L’abordabilité résidentielle s’est améliorée en septembre. Les acheteurs l’ont-ils remarqué?

L’abordabilité résidentielle s’est améliorée en septembre, mais les modestes baisses du revenu requis et des versements hypothécaires mensuels n’ont sans doute pas changé grand-chose pour la plupart des acheteurs.

Selon le plus récent rapport sur l’abordabilité résidentielle de Ratehub.ca, l’abordabilité s’est améliorée dans 12 des 13 grands marchés immobiliers canadiens. Ce sont les acheteurs de Halifax, d’Ottawa et de Victoria qui ont profité des gains d’abordabilité les plus importants. Fredericton est le seul marché de l’étude où l’abordabilité s’est effritée.

Comme les taux hypothécaires fixes ont de nouveau légèrement monté le mois dernier – le taux fixe moyen de cinq ans des plus grandes banques du pays a gagné un point de base pour atteindre 4,56 % en septembre –, le gain de pouvoir d’achat est entièrement attribuable au repli des prix des propriétés.

Le contexte de taux actuel ne risque pas de jouer en faveur des acheteurs au cours des prochaines semaines.

Les rendements des obligations gouvernementales à trois et à cinq ans, sur lesquels les prêteurs s’appuient pour établir leurs taux fixes, sont près d’un point de pourcentage plus élevés qu’avant la guerre en Iran. Ces rendements élevés ont fait grimper le plus bas taux fixe de cinq ans offert à 4,44 %, en hausse de 10 points de base par rapport au mois dernier. Tant que les rendements ne baisseront pas, attendez-vous à ce que les taux fixes se maintiennent à leurs niveaux actuels.

L’analyse de Ratehub sur l’abordabilité porte sur le revenu requis pour acheter une propriété au prix moyen dans 13 grandes villes canadiennes. Elle s’appuie sur des données immobilières nationales – prix des propriétés, taux hypothécaires et test de résistance hypothécaire – pour établir le revenu qu’un acheteur potentiel devrait toucher pour se qualifier pour un prêt hypothécaire sur une propriété au prix moyen de son marché local.

Le gain d’abordabilité de septembre, on le doit à la baisse des prix

Le prix de vente moyen a reculé dans presque tous les marchés couverts par l’analyse d’abordabilité de Ratehub. Seule exception : Fredericton, où le prix moyen a augmenté de 200 $, soit environ 0,05 %.

Si l’abordabilité a techniquement diminué à Fredericton, la baisse est si minime que les acheteurs ne devraient même pas la sentir. Cette hausse de 200 $ du prix de vente moyen a ajouté 3 $ au versement hypothécaire moyen.

Sur une base mensuelle, c’est à Halifax (-22 100 $), à Ottawa (-14 200 $) et à Victoria (-10 300 $) que les prix ont le plus reculé, soit les trois marchés où l’abordabilité s’est le plus améliorée :

• À Halifax, le versement hypothécaire moyen a diminué de 111 $ par mois, ce qui ferait économiser 1 332 $ par année à un acheteur. Le revenu requis pour se qualifier pour une propriété au prix moyen dans la ville a reculé de 4 160 $.
• À Ottawa, le versement hypothécaire moyen a diminué de 70 $ par mois, soit des économies annuelles de 840 $. Le revenu requis pour une propriété au prix moyen dans la capitale nationale a baissé de 2 630 $.
• À Victoria, le versement hypothécaire moyen a diminué de 49 $ par mois, ce qui permet aux acheteurs d’économiser 588 $ par année. Le revenu requis pour acheter une propriété au prix moyen à Victoria a diminué de 1 840 $.

L’abordabilité s’est aussi améliorée dans des marchés clés comme Toronto et Montréal, mais dans une moindre mesure.

Le versement hypothécaire moyen a reculé de 38 $ à Toronto et de 27 $ à Montréal. Ce ne sont pas des baisses qui changent la donne, mais c’est un pas dans la bonne direction. Un marché immobilier automnal au ralenti, plombé par le prix élevé de l’essence et l’incertitude économique, pourrait exercer une pression encore plus forte à la baisse sur les prix en Ontario et au Québec d’ici la fin de 2026.

Voici un portrait détaillé de l’évolution de l’abordabilité en septembre :

Ce rapport est fourni à titre indicatif seulement. Les données reposent sur un prêt hypothécaire assorti d’une mise de fonds de 10 %, d’un amortissement de 25 ans, de 4 000 $ de taxes foncières annuelles et de 150 $ de frais de chauffage mensuels. Les taux hypothécaires correspondent à la moyenne des taux fixes de 5 ans des cinq grandes banques en septembre 2026 et août 2026. Les prix moyens des propriétés proviennent de l’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP) de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI).

Quand l’achat d’une propriété au Canada deviendra-t-il plus abordable?

Quand les versements hypothécaires moyens baissent de moins de 20 $, comme ce fut le cas à Calgary, à Edmonton, à Winnipeg et à St. John’s le mois dernier, il est tout à fait normal que les acheteurs se demandent quand ils auront enfin un vrai répit sur leur prêt hypothécaire.

Il faudra peut-être patienter un bon moment.

Pour que les coûts hypothécaires diminuent de façon marquée, il faut généralement que les prix des propriétés et les taux hypothécaires baissent tous les deux. Les prix s’assouplissent ici et là, mais les prêteurs ont les mains liées en ce qui concerne les taux.

Les rendements obligataires doivent baisser avant que les Canadiens puissent avoir accès à des taux fixes plus bas. Compte tenu de l’influence du prix élevé du pétrole sur les rendements, il faudra peut-être la réouverture du détroit d’Ormuz, ou quelques pas concrets vers un règlement pacifique du conflit entre les États-Unis et l’Iran, pour ramener les rendements et les taux fixes sur terre.

Cela dit, si les taux fixes venaient à reculer et à s’installer confortablement sous la barre des 4 %, des coûts d’emprunt plus faibles pourraient déclencher une vague de demande refoulée. Dans ce scénario, les baisses de prix qui rendent l’achat plus abordable pourraient rapidement s’évaporer.

Quelles sont les options pour les acheteurs aux prises avec des difficultés d’abordabilité en 2026?

Si vous cherchez une façon de percer le marché immobilier canadien, qui demeure difficile cette année, voici quelques options à explorer :

• Optez pour un taux variable. En date du 19 octobre 2026, le plus bas taux variable de 5 ans au Canada est de 3,45 %, soit près d’un point de pourcentage de moins que le plus bas taux fixe de cinq ans. Un taux variable pourrait vous permettre d’obtenir un versement hypothécaire moins élevé, mais assurez-vous d’avoir assez de marge dans votre budget pour absorber d’éventuelles hausses de taux pendant votre terme.
• Augmentez votre mise de fonds. Payer davantage d’entrée de jeu n’a peut-être pas l’air d’une stratégie d’abordabilité, mais cela pourrait vous faire économiser à plus long terme. Une mise de fonds plus importante réduit le montant de votre prêt hypothécaire et les intérêts que vous paierez. Avec une mise de fonds de 20 %, vous n’avez pas à payer d’assurance prêt hypothécaire.
• Attendez que les prix baissent encore. L’incertitude économique pourrait jeter une douche froide sur le marché immobilier cet automne. Votre patience pourrait être récompensée par de nouveaux gains d’abordabilité, mais seulement si vous êtes prêt à agir une fois que les prix auront touché le fond.

Peu importe la voie choisie, obtenir une préapprobation hypothécaire devrait généralement être votre première étape – surtout quand les taux hypothécaires sont aussi volatils.

Avec une préapprobation, vous pouvez bloquer les taux d’aujourd’hui et être à l’abri de nouvelles hausses, généralement pendant au moins 120 jours. Une préapprobation est aussi une excellente occasion de discuter avec un courtier hypothécaire de vos objectifs d’accession à la propriété, de l’orientation probable des taux et d’autres moyens d’améliorer votre abordabilité.