Acheter un condo au stade de la pré-construction Partie 1 : le fonctionnement
Vous venez de croiser un bureau de ventes d’unités de condos qui semblent tout à fait fantastiques… sur maquette. Les unités sont futures, elles n’existent que dans les plans des architectes et des promoteurs mais le tout vous parait super intéressant. Comment ça fonctionne?
Quand un promoteur envisage de construire un développement d’un nombre important d’unités de condominium, il doit financer ce projet. Mais avant que les banques prêtent quelques millions de dollars, elles ont besoin de garanties et veulent savoir si le projet a un potentiel de vente après son achèvement. Ainsi afin de réduire les risques pour les prêteurs, le promoteur devra vendre à l’avance un certain nombre d’unités (en général 25% -50%) avant qu’on lui prête l’argent et avant le début de la construction.
La majorité des gens sont peu enclins à acheter quelque chose sans pouvoir le voir. Aussi, le développeur immobilier de ces unités de condos devra approcher des investisseurs immobiliers qui comprennent le risque et le retour sur investissement potentiel d’une telle entreprise. Afin de compenser ces investisseurs pour le risque, le promoteur leur donne un rabais, de 5 à 15% en général de la valeur estimative des condos s’ils signent un contrat d’achat.
Les investisseurs qui achètent ces condos avant que la construction soit terminée ou dans le cas d’un projet de rénovation majeure peuvent obtenir aussi d’autres incitatifs plutôt qu’un rabais sur le prix d’achat, comme un surclassement gratuit, des garanties de loyers ou de bail, les taxes foncières payées, les frais de résiliation d’une autre hypothèque ou une combinaison d’avantages.
Après que la construction ou la rénovation est terminée, les investisseurs préalables à la construction ont deux options. Soit ils veulent vendre leur propriété et faire un profit rapide, ou ils peuvent détenir le bien comme un investissement à long terme ou dans leur patrimoine.
Règle générale, plus on achète tôt dans le processus, plus les chances de profit sur notre investissement sont grandes. Il en va de même avec les risques et le temps d’attente avant l’achèvement de la construction ou de la rénovation.
Il y a des compagnies intermédiaires qui se spécialisent dans l’achat de 50% du projet des promoteurs en un seul bloc, ce qui permet au prometteur de commencer tout de suite à construire car il reçoit son prêt rapidement de la banque. Ces compagnies intermédiaires offrent les unités par la suite au public. Ce type de compagnies offre, par exemple, les condos avec un rabais de départ de 15 à 25% du prix grand public. En négociant une grande quantité de condos, ils nous les offrent un bien meilleur prix. Les profits sont protégés par des clauses très sévères à l’avantage des acheteurs advenant une baisse du prix du marché immobilier (autrement dit, même si les marchés baissent, vous réalisez le même profit). Ce qui n’est pas le cas si vous achetez vous-même votre condominium.
De plus, ce n’est pas vous qui devez vendre le condo à la tout fin car les compagnies intermédiaires s’en occupent. Le dépôt initial de ce type de projet est très raisonnable soit entre 5 et 15% de la valeur d’achat. Les dépôts sont conservés dans des comptes en fidéicommis. C’est un type d’investissement pour une période de 18 à 36 mois, le temps requis à la construction. Ces compagnies sont un peu plus difficiles à trouver que le promoteur local mais elles existent sur le marché.
Comme vous pouvez l’imaginer il ya un risque plus grand à acheter un condo en pré-construction au Canada que si vous achetez un bien immobilier de la revente ou au moins un condo neuf mais dont la construction est terminée. Le retour sur investissement potentiel est proportionnel toutefois.