La hausse des taux hypothécaires a réduit l’accessibilité au logement en août

Les taux hypothécaires fixes ont légèrement augmenté en août, réduisant l'abordabilité pour les acheteurs immobiliers dans plusieurs marchés.

Selon le plus récent rapport sur l'abordabilité de Ratehub.ca, acheter une maison est devenu plus difficile dans 7 des 13 grandes villes canadiennes au cours du mois. Cette analyse mensuelle évalue en temps réel l’incidence des variations des taux hypothécaires, du test de résistance et des changements dans les prix de l’immobilier sur l'abordabilité. Concrètement, elle illustre le revenu qu’un acheteur doit gagner pour être admissible à un prêt hypothécaire sur une maison au prix moyen de sa ville, ainsi que le paiement hypothécaire mensuel correspondant.

La hausse du coût de l’emprunt explique en grande partie le recul de l'abordabilité dans une bonne partie du pays : le taux hypothécaire fixe moyen sur 5 ans utilisé dans l’étude est passé de 4,40 % en juillet à 4,49 % en août. Quant au test de résistance – qui oblige les emprunteurs à ajouter 2 % au taux contractuel obtenu auprès de leur banque pour se qualifier à leur prêt –, il est ainsi monté à 6,49 %.

La croissance inégale des prix entraîne un déséquilibre de l'abordabilité dans l'ensemble du Canada

Les prix des propriétés, de leur côté, ont évolué de façon inégale. Dans certains marchés, la faiblesse des ventes de cet été et l’augmentation de l’offre ont entraîné une baisse des prix moyens, ce qui a atténué l'incidence de la hausse des taux.

C’est particulièrement le cas à Victoria, où l'abordabilité s’est le plus améliorée : le prix moyen des propriétés y a reculé de 13 600 $, pour s’établir à 881 000 $. En conséquence, les emprunteurs avaient besoin d’un revenu inférieur de 1 212 $ pour y acheter une maison.

Vancouver arrive au deuxième rang en matière d’amélioration de l'abordabilité, avec une baisse de 14 900 $ du prix moyen et de 1 020 $ du revenu requis. Cela dit, avec un prix moyen de 1 150 400 $, la métropole de la côte ouest demeure le marché le plus cher au pays.

Les troisième et quatrième marchés se trouvent tous deux dans le sud de l’Ontario, où les ventes ont fortement reculé au printemps avant de reprendre timidement durant l’été. À Hamilton, le prix moyen des maisons a chuté de 9 700 $ pour atteindre 754 000 $, et à Toronto, de 11 300 $, pour s’établir à 969 700 $. Le revenu requis pour acheter une propriété a ainsi diminué respectivement de 660 $ et de 640 $ dans ces deux villes.

Août 2025 : Combien fallait-il gagner pour acheter une maison au Canada?

Ce rapport est fourni à titre indicatif seulement. Les données reposent sur un prêt hypothécaire assorti d’une mise de fonds de 10 %, d’un amortissement de 25 ans, de taxes foncières annuelles de 4 000 $ et de frais de chauffage mensuels de 150 $. Les taux hypothécaires correspondent à la moyenne des taux fixes sur 5 ans des cinq grandes banques en juillet et août 2025. Les prix moyens des propriétés proviennent de l’indice des prix des propriétés MLS® de l’ACI.

L’accessibilité à la propriété continuera-t-elle de s’améliorer au Canada?

Même si les taux hypothécaires ont grimpé en août, les conditions d’emprunt se sont quelque peu assouplies en septembre, ouvrant la voie à un marché potentiellement plus favorable cet automne. Les taux fixes comme les taux variables affichent une tendance à la baisse depuis le début du mois.

Les taux variables ont reculé à la suite de la plus récente décision de la Banque du Canada, le 17 septembre, de réduire son taux directeur de 0,25 point de pourcentage, ce qui influence directement le taux préférentiel des prêteurs. Résultat : le taux variable le plus bas sur 5 ans disponible au Canada est passé de 3,95 % à 3,7 %.

Les taux fixes ont eux aussi diminué, sous l’effet de la baisse des rendements obligataires. Dans les semaines précédant la décision de la Banque du Canada, les investisseurs avaient de plus en plus intégré l’hypothèse d’une baisse de taux par la banque centrale, au Canada comme aux États-Unis. Ils ont également réagi à des données encourageantes sur l’inflation et à des signes de ralentissement sur le marché de l’emploi, laissant entrevoir de nouvelles mesures de relance monétaire.

Quand les investisseurs achètent massivement des obligations, les rendements reculent, car une prime de risque moins élevée suffit à attirer les acheteurs. Cela permet ensuite aux banques de détail d’abaisser leurs taux hypothécaires fixes. Jusqu’à maintenant, le rendement des obligations du gouvernement du Canada à 5 ans se situe autour de 2,7 %, et le taux fixe le plus bas sur 5 ans est tombé à 3,94 %.

La décision de la Banque du Canada de procéder à d’autres baisses dépendra des prochaines données économiques : si les ventes au détail et le PIB continuent de montrer des signes de faiblesse, elle pourrait être forcée d’assouplir encore davantage les conditions pour les ménages.

Dans le communiqué accompagnant sa dernière annonce, la Banque a laissé entendre que de nouvelles réductions étaient possibles lors de ses prochaines décisions – prévues les 29 octobre et 10 décembre. Elle a toutefois précisé qu’elle porterait une « attention particulière » à l’évolution des exportations canadiennes face aux droits de douane et à leurs effets sur les dépenses des ménages et des entreprises.

« Étant donné que l’économie s’est affaiblie et que les risques à la hausse entourant l’inflation ont diminué, le Conseil de direction a jugé qu’une réduction du taux directeur était appropriée pour mieux équilibrer les risques, indiquait le communiqué. Dans l'avenir, les effets perturbateurs des changements commerciaux feront monter les coûts et pèseront sur l’activité économique. »