Le marché immobilier canadien termine l’année 2025 sur une note morose, malgré des ventes qui devraient augmenter de 5 % cette année

En janvier dernier, les experts prévoyaient une année florissante pour le marché immobilier canadien. Les taux d’intérêt avaient enfin commencé à baisser après une longue période de stabilité, apportant un soulagement bienvenu aux emprunteurs hypothécaires. Plusieurs nouvelles mesures visant à aider les acheteurs d'une première propriété à accéder au marché avaient également été annoncées, notamment l’augmentation du plafond des prêts hypothécaires assurés et l’allongement des périodes d’amortissement. Ensemble, ces mesures devaient inciter les nombreux acheteurs qui avaient reporté leur projet d’achat à se lancer.

Cependant, dans un contexte d’incertitude économique sans précédent, la reprise du marché ne s’est pas réellement matérialisée. Les menaces tarifaires américaines ont fortement miné la confiance des acheteurs, en particulier au cours du premier semestre. Ce n’est que plusieurs mois plus tard, après plusieurs baisses de taux par la banque centrale, que les acheteurs ont commencé à revenir, timidement, sur le marché.

Il en a résulté une année globalement stable pour les ventes immobilières à l’échelle nationale. Selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), 470 314 propriétés ont changé de mains en 2025, soit une baisse de 1,9 % par rapport à 2024. L’année s’est également terminée avec un excédent de stocks, avec 133 495 propriétés offertes à la vente à la fin de 2025, ce qui représente une hausse de 7,4 % par rapport à la même période en 2024. Ce niveau demeure toutefois inférieur de 9,9 % à la moyenne à long terme pour ce mois, et les stocks globaux ont diminué de façon constante depuis mai, compte tenu de la reprise des ventes en milieu d’année.

2026 sera une année plus vigoureuse, selon l'ACI

Dans l’ensemble, l’association se dit confiante quant à une poursuite de l’amélioration de l’activité cette année, soulignant notamment la reprise des ventes de 12 % observée en août, l’accumulation d’acheteurs en attente et la baisse des taux d’intérêt.

« L’année a été marquée par un retrait des acheteurs au premier trimestre en raison des droits de douane, suivi d’une reprise appréciable des ventes en milieu d’année, puis d’un léger ralentissement pour terminer 2025 », indique le récapitulatif annuel de l'ACI.

« Si cette dynamique s’est ensuite transformée en période d’attentisme à la fin de l’année, c’est la tendance haussière observée en milieu d’année qui devrait reprendre en 2026, précise l’association dans son communiqué. L’un des principaux facteurs soutenant cette prévision d’une activité accrue en 2026 est la demande refoulée, en particulier chez les acheteurs d'une première propriété, dont plusieurs ont été exclus du marché au cours des quatre dernières années. »

Le maintien prévu des taux pourrait inciter les acheteurs à passer à l’action

Bien que les conditions d'abordabilité demeurent difficiles sur de nombreux marchés, notamment en Colombie-Britannique et dans le sud de l’Ontario, une série de baisses de taux de la banque centrale, qui ont fait passer le taux d’emprunt de référence de 5 % à 2,25 %, a contribué à assouplir les conditions pour les emprunteurs.

Ces baisses de taux semblent toutefois maintenant derrière nous. La Banque du Canada a indiqué qu’elle maintiendrait son taux de référence inchangé dans un avenir prévisible. Les emprunteurs qui attendaient que les taux atteignent leur niveau plancher pourraient donc se sentir incités à agir, puisque ni les taux hypothécaires fixes ni les taux variables ne semblent appelés à diminuer davantage.

La question de savoir si l’offre de logements, qui s’est considérablement accrue en 2025, demeurera abondante sera également déterminante pour l’évolution des prix. Les acheteurs d'une première propriété pourraient jouer un rôle clé : s’ils arrivent en grand nombre sur le marché, ils pourraient absorber une partie importante des inscriptions disponibles sans en ajouter de nouvelles, contrairement aux acheteurs et vendeurs de propriétés existantes. Une telle situation contribuerait à resserrer de nouveau les conditions du marché.

Dans l’ensemble, l'ACI prévoit que les ventes résidentielles nationales augmenteront de 5,1 % en 2026 par rapport à l’année précédente, pour atteindre un total de 494 512 transactions. La reprise des ventes serait principalement concentrée en Colombie-Britannique et en Ontario, où la croissance devrait atteindre 8 %, compte tenu de l’offre disponible. Les autres provinces, qui ont connu une demande soutenue tout au long de 2025, devraient afficher une amélioration plus modeste.

Les prix des maisons devraient également augmenter légèrement pour atteindre une moyenne nationale de 698 881 $ (+2,8 %), selon l'ACI. La croissance des prix devrait toutefois demeurer modérée dans les marchés les plus chers, comme l’Ontario et la Colombie-Britannique, ainsi qu’en Alberta et en Nouvelle-Écosse, où les ventes ont ralenti. La Saskatchewan, le Québec et Terre-Neuve-et-Labrador devraient néanmoins continuer d’enregistrer des hausses de prix, bien que le ralentissement de la croissance démographique fasse passer ces gains à environ 3 à 6 %, comparativement à 6 à 8 % cette année.

Le marché devrait ensuite poursuivre son redressement en 2027, avec une hausse prévue des ventes de 3,5 % et une augmentation du prix moyen national des maisons de 2,3 %, pour atteindre 714 991 $. Il s’agirait de la septième année consécutive où le prix moyen national demeure près du seuil des 700 000 $.

2025 se termine sur des ventes faibles et une croissance des prix stable

Toutefois, les signes de cette reprise anticipée ne se sont pas encore manifestés. Les ventes de logements en décembre 2025 sont demeurées faibles, prolongeant une saison hivernale morose. Au total, 26 077 propriétés ont été vendues, soit une baisse de 2,7 % par rapport à novembre et de 4,5 % par rapport à décembre 2024.

Cette diminution a dépassé la légère baisse de 2 % des nouvelles inscriptions, ce qui a contribué à assouplir les conditions générales du marché. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions (RVNI) – une mesure utilisée par l'ACI pour évaluer le niveau global de concurrence – est tombé à 52,3 %, comparativement à 52,7 % en novembre. En règle générale, un ratio compris entre 45 % et 65 % est associé à un marché équilibré.

Cette situation a limité la progression des prix, la moyenne nationale s’établissant à 673 335 $ en décembre, soit une baisse de 0,1 % par rapport à l’année précédente. L’indice des prix des propriétés MLS®, qui mesure le coût des maisons les plus couramment vendues, a reculé de 0,3 % par rapport à novembre et de 4 % par rapport à 2024.

L'ACI souligne que la baisse des prix observée en décembre pourrait refléter la volonté de certains vendeurs motivés de réduire leurs prix afin de conclure une vente avant la période des fêtes. La majorité des reculs de prix ont été concentrés dans la région du Grand Golden Horseshoe, en Ontario, les baisses les plus marquées ayant été enregistrées dans le segment des copropriétés et des maisons en rangée. Les maisons individuelles de deux étages ont, pour leur part, largement conservé leur valeur.

Shaun Cathcart, économiste principal à l'ACI, recommande de ne pas accorder trop d’importance au ralentissement observé en fin d’année, soulignant que les tendances sous-jacentes laissent entrevoir un printemps plus favorable.

« Il ne semble pas y avoir de raison particulière expliquant la baisse mensuelle des ventes de logements en décembre, qui résulte simplement de ralentissements simultanés – mais apparemment sans lien entre eux – à Vancouver, Calgary, Edmonton et Montréal », explique-t-il.

« Pour cette raison, il serait prudent que les observateurs du marché évitent de faire un lien direct entre la fin de 2025 et le début de 2026. Nous continuons plutôt de nous attendre à une reprise des ventes à l’approche du printemps, renouant ainsi avec la tendance haussière observée tout au long du printemps, de l’été et du début de l’automne de l’an dernier. »

La prochaine publication de l'ACI est prévue pour le 18 février 2026.