristiques spécifiques du logement et de leur évolution en termes de demande et de valeur pour les acheteurs au fil du temps. Il donne une image plus précise du type de logement le plus couramment vendu sur un marché spécifique, et qui a évolué au fil du temps. Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®), créé et utilisé par l'Association canadienne de l'immobilier (ACI), est un exemple de prix de référence. Cet indice est basé sur plus de 15 ans de données exclusives du système MLS de l'ACI, ainsi que sur des modèles statistiques permettant de déterminer le type et la valeur « typiques » d'une maison sur un marché donné.

Qu'est-ce que le ratio ventes/nouvelles inscriptions ?

Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est une mesure utilisée par les agences immobilières pour évaluer le niveau de concurrence au sein d'un marché immobilier donné, et pour déterminer s'il s'agit d'un marché « équilibré », c'est-à-dire plus favorable aux acheteurs ou aux vendeurs. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est calculé en divisant le nombre de ventes de logements par le nombre de logements nouvellement inscrits sur le marché au cours d'une période donnée. Par exemple, s'il y a eu 500 ventes de logements dans une ville donnée au cours du mois de mars et que 750 logements ont été mis sur le marché, le ratio ventes/nouvelles inscriptions sera le suivant :

(500/750)*100 = un ratio ventes/nouvelles inscriptions de 66%

Selon l'Association canadienne de l'immobilier :

• Un ratio de 45 à 65 % est considéré comme un marché équilibré. Cela signifie que l'offre de logements disponibles à la vente est suffisante pour répondre à la demande des acheteurs. Ces conditions contribuent à la stabilité de la croissance des prix de l'immobilier et les acheteurs sont moins susceptibles d'être confrontés à des situations d'offres multiples excessives qui peuvent faire grimper les prix.

• Un ratio inférieur à 45 % est considéré comme un marché d'acheteurs. Cela signifie qu'il y a une offre excédentaire de logements à vendre et une demande insuffisante de la part des acheteurs. Les prix des logements ont tendance à baisser sur les marchés d'acheteurs, car les logements se vendent souvent à un prix inférieur à leur prix d'inscription, et les offres multiples sont moins fréquentes..
  
  

• Un ratio supérieur à 65 % est considéré comme un marché de vendeurs. Il s'agit d'un marché où il y a trop peu de logements disponibles à la vente pour satisfaire la demande des acheteurs, et où la concurrence pour l'achat des logements est féroce. Les prix des logements sont plus élevés dans les marchés de vendeurs, car les acheteurs doivent souvent se livrer à des guerres d'enchères pour le même bien.

L'impact du test de résistance sur l'octroi d'un prêt hypothécaire

Le test de résistance hypothécaire est une exigence de qualification hypothécaire qui garantit que les emprunteurs peuvent encore se permettre d'effectuer leurs paiements en cas de hausse des taux d'intérêt. Les demandeurs d'hypothèque doivent prouver qu'ils peuvent encore payer leur hypothèque dans le plus élevé des deux scénarios suivants :

• Le taux hypothécaire qu'ils reçoivent de leur prêteur, plus 2 %.
• Le taux admissible minimal (TAM), qui est actuellement de 5,25 %. Toutefois, étant donné qu'aucun taux hypothécaire contractuel n'est actuellement disponible à 3,25 % ou moins, ce seuil est obsolète et le restera à moins que les taux hypothécaires canadiens ne baissent considérablement.

Par exemple, supposons que vous obteniez un taux hypothécaire de 5 % auprès de votre prêteur hypothécaire. Vous devriez en fait avoir les critères d'emprunt suffisants - tels que le revenu, les ratios d'endettement, le montant de l'acompte, etc. - pour obtenir un prêt hypothécaire à 7 %.

Le test de résistance hypothécaire réduit également le montant du prêt hypothécaire auquel les emprunteurs peuvent prétendre. En effet, un taux hypothécaire plus élevé se traduit par une mensualité plus importante pour couvrir le coût supplémentaire de l'emprunt.

Par exemple, supposons qu'un emprunteur dispose d'un revenu familial de 100 000 dollars et qu'il achète une maison dont le prix est de 454 161 dollars, avec un acompte de 50 000 dollars. Cependant, comme l'emprunteur doit se qualifier à un taux de 7,64 %, le prix d'achat auquel il se qualifierait en réalité ne serait que de 387 670 $, soit une différence de 66 691 $.

Calculatrices hypothécaires

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