Un immeuble locatif, pourquoi pas?

Dans une chronique précédente, nous avons abordé le fait que de moins en moins de mises en chantier de bungalows verront le jour dans les secteurs municipaux de haute densité de population, donc particulièrement à Montréal. Première maison par excellence, le bungalow est appelé à chanter son chant du cygne selon certains analystes, avec le nouveau plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD). Ce qui ne veut pas dire, bien sûr, qu’il disparaitra, du jour au lendemain, de notre paysage urbain.

Si on veut être seul chez soi, avoir sa privauté, son grand stationnement et son terrain pour soi, la maison unifamiliale est le choix de la majorité des ménages. En milieu urbain, l’immeuble locatif présente toutefois de nombreux avantages dont celui de pouvoir retirer du profit des baux de location et au final de notre investissement.

Toutefois, avant d’acquérir un immeuble locatif, vous devez être informé de vos droits, vos obligations et recours ainsi que ceux de vos locataires.

De plus, si vous achetez, vendez ou rénovez un immeuble locatif, vous avez certaines obligations en ce qui concerne le traitement fiscal des revenus que vous tirez de vos activités et des dépenses que vous engagez. De même, vous pourriez bénéficier de certains avantages fiscaux.[1]

Obligations :

Si vous réalisez un profit en vendant un immeuble locatif, vous devez déclarer ce profit dans votre déclaration de revenus en tant que gain en capital. Si vous décidez de louer la résidence que vous habitez et dont vous êtes propriétaire, vous êtes réputé l’avoir aliénée à sa juste valeur et l’avoir acquise aussitôt après à la même valeur.

Avantages :

Vous pourrez déduire les frais que vous avez engagés pour la réalisation de travaux de rénovation, d’amélioration, d’entretien ou de réparation sur vos immeubles dans votre déclaration de revenus. De même, si elles sont considérées comme des dépenses courantes, les dépenses engagées dans l’année en vue de gagner des revenus de location peuvent être déduites. On ne parle pas ici des dépenses faites dans le but de faire l’acquisition d’un bien, de faire un ajout à un bien ou d’y apporter une amélioration, car elles sont considérées comme des dépenses en capital. Par contre, vous pourrez répartir le montant de vos dépenses en capital sur un certain nombre d’années en déduisant annuellement un montant à titre d’amortissement.

Avant d’acheter un immeuble locatif, quelques précautions et vérifications :

• Aspect légal : Vérifier si l’immeuble que vous désirez acheter fait partie d’un ensemble immobilier. Si c’est le cas, vous devrez obtenir une autorisation du tribunal pour que le propriétaire actuel puisse procéder à la vente, au risque, si vous ne le faites pas de voir la transaction considérée comme nulle ;
• Examiner ensuite les baux en vigueur, les dossiers judiciaires (à la Régie du logement ou à la Cour du Québec), les avis d’augmentation donnés aux locataires actuels, leurs réponses et les avis de non-reconduction de bail ;
• Vérifier aussi si l’immeuble est conforme à la réglementation municipale en ce qui a trait au zonage, à la salubrité, à l’entretien et à la sécurité.

Après l’achat, vous devrez procéder à l’avis de changement de propriétaire auprès des locataires et faire le suivi des causes en cours.[2]

A noter qu’en avril 2010, le gouvernement fédéral a apporté des changements en ce qui concerne l’achat d’une deuxième propriété pour en tirer un revenu. La nouvelle réglementation exige une mise de fonds d’au moins 20 % pour les propriétés qui ne sont pas occupées par leur propriétaire.

S’il est vrai que la maison unifamiliale représente la privauté, acheter un immeuble locatif peut être un très bon investissement que vous y habitiez ou non. Non seulement il peut prendre de la valeur au cours des années, mais il rapporte un revenu mensuel. Un immeuble locatif, si on peut se le permettre, pourquoi pas ?