L'accessibilité à l'immobilier s'est améliorée en mai, malgré la hausse du prix moyen national
Faits marquants du mois de mai de l'ACI et étude sur l'accessibilité financière
Selon les dernières données de mai, le marché canadien du logement semble bien engagé sur la voie de la reprise post-pandémique.
L'Association canadienne de l'immeuble (ACI) rapporte qu'un total de 54 241 maisons ont été vendues à travers le pays le mois dernier, ce qui représente une augmentation de 5,1 % par rapport à avril et une amélioration de 1,4 % par rapport à la même période l'année dernière ; bien que faible, il s'agit de la première croissance d'une année à l'autre enregistrée depuis juin 2021, alors que l'activité des acheteurs s'est ralentie en raison de la hausse des prix et des taux d'intérêt.
Le prix moyen national des habitations a également marqué sa première croissance annuelle en 12 mois, passant à 729 044 $. Cela reste -10,7 % en dessous du pic du marché de 816 720 $ qui s'est produit en février 2022 (une différence de 87 720 $).
L'Indice des prix des propriétés (IPP MLS) de l'ACI reste inférieur de 8,6 % aux niveaux d'il y a un an, bien qu'il s'agisse d'une baisse moins importante que celle observée au cours des quatre derniers mois.
Selon l'ACI, 70 % des marchés connaissent une forte reprise de la demande, notamment la région du Grand Toronto, Montréal, le Grand Vancouver, Edmonton et Ottawa.
L'accessibilité à l'immobilier s'améliore légèrement par rapport à l'année dernière
Quelques bonnes nouvelles pour les acheteurs actifs d'aujourd'hui ; malgré un prix moyen national plus élevé, l'accessibilité s'est améliorée sur une base annuelle, car les conditions du marché d'aujourd'hui sont plus comparables à celles de mai dernier, lorsque le cycle de hausse de la Banque du Canada était déjà bien entamé.
La banque centrale a relevé son taux directeur, qui fixe le coût de l'emprunt pour les prêts hypothécaires à taux variable, neuf fois entre mars 2022 et juin 2023, le faisant passer de 0,25 %, son niveau le plus bas depuis la pandémie, à 4,75 % aujourd'hui. Les taux hypothécaires fixes ont également grimpé en flèche au cours de cette période, les investisseurs obligataires réagissant à l'inflation galopante et à la volatilité économique générale.
Selon les données compilées par Ratehub.ca, cela a eu pour effet d'élever le test de résistance utilisé pour qualifier les emprunteurs hypothécaires à une fourchette de 7,39 %, contre 6,77 % en mai dernier. Si l'on ajoute à cela la baisse des prix de l'immobilier sur la plupart des marchés au Canada, l'accessibilité globale s'est en fait améliorée.
« L'année dernière, à la même époque, les taux hypothécaires (et donc le test de résistance) avaient déjà commencé à augmenter, indique Philippe Simard, Directeur hypothécaire au Québec chez Ratehub.ca. Par conséquent, la dynamique d'un test de résistance beaucoup plus élevé d'une année sur l'autre a commencé à disparaître. Les prix des logements étant plus bas dans la plupart des villes, il n'est pas surprenant que l'accessibilité se soit améliorée en mai 2023 par rapport à mai 2022. »
Ratehub.ca a calculé le revenu annuel minimum requis pour acheter une habitation moyenne dans certaines des principales villes du Canada en se basant sur les données immobilières de mai 2023 et de mai 2022. Le rapport illustre l'impact de l'évolution des taux hypothécaires, des taux des tests de résistance et des prix de l'immobilier sur le revenu nécessaire à l'achat d'une habitation.
Selon les résultats, l'accessibilité à la propriété s'est améliorée dans huit villes sur dix. Hamilton a connu la plus forte baisse d'une année sur l'autre, avec un revenu requis inférieur de 9 520 $, reflétant une baisse du prix moyen des habitations dans la ville, qui s'élève à 105 200 $. Toronto arrive en quatrième position, avec un revenu inférieur de 3 450 $, le prix moyen des habitations étant inférieur de 84 600 $ à celui de mai 2022. Montréal arrive en septième position, les acheteurs ayant besoin d'un revenu inférieur de 540 $ en moyenne, et le prix des habitations ayant baissé de 32 100 $ d'une année sur l'autre.
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Par ailleurs, Calgary et Halifax sont les seules villes à ne pas avoir amélioré l'accessibilité à la propriété, avec 7 420 $ de revenu supplémentaire requis à Calgary et 3 400 $ à Halifax. Cela s'explique par le fait que Calgary est la seule ville où le prix moyen des habitations a augmenté d'une année à l'autre, soit de 13 600 $. Halifax a connu une baisse minime du prix moyen des habitations d'une année sur l'autre, soit une diminution de 9 500 $.
« D'ici la fin de 2023, nous nous attendons à ce que l'accessibilité soit stable d'une année à l'autre, puisque les taux et les prix des habitations seront finalement presque égaux lorsqu'ils seront comparés d'une année à l'autre », ajoute M. Simard.
Le marché du printemps reste caractérisé par une offre restreinte
La réduction de l'écart d'une année sur l'autre pourrait toutefois être de courte durée, car l'offre restreinte de logements disponibles à la vente continue de freiner la croissance des prix et de favoriser les conditions favorables aux vendeurs. L'ACI rapporte qu'un total de 87 037 logements ont été mis sur le marché au cours du mois. Ce chiffre représente une amélioration de 6,8 % par rapport à avril, ce qui indique que davantage de vendeurs étaient effectivement prêts à participer au marché traditionnel du printemps, mais il reste nettement inférieur de -13,6 % aux niveaux de l'année dernière.
Le ratio ventes/nouvelles inscriptions (RNAI), qui reflète le niveau de concurrence des acheteurs sur le marché, s'est établi à 67,9 % ; l'ACI considère qu'un ratio se situant entre 40 et 60 % reflète un marché équilibré, les valeurs supérieures et inférieures à ce seuil indiquant des conditions favorables aux vendeurs et aux acheteurs, respectivement. Le nombre total de mois d'offre - la mesure utilisée par l'ACI pour déterminer l'inventaire à long terme - se situe maintenant à 3,1, en baisse par rapport aux 3,3 mois d'avril, et près d'un demi-mois en dessous des niveaux de janvier ; la moyenne à long terme pour cette période de l'année est d'environ cinq mois.
La dernière hausse de la Banque du Canada pourrait ralentir la demande dans les mois à venir
Un autre facteur influençant la reprise du marché sera la capacité des acheteurs à absorber de nouvelles hausses de taux ; les chiffres de mai ont été enregistrés avant la dernière annonce de la Banque du Canada, le 7 juin, dans laquelle la banque centrale a augmenté son taux directeur de 0,25 %. En conséquence, le taux préférentiel est passé à 6,95 %, et le meilleur taux variable d'aujourd'hui est passé de 0,85 % en janvier 2022 à 5,8 % aujourd'hui.
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Alors que de nombreux acheteurs actifs se présentent aujourd'hui à la table des négociations avec leurs attentes en matière de taux d'intérêt et des budgets affinés pour tenir compte de l'environnement actuel de taux d'intérêt plus élevés, cette dernière augmentation aura un impact sur les emprunteurs qui sont déjà en marge. Le test de résistance plus élevé qui en résulte réduira le nombre de ceux qui peuvent prétendre à un prêt hypothécaire aux taux d'aujourd'hui, en particulier ceux qui étaient déjà à la limite de leur capacité financière. Il pourrait en résulter un ralentissement de l'activité du marché du logement dans les mois à venir.
Le choc des taux hypothécaires a également influencé la réticence des vendeurs à mettre leur maison en vente, ajoute Shaun Cathcart, économiste principal de l'ACI ; étant donné que de nombreux propriétaires actuels ont bloqué leur hypothèque lorsque les taux étaient à un niveau record, ils hésitent à rompre ou à mélanger ces hypothèques maintenant, car les taux d'intérêt sont considérablement plus élevés qu'ils ne l'étaient il y a deux ans, à la suite du cycle de hausse rapide des taux de la Banque du Canada.
« Un rebond du marché de l’habitation cette année n’a jamais fait de doute, puisqu’on savait que la demande était là – on ne savait juste pas à quel moment cela se manifesterait, et le printemps nous l’a confirmé », a-t-il déclaré dans le communiqué de l'association.
« L’inconnu en 2023 était la réticence des propriétaires actuels à profiter d’un marché plus lent pour vendre leur propriété parce qu’ils veulent conserver les taux fixes très bas qu’ils ont obtenus pendant la pandémie. Si les propriétaires actuels n’alimentent pas le marché en nouvelles inscriptions, ce rebond de la demande d’habitations pourrait agir sur les prix d’une façon bien plus prononcée que prévu. »