Hausse de loyer : Ce que votre propriétaire peut ou non faire
Contrairement à ce que l’on croit, il n’y a pas de taux fixe pour l’augmentation des loyers. Les taux que la Régie du logement publie chaque année sont en fait des estimations variant selon le type de logement.
Par contre, les formalités de hausse du prix du loyer sont encadrées par des règlements que les propriétaires doivent suivre et que les locataires ont intérêt à connaitre.
Les outils pour s’orienter
Dans le but d’aider les parties à s’entendre sur une augmentation du loyer, la Régie met à leur disposition un outil de calcul de l’augmentation du loyer qui se fait en utilisant les critères du Règlement sur les critères de fixation de loyer, en vigueur à la Régie du logement. Le propriétaire y indique les données pertinentes à son immeuble puis soumet les résultats à son locataire dans le but de parvenir à une entente sur l’augmentation du loyer.
L’outil de calcul tient compte des revenus de l’immeuble; des dépenses d’exploitation soient les taxes municipales, scolaires, les assurances, les frais d’entretien, d’énergie, de services et de gestion; également des réparations relatives à tout l’immeuble. Un premier pourcentage d’augmentation est ainsi calculé. Il est lié aux revenus et dépenses de tout l’immeuble. Viennent ensuite les calculs spécifiques au logement proprement dit soient les réparations ou améliorations majeures qui ont été effectuées dans ce logement dans l’année qui précède. Un second pourcentage spécifique à un logement s’ajoute ainsi au pourcentage d’augmentation calculé pour l’ensemble de l’immeuble
Les formalités nécessaires
Au Québec, si le locateur veut apporter des modifications au bail, par exemple pour augmenter le montant du loyer, il doit nécessairement envoyer un avis écrit à son locataire. Le délai de l’avis varie selon le type de bail.
Pour être conforme à la loi, l’avis de modification qui vise à augmenter le loyer doit indiquer : le montant du nouveau loyer proposé ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage par rapport au montant du loyer en cours; la durée proposée du bail, si le locateur propose de la modifier; toute autre modification demandée; le délai accordé au locataire pour refuser l’augmentation de loyer proposée. L’avis doit être écrit dans la même langue que celle employée pour le bail et doit être envoyé à l’adresse du locataire inscrite dans le bail.
La Régie du logement a, d’ailleurs, développé à l’intention des locateurs un modèle d’avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail. Si l’avis est non conforme, il pourrait être contesté par le locataire et dans certains cas, s’il y a eu préjudice lié à cette non-conformité, le locateur pourrait se voir annuler l’augmentation du loyer.
Le locataire a le droit d’accepter ou de refuser cette augmentation dans le mois de la réception de l’avis du propriétaire.
Dans le cas où le locataire refuse l’augmentation du loyer (ou toute autre modification au bail), le propriétaire a trois options.
- Il peut décider de ne rien faire. Dans ce cas, le bail sera renouvelé aux mêmes conditions qu’avant.
- Il peut négocier avec le locataire pour conclure une entente. En effet, il est toujours possible au locateur et au locataire de s’entendre à l’amiable.
- Il peut s’adresser à la Régie du logement pour qu’elle fixe le montant du loyer ou qu’elle se prononce sur la modification contestée. Dans ce dernier cas, le propriétaire devra, dans le mois qui suit la réponse de refus du locataire, s’adresser à la Régie du logement pour faire une demande de modification de bail.
Au moment de l’introduction de cette demande, la Régie remettra au propriétaire le formulaire «Renseignements nécessaires à la fixation du loyer». Le propriétaire devra y indiquer les revenus et les dépenses de l’immeuble tout en portant attention aux dates indiquées. Ultérieurement, la Régie convoquera les deux parties à une audience et le propriétaire devra avoir en main les pièces justificatives nécessaires (factures, comptes, etc.).
Sachez que le Règlement sur les critères de fixation de loyer de la Loi sur la Régie du logement a été élaboré sur la base de deux buts: protéger les locataires contre les augmentations abusives de loyer et inciter les propriétaires à gérer leurs immeubles de manière à maintenir et à en améliorer la qualité. Et ce, en facilitant la négociation et l’entente entre propriétaire et locataire. Deux objectifs qui bien que pouvant paraître divergents sont toutefois conciliables. Aussi comme dans n’importe quel affaire légale, il est conseillé d’essayer de s’entendre si on le peut. “Mieux vaut un mauvais arrangement qu’un bon procès”.