Dois-je payer les taxes foncières via mon prêt hypothécaire?

Cet article a été initialement publié le 9 décembre 2020 et mis à jour le 15 mai 2025.

Avec des dossiers de Jordann Brown.

Que sont les taxes foncières?

Les taxes foncières sont des redevances perçues auprès des propriétaires par le conseil municipal ou la municipalité. Ces taxes permettent de financer des services communautaires essentiels tels que le ramassage des ordures, le déneigement, l'entretien des routes et les services d'urgence comme la police et les pompiers. Dans de nombreuses régions, les taxes scolaires sont également incluses dans la facture globale des taxes foncières, bien que cela varie d'une municipalité à l'autre. Par exemple, à Toronto, les taxes scolaires sont une composante distincte du taux d'imposition global.

Les taxes foncières sont calculées en pourcentage de la valeur estimée de votre maison. Elles sont payées sur une base trimestrielle, semestrielle ou annuelle, selon la municipalité. Votre municipalité peut également répartir vos impôts fonciers en plusieurs taux différents. Par exemple, à Toronto, l'impôt foncier est divisé en trois parties :

• Taxe municipale
• Taxe d'éducation
• Fonds de construction de la ville

Voici un exemple de l'impôt foncier annuel que vous pourriez payer pour une maison dont la valeur imposable est de 400 000 $ à Toronto.

Le montant exact de l'impôt foncier que vous devez payer varie en fonction de la valeur de votre maison (qui varie) et du taux d'imposition de la municipalité.

Comment payer les taxes foncières ?

Pour payer vos impôts fonciers, deux possibilités s'offrent à vous :

1. les payer directement à votre municipalité
2. demander à votre prêteur de les collecter et de les verser en votre nom dans le cadre du remboursement de votre prêt hypothécaire.

Chaque méthode comporte ses avantages et ses inconvénients, en fonction de vos habitudes financières, de la valeur nette de votre maison et de la possibilité pour votre prêteur de faire ce choix. Voyons ces avantages et inconvénients

1. Payer soi-même les taxes foncières

Dans ce cas, vous pouvez payer vos impôts fonciers directement à votre municipalité, généralement sur une base trimestrielle, semestrielle ou annuelle, en fonction de votre lieu de résidence. Votre ville vous enverra une facture avec les dates d'échéance, et vous devrez payer le montant total à la date prévue.

Cette option offre plus de contrôle et de flexibilité. Par exemple, vous pouvez

• Gagner des intérêts en plaçant les fonds sur un compte d'épargne à taux d'intérêt élevé tout au long de l'année.
• Utiliser une carte de crédit pour payer la facture (si votre ville l'autorise), ce qui vous permet de gagner des points de fidélité ou de récupérer de l'argent.
• Budgétez vos paiements en fonction de vos fonds.

Cette option exige toutefois de la discipline. Vous devez mettre régulièrement de côté suffisamment d'argent pour ne pas être pris au dépourvu lorsque la facture arrive à échéance. Le fait d'omettre un paiement peut entraîner des pénalités, des intérêts ou, dans les cas extrêmes, un privilège fiscal, qui donne à la ville un droit légal sur votre propriété.

2. Payer ses taxes foncières par le biais de son prêt hypothécaire

De nombreux prêteurs perçoivent vos impôts fonciers en même temps que votre versement hypothécaire mensuel et transmettent le paiement à votre municipalité en votre nom. Cette démarche est souvent obligatoire dans les cas suivants

• vous achetez votre première maison
• vous avez versé un petit acompte (généralement moins de 20 %)
• vous disposez d'un capital limité dans votre logement.

Pourquoi cette restriction ? Si vous ne payez pas vos impôts fonciers, votre municipalité peut placer un privilège sur votre propriété. Un privilège est une créance légale sur un bien - dans ce cas, la ville pourrait réclamer vos impôts impayés contre votre maison si vous deviez déposer le bilan. Voici le problème pour votre prêteur : Le privilège remplace généralement votre dette hypothécaire. Ainsi, pour réduire le risque que le prêteur ne récupère pas la totalité de son investissement, il insiste pour que les emprunteurs « à haut risque » paient les taxes foncières par son intermédiaire.

Si vous disposez d'un pourcentage important de fonds propres dans votre logement ou si vous achetez un bien locatif, votre prêteur peut vous autoriser à payer les taxes foncières séparément. Si cette flexibilité est importante pour vous, cela vaut la peine de confirmer la configuration au cours de la procédure d'approbation de votre prêt hypothécaire.

Comment votre prêteur paie vos taxes foncières

Si vos impôts fonciers sont intégrés à votre prêt hypothécaire, votre prêteur s'occupe de l'ensemble du processus et vous ne vous en rendrez probablement même pas compte. Pour payer vos impôts fonciers, votre prêteur estime le montant de vos impôts fonciers annuels. Cette estimation est basée sur les impôts fonciers de l'année précédente, l'évaluation la plus récente de votre maison et un pourcentage supplémentaire pour tenir compte des fluctuations de l'évaluation foncière et des hausses d'impôts.

Votre prêteur divisera ensuite cette estimation par le nombre de versements hypothécaires que vous effectuerez au cours d'une année. Il percevra ce montant en plus de votre versement hypothécaire mensuel. Par exemple, si votre prêteur estime que vous paierez 2 500 $ en impôts fonciers au cours d'une année et que vous effectuez des versements hypothécaires mensuels, il percevra 208,33 $ de plus (2 500 $ / 12 = 208,33 $) chaque mois.

Lorsque l'argent est perçu, votre prêteur le conserve sur un compte bloqué jusqu'à ce que les impôts fonciers soient dus. S'il reste un excédent sur le compte après le paiement des taxes foncières, votre paiement mensuel de l'année suivante sera révisé pour compenser.

Devriez-vous payer les taxes foncières par l'intermédiaire de votre prêt hypothécaire ?

Ce n'est pas parce que vous avez la possibilité de payer vous-même vos impôts fonciers que c'est toujours le meilleur choix. Voici ce qu'il faut prendre en compte lorsque vous décidez de payer vos impôts fonciers par l'intermédiaire de votre prêteur.

Avantages :

• C'est facile : laisser votre prêteur collecter et payer vos impôts fonciers est le moyen le plus simple de s'assurer qu'ils sont payés à temps. Vous n'avez pas à vous soucier de vous rappeler de faire votre paiement, qui peut n'être effectué qu'une ou deux fois par an.

• Un budget facilité : Votre prêteur estimera le montant de vos impôts fonciers et l'ajoutera à la somme prélevée sur votre compte à titre de remboursement de votre prêt hypothécaire, ce qui facilite l'établissement de votre budget.

Inconvénients :

• Récompenses manquantes : Certaines municipalités vous permettent de payer vos impôts fonciers par carte de crédit, et si vous avez une carte de fidélité, vous pouvez obtenir des points ou des remises en espèces. Si vous laissez votre prêteur payer vos factures en votre nom, vous passerez à côté de récompenses potentielles.

• Manque d'intérêts : Lorsque votre prêteur perçoit votre impôt foncier, il le garde en dépôt jusqu'à ce que le paiement soit dû à votre ville. Pendant que l'argent est détenu, il produit des intérêts, mais les taux ne sont généralement pas aussi bons que ceux des meilleurs comptes d'épargne à intérêt élevé, de sorte que vous manquez des intérêts supplémentaires que vous pourriez gagner.

• Il est plus difficile de changer de prêteur : Certains prêteurs peuvent rendre un peu plus complexe le transfert de votre hypothèque ou l'obtention d'un relevé de paiement lorsque les impôts sont encore bloqués. Ce n'est pas un obstacle majeur, mais cela peut retarder la conclusion d'un refinancement ou d'un changement de prêteur.

Taxes foncières pour les nouveaux acheteurs de logement

Dans la plupart des cas, si vous achetez un logement pour la première fois, votre prêteur exigera que vous payiez vos impôts fonciers par le biais de votre prêt hypothécaire. Il y a deux raisons principales à cela :

• Faiblesse des fonds propres : si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous n'aurez pas suffisamment de fonds propres pour que votre prêteur envisage de vous permettre de payer vous-même vos impôts fonciers. La plupart des prêteurs exigent que vous disposiez d'au moins 20 % de fonds propres.
• Manque d'expérience en matière d'accession à la propriété : En tant que nouveau propriétaire, vous ne savez peut-être pas quand et comment les taxes foncières sont facturées. Pour éviter le risque d'impayés et la possibilité d'un privilège fiscal, les prêteurs préfèrent s'occuper directement des paiements.

En conclusion

Payer vos taxes foncières par le biais de votre prêt hypothécaire est un investissement dans l'avenir de votre propriété. Votre prêteur le sait, c'est pourquoi il insistera souvent pour que vous optiez pour cette solution. Certes, ce n'est pas vraiment la meilleure façon d'obtenir des intérêts ou des récompenses sur cet argent, mais c'est un souci de moins pour vous lorsque vous faites vos premiers pas dans l'accession à la propriété.

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