L’abordabilité résidentielle s’est améliorée en août, mais la hausse des taux fixes pourrait effacer une partie des gains

Acheter une propriété est devenu un peu plus abordable en août, les prix moyens ayant reculé dans la plupart des grands marchés, mais la montée des rendements obligataires exerce une pression sur les taux hypothécaires fixes et pourrait rapidement changer la donne pour les acheteurs.

L’abordabilité résidentielle s’est améliorée dans 10 des 13 grands marchés immobiliers canadiens en août, selon le plus récent rapport sur l’abordabilité résidentielle de Ratehub.ca. C’est à Toronto, à Vancouver et à Montréal que les améliorations ont été les plus marquées, tandis que Halifax, Ottawa et Fredericton sont les seuls marchés où l’abordabilité s’est détériorée.

Le prix des propriétés explique en grande partie cette amélioration. Le taux hypothécaire fixe moyen de cinq ans utilisé dans l’analyse de Ratehub n’a progressé que d’un point de base, passant de 4,54 % en juillet à 4,55 % en août; il a donc eu très peu d’incidence sur les variations d’abordabilité d’un mois à l’autre.

Le contexte des taux devient toutefois moins favorable aux emprunteurs. Alors que le taux moyen des cinq grandes banques est demeuré relativement stable, le plus bas taux fixe de 5 ans offert sur le marché a grimpé à 4,24 %, en hausse de 15 points de base par rapport au mois dernier. Par ailleurs, les taux fixes sous la barre des 4 % qui étaient encore offerts au début de septembre ont disparu.

L’analyse de Ratehub sur l’abordabilité porte sur le revenu requis pour acheter une propriété au prix moyen dans 13 grandes villes canadiennes. Elle s’appuie sur des données immobilières nationales – prix des propriétés, taux hypothécaires et simulation de crise hypothécaire – pour établir le revenu qu’un acheteur potentiel devrait toucher pour se qualifier pour un prêt hypothécaire sur une propriété au prix moyen de son marché local.

Le recul des prix des propriétés a été le principal moteur des variations d’abordabilité

Les résultats d’août montrent à quel point les prix des propriétés influent sur l’abordabilité. Les prix ont reculé dans 10 des 13 marchés que nous suivons. C’est à Toronto que la baisse a été la plus forte (8 700 $), suivie de Vancouver (6 900 $) et de Montréal (6 300 $).

Ces baisses de prix ont contribué à réduire le revenu requis pour se qualifier pour un prêt hypothécaire. La hausse d’un point de base du taux fixe moyen de cinq ans des cinq grandes banques a eu une incidence minime sur l’abordabilité ce mois-ci.

Les emprunteurs ne peuvent toutefois pas faire abstraction des taux hypothécaires, surtout dans le contexte de volatilité actuel. Les plus bas taux fixes offerts montent depuis le début de septembre, ce qui pourrait peser sur l’abordabilité au cours des prochains mois si la tendance se maintient.

Voici comment l’abordabilité a évolué en août :

Août 2026 : quel revenu fallait-il gagner pour acheter une propriété au Canada?

Ce rapport est fourni à titre indicatif seulement. Les données reposent sur un prêt hypothécaire assorti d’une mise de fonds de 10 %, d’un amortissement de 25 ans, de 4 000 $ de taxes foncières annuelles et de 150 $ de frais de chauffage mensuels. Les taux hypothécaires correspondent à la moyenne des taux fixes de 5 ans des cinq grandes banques en août 2026 et en juillet 2026. Les prix moyens des propriétés proviennent de l’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP) de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI).

C’est à Toronto que l’abordabilité s’est le plus améliorée en août, avec 1 510 $ de moins en revenu requis pour acheter une propriété au prix moyen. Le prix moyen y a reculé de 8 700 $, passant de 934 600 $ en juillet à 925 900 $ en août, ce qui a réduit le versement hypothécaire mensuel de 40 $. Pour un acheteur torontois, cela représente environ 480 $ d’économies par année par rapport à l’achat d’une propriété au prix moyen en juillet.

Les données les plus récentes de la chambre immobilière régionale de Toronto (Toronto Regional Real Estate Board, TRREB) montrent que le marché de l’habitation torontois demeure relativement mou. Les ventes résidentielles d’août ont reculé de 2,1 % sur un an, et les nouvelles inscriptions, de 14,1 %. Les prix demeurent pour l’instant sous les niveaux de 2025, mais la baisse des nouvelles inscriptions pourrait exercer une pression à la hausse sur les prix si l’offre continue de se resserrer.

Vancouver et Montréal suivent avec les améliorations d’abordabilité les plus marquées, soit 1 130 $ et 1 110 $ de moins en revenu requis, respectivement. Le prix moyen des propriétés a reculé de 6 900 $ à Vancouver et de 6 300 $ à Montréal.

Si l’abordabilité s’est améliorée dans la plupart des marchés, c’est à Halifax qu’elle s’est le plus détériorée. Le prix moyen des propriétés y a augmenté de 6 500 $, pour atteindre 563 800 $, la plus forte hausse des 13 marchés, ce qui a fait grimper de 1 360 $ le revenu requis pour acheter une propriété moyenne. Le versement hypothécaire mensuel a lui aussi augmenté, de 36 $, si bien qu’un acheteur haligonien paierait environ 432 $ de plus par année que s’il avait acheté une propriété au prix moyen en juillet.

Ottawa et Fredericton sont les seuls autres marchés où l’abordabilité a reculé. Le revenu requis y a augmenté de 830 $ et de 650 $ respectivement, à la suite de hausses de prix de 3 700 $ et de 3 100 $.

Quelle sera l’incidence des taux hypothécaires sur l’abordabilité résidentielle au Canada d’ici la fin de 2026?

Les taux hypothécaires pèsent de plus en plus lourd dans l’abordabilité résidentielle. Si le recul des prix des propriétés a amélioré l’abordabilité en août, les taux hypothécaires fixes ont monté en septembre. Pour les acheteurs, cela signifie qu’un prix d’achat plus bas ne se traduira pas automatiquement par un coût d’emprunt plus faible.

Le rendement de l’obligation à cinq ans du gouvernement du Canada a fortement grimpé en septembre, sur fond d’inquiétudes persistantes à l’égard de l’inflation, des prix élevés de l’énergie, des emprunts gouvernementaux et de la volatilité des marchés obligataires mondiaux.

Les prix élevés de l’énergie et l’incertitude entourant l’inflation alimentent une forte volatilité sur le marché obligataire et, par ricochet, sur les taux hypothécaires fixes. Les prêteurs ont déjà réagi en relevant leurs taux ces derniers jours. Le plus bas taux fixe de cinq ans au Canada est passé de 4,09 % à environ 4,24 %, et il ne reste plus aucune option à taux fixe sous la barre des 4 %.

L’évolution des taux hypothécaires fixes dépendra en grande partie de ce qu’il adviendra des rendements des obligations du gouvernement du Canada. Si les pressions liées à l’inflation et aux prix de l’énergie persistent, les rendements pourraient rester élevés et continuer d’exercer une pression à la hausse sur les taux fixes. En revanche, si ces pressions s’atténuent et que les rendements obligataires se stabilisent ou reculent, les taux hypothécaires fixes pourraient suivre.

Pour les acheteurs, un prix plus bas ne signifie donc pas nécessairement un coût d’emprunt plus faible. Un prix d’achat en baisse peut réduire le revenu nécessaire pour se qualifier pour un prêt hypothécaire, mais un taux hypothécaire plus élevé peut faire augmenter à la fois les versements mensuels et le revenu requis.

Ce que cela signifie pour les acheteurs en 2026

Pour les acheteurs canadiens, la fin de 2026 pourrait offrir un portrait d’abordabilité contrasté. Les prix des propriétés ont amélioré l’abordabilité dans la plupart des marchés, mais l’activité immobilière demeure faible et les taux hypothécaires fixes montent. Les ventes résidentielles au pays ont reculé de 0,7 % d’un mois à l’autre en août, tandis que l’Indice des prix des propriétés MLS® est demeuré inchangé par rapport à juillet et a fléchi de 3 % sur un an.

Les perspectives varient aussi d’un marché à l’autre. Dans la région du Grand Toronto (RGT), les ventes d’août ont reculé de 2,1 % sur un an et les nouvelles inscriptions ont chuté de 14,1 %, ce qui laisse entrevoir une offre plus serrée et, possiblement, moins de pression à la baisse sur les prix. Selon les plus récentes prévisions de l’ACI, le prix moyen national des propriétés devrait augmenter de 1,1 % en 2026, même si les conditions régionales demeurent inégales.

Si vous êtes prêt à acheter, concentrez-vous sur le coût total de l’accession à la propriété : taux hypothécaire, mise de fonds, versement mensuel, taxes foncières et autres frais de logement. Comparer les taux fixes et les taux variables peut aussi vous aider à comprendre l’incidence de différents scénarios de taux sur votre budget.

Si vous magasinez une propriété, une garantie de taux hypothécaire peut vous protéger contre les hausses de taux pendant un maximum de 120 jours, selon le prêteur et le produit hypothécaire. Pour les acheteurs qui ne sont pas prêts à passer à l’action, surveiller les prix des propriétés et les taux hypothécaires peut aider à déterminer le moment où le coût global d’un achat cadre avec leur budget.

L’abordabilité d’ici la fin de 2026 dépendra à la fois des prix des propriétés et des taux hypothécaires. Même si les prix demeurent relativement mous, la hausse des coûts d’emprunt peut effacer une partie de ces gains.