Accessibilité du logement au Canada et tendances du marché

Qu’est-ce qui a changé dans l’accessibilité au logement au Canada en novembre?

Le rapport sur l'abordabilité de novembre 2025 de Ratehub.ca indique que les conditions d’achat se sont améliorées dans 12 des 13 grandes villes canadiennes. Le rapport suit l’évolution mensuelle de l'abordabilité en s’appuyant sur les prix moyens des maisons, les taux hypothécaires et le test de résistance hypothécaire afin de déterminer le revenu requis pour acheter une maison au prix moyen dans chaque ville.

En novembre, la baisse des prix des maisons est demeurée le principal facteur d’amélioration de l'abordabilité, tandis que les coûts d’emprunt ont également joué un rôle secondaire. À la suite de la réduction de 25 points de base du taux directeur de la Banque du Canada à la fin octobre, le taux hypothécaire fixe moyen sur cinq ans utilisé dans l’étude a légèrement diminué, passant de 4,47 % à 4,44 %. Cette baisse a ramené le taux du test de résistance à 6,44 % et a légèrement réduit les seuils l'abordabilité.

Hamilton a affiché la plus forte amélioration d’un mois à l’autre. Avec le ralentissement des ventes et l’augmentation des stocks, les conditions du marché se sont rapprochées de l’équilibre, ce qui a freiné la croissance des prix. Le prix moyen des maisons a reculé de 12 500 $ pour s’établir à 734 700 $, ce qui a réduit de 2 780 $ le revenu nécessaire pour acheter une maison. Cette baisse s’est traduite par une diminution de 76 $ des mensualités hypothécaires, soit 912 $ de moins par année par rapport à octobre. L'abordabiliténe s’est détériorée que sur un seul marché. À Fredericton, une hausse de 2 700 $ du prix moyen des maisons a fait augmenter de 330 $ le revenu requis, entraînant une hausse de 9 $ des mensualités hypothécaires, soit 108 $ par année.

Pour l’avenir, le rapport laisse entendre que l’amélioration de l'abordabilité pourrait être limitée au cours des prochains mois. Dans son annonce du 10 décembre, la Banque du Canada a indiqué que le taux directeur, actuellement fixé à 2,25 %, devrait demeurer inchangé dans un avenir prévisible, maintenant les taux hypothécaires variables à des niveaux proches de ceux observés actuellement. Les taux hypothécaires fixes ont déjà augmenté en parallèle avec la hausse des rendements obligataires, le taux fixe sur cinq ans le plus bas s’établissant à environ 3,94 %.

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Mise à jour de mai sur le logement au Canada

Selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), le marché immobilier canadien a montré des signes de stabilité en novembre, les ventes nationales de maisons n’ayant reculé que de 0,6 % d’un mois à l’autre, une baisse modeste qui reflète davantage une pause qu’un nouveau ralentissement. Bien que les ventes demeurent en baisse d’environ 11 % par rapport à l’an dernier, l’activité s’est largement stabilisée depuis l’été, contribuant au maintien de l’équilibre global du marché. Les nouvelles inscriptions ont également diminué, en recul de 1,6 % d’un mois à l’autre, ce qui a aidé à prévenir tout déséquilibre marqué du marché. Par conséquent, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a légèrement augmenté, passant de 52,2 % en octobre à 52,7 %, demeurant ainsi solidement dans la zone d’équilibre du marché. Les stocks sont également restés stables à 4,4 mois, un niveau proche des normes à long terme et clairement situé dans la zone d’équilibre.

Parallèlement, les prix des maisons ont légèrement fléchi, l’indice des prix des propriétés MLS® ayant reculé de 0,4 % par rapport au mois précédent et de 3,7 % en glissement annuel, ce qui laisse croire que certains vendeurs ont consenti à des concessions modestes afin de conclure des transactions avant la fin de l’année. Le prix de vente moyen national a diminué de 2 % d’une année à l’autre pour s’établir à 682 219 $. Dans l’ensemble, les données de novembre dressent le portrait d’un marché qui demeure stable à l’approche de 2026 : les ventes ont ralenti par rapport à la vigueur observée au milieu de l’année, l’offre reste bien alignée sur la demande et les prix s’assouplissent légèrement, laissant aux acheteurs une marge de négociation soutenue à un moment où les coûts d’emprunt semblent proches de leur creux probable pour ce cycle de taux.

*Les données nationales sur les ventes de logements pour le mois de décembre ne sont pas encore disponibles, car les données sur les ventes de logements pour un mois donné ne sont pas publiées avant le mois suivant. Les données de décembre seront disponibles à la mi-janvier, lors de la publication des chiffres de vente de logements par l'ACI.

Prix de référence vs. prix moyen

Lorsqu'elles rendent compte de l'évolution des prix des logements, les agences immobilières utilisent deux mesures différentes : le prix moyen des logements et le prix de référence des logements. Ces deux mesures donnent des indications différentes sur les tendances des prix et sur l'évolution du marché à court et à long terme.

• Le prix moyen d'un logement est calculé en additionnant le prix de vente de tous les logements vendus au cours d'une période donnée, puis en le divisant par le nombre de transactions. On obtient ainsi le prix moyen par unité. Toutefois, comme la composition des logements vendus peut varier considérablement d'un mois à l'autre ou d'une année à l'autre, les tendances du prix moyen d'un logement peuvent être plus volatiles et ne donnent pas toujours une image précise de la vente la plus courante sur un marché donné.

• Le prix d'un logement de référence est basé sur un indice élaboré en fonction des caractéristiques spécifiques du logement et de leur évolution en termes de demande et de valeur pour les acheteurs au fil du temps. Il donne une image plus précise du type de logement le plus couramment vendu sur un marché spécifique, et qui a évolué au fil du temps. Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®), créé et utilisé par l'Association canadienne de l'immobilier (ACI), est un exemple de prix de référence. Cet indice est basé sur plus de 15 ans de données exclusives du système MLS de l'ACI, ainsi que sur des modèles statistiques permettant de déterminer le type et la valeur « typiques » d'une maison sur un marché donné.

Qu'est-ce que le ratio ventes/nouvelles inscriptions ?

Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est une mesure utilisée par les agences immobilières pour évaluer le niveau de concurrence au sein d'un marché immobilier donné, et pour déterminer s'il s'agit d'un marché « équilibré », c'est-à-dire plus favorable aux acheteurs ou aux vendeurs. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions est calculé en divisant le nombre de ventes de logements par le nombre de logements nouvellement inscrits sur le marché au cours d'une période donnée. Par exemple, s'il y a eu 500 ventes de logements dans une ville donnée au cours du mois de mars et que 750 logements ont été mis sur le marché, le ratio ventes/nouvelles inscriptions sera le suivant :

(500/750)*100 = un ratio ventes/nouvelles inscriptions de 66%

Selon l'Association canadienne de l'immobilier :

• Un ratio de 45 à 65 % est considéré comme un marché équilibré. Cela signifie que l'offre de logements disponibles à la vente est suffisante pour répondre à la demande des acheteurs. Ces conditions contribuent à la stabilité de la croissance des prix de l'immobilier et les acheteurs sont moins susceptibles d'être confrontés à des situations d'offres multiples excessives qui peuvent faire grimper les prix.

• Un ratio inférieur à 45 % est considéré comme un marché d'acheteurs. Cela signifie qu'il y a une offre excédentaire de logements à vendre et une demande insuffisante de la part des acheteurs. Les prix des logements ont tendance à baisser sur les marchés d'acheteurs, car les logements se vendent souvent à un prix inférieur à leur prix d'inscription, et les offres multiples sont moins fréquentes..
  

• Un ratio supérieur à 65 % est considéré comme un marché de vendeurs. Il s'agit d'un marché où il y a trop peu de logements disponibles à la vente pour satisfaire la demande des acheteurs, et où la concurrence pour l'achat des logements est féroce. Les prix des logements sont plus élevés dans les marchés de vendeurs, car les acheteurs doivent souvent se livrer à des guerres d'enchères pour le même bien.

L'impact du test de résistance sur l'octroi d'un prêt hypothécaire

Le test de résistance hypothécaire est une exigence de qualification hypothécaire qui garantit que les emprunteurs peuvent encore se permettre d'effectuer leurs paiements en cas de hausse des taux d'intérêt. Les demandeurs d'hypothèque doivent prouver qu'ils peuvent encore payer leur hypothèque dans le plus élevé des deux scénarios suivants :

• Le taux hypothécaire qu'ils reçoivent de leur prêteur, plus 2 %.
• Le taux admissible minimal (TAM), qui est actuellement de 5,25 %. Toutefois, étant donné qu'aucun taux hypothécaire contractuel n'est actuellement disponible à 3,25 % ou moins, ce seuil est obsolète et le restera à moins que les taux hypothécaires canadiens ne baissent considérablement.

Par exemple, supposons que vous obteniez un taux hypothécaire de 5 % auprès de votre prêteur hypothécaire. Vous devriez en fait avoir les critères d'emprunt suffisants - tels que le revenu, les ratios d'endettement, le montant de l'acompte, etc. - pour obtenir un prêt hypothécaire à 7 %.

Le test de résistance hypothécaire réduit également le montant du prêt hypothécaire auquel les emprunteurs peuvent prétendre. En effet, un taux hypothécaire plus élevé se traduit par une mensualité plus importante pour couvrir le coût supplémentaire de l'emprunt.

Par exemple, supposons qu'un emprunteur dispose d'un revenu familial de 100 000 dollars et qu'il achète une maison dont le prix est de 454 161 dollars, avec un acompte de 50 000 dollars. Cependant, comme l'emprunteur doit se qualifier à un taux de 7,64 %, le prix d'achat auquel il se qualifierait en réalité ne serait que de 387 670 $, soit une différence de 66 691 $.

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