L'accessibilité à la propriété s’est érodée en juillet, alors que le test de résistance pousse à 8 %
Le marché de l'immobilier d'été a continué à montrer des signes de stabilisation en juillet, alors que l'offre s'est accrue et que le nombre d'acheteurs a diminué, beaucoup d'entre eux s'étant retirés à la suite de la hausse des taux d'intérêt décidée par la Banque du Canada au milieu du mois.
Selon les derniers chiffres de l'Association canadienne de l'immeuble, 41 186 propriétés ont été vendues au cours du mois, ce qui représente une augmentation de 8,7 % par rapport à l'année dernière, mais reste à peu près stable par rapport à juin (-0,7 %). Entre-temps, le nombre de logements nouvellement mises en vente a augmenté de 5,6 % par an - ce qui n'est pas suffisant pour compenser l'activité de vente d'une année sur l'autre, mais qui facilite quelque peu les conditions pour les acheteurs.
Le prix moyen des habitations au Canada s'est établi à 668 754 $, en hausse de 6,3 % par rapport à la même période l'an dernier. L'Indice des prix des propriétés (IPP MLS®) de l'ACI - qui reflète le type le plus typique de logement vendue, sans les prix extrêmes - a baissé de 1,5 % par rapport à l'année dernière, mais a augmenté de 1,1 % par rapport à juin.
Selon l'ACI, un peu plus de la moitié des marchés locaux ont vu l'appétit des acheteurs augmenter. Cela ne comprend pas la région du Grand Toronto, cependant, où une baisse mensuelle de -8,7 % a suffi à refroidir la situation nationale, qui est devenue légèrement négative. Les ventes ont également baissé dans la vallée du Fraser (-11,1 %), mais ont augmenté à Montréal, Edmonton et Calgary.
« Après une brève poussée des ventes en avril, les marchés de l’habitation se sont stabilisés au cours des derniers mois, et la croissance des prix qui s’ensuit habituellement s’est également ralentie, a déclaré Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. La croissance des ventes et des prix continue de montrer des signes de ralentissement en août en raison de la hausse des taux d’intérêt de la Banque du Canada à la mi-juillet et de son message concernant une inflation supérieure au taux cible qui semble persister plus longtemps que prévu. Les acheteurs vont probablement se replier de nouveau jusqu’à ce qu’il y ait un niveau plus élevé de certitude concernant les taux d’intérêt. »
La Banque du Canada a récemment procédé à une augmentation de 0,25 % le 12 juillet, portant son taux directeur - que les prêteurs à la consommation utilisent pour fixer le prix de leurs taux hypothécaires variables - à 5 %. Dans l'ensemble, le taux a augmenté de 4,75 % depuis mars 2022, à la suite d'une série de 10 hausses, soit le cycle de hausse le plus important de l'histoire de la banque centrale canadienne.
En conséquence, les taux hypothécaires variables sont passés de 0,85 %, leur niveau le plus bas de l'ère pandémique, à une fourchette de 5,95 % à 6,10 % aujourd'hui. Les taux hypothécaires fixes ont également augmenté de manière significative au cours de cette période en raison de la hausse des rendements obligataires ; le taux fixe sur cinq ans le plus bas est actuellement de 5,24 %, alors qu'il était de 2,59 % en mars 2022.
La hausse des prix des logements et des taux hypothécaires a encore réduit la capacité d'achat des acheteurs
En fait, la montée en flèche des taux hypothécaires continue d'éroder l'accessibilité des acheteurs au Canada, même sur les marchés où le prix moyen des logements a baissé.
Des données récentes de Ratehub.ca montrent que le revenu nécessaire pour acheter une habitation au prix moyen a augmenté dans les dix grandes villes étudiées, en raison de la hausse des taux hypothécaires qui exerce une pression à la hausse sur le seuil du test de résistance hypothécaire. Basé sur les données immobilières de juillet 2023 et de juin 2023, le rapport illustre l'impact de l'évolution des taux hypothécaires, des tests de résistance et des prix de l'immobilier sur le revenu nécessaire à l'achat d'un logement.
« La plupart des Canadiens peuvent maintenant s'attendre à un test de résistance moyen de 8 % ou plus, ce qui est le test de résistance le plus élevé que les acheteurs de résidence aient jamais vu, indique Philippe Simard, Directeur hypothécaire au Québec chez Ratehub.ca. Les taux hypothécaires ont augmenté considérablement de juin à juillet, ce qui a rendu toutes les villes que nous avons étudiées moins abordables, même si la valeur des logements a baissé dans certaines d'entre elles. Dans les dix villes étudiées, y compris dans les quatre villes où les prix des logements ont baissé, il faut davantage de revenus pour pouvoir acheter un logement moyen. »
Rapport sur l'accessibilité à la propriété en juillet 2023
Comme c'est le cas depuis quelques mois, c'est à Vancouver que l'accessibilité s'est le plus détériorée ; une augmentation de la valeur des logements de 7 700 $ d'un mois sur l'autre, combinée à l'augmentation du test de résistance, signifie que l'acheteur moyen a vu ses besoins en revenus augmenter de près de 9 000 $ sur une période d'un mois.
« Une fois de plus, c'est à Vancouver que la valeur des logements a le plus augmenté d'un mois à l'autre, soit 7 700 $. Cette hausse, combinée à des taux d'intérêt plus élevés, signifie qu'en un seul mois, il faut un revenu supplémentaire de 8 970 $ pour être admissible à l'achat d'une habitation moyenne. Il s'agit de l'augmentation la plus importante parmi les 10 villes étudiées », explique M. Simard.
Le marché immobilier de Toronto, bien qu'il ait absorbé une baisse du prix des logements de 10 100 $ d'un mois à l'autre, s'est classé au quatrième rang, les acheteurs ayant besoin d'un revenu de 5 450 $ de plus.
Le marché où l'accessibilité a le moins diminué est celui de Winnipeg ; l'habitation moyenne s'y vendant 900 $ de moins qu'en juin, l'acheteur d'aujourd'hui doit gagner 2 000 $ de plus pour s'offrir un logement au prix moyen dans la ville.