Assurance prêt hypothécaire: l'impact sur l'économie canadienne
Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire? Il s’agit d’un type d’assurance permettant aux emprunteurs admissibles d’acheter une propriété à l’aide d’une mise de fonds d’aussi peu que 5 %. Elle offre également une garantie additionnelle aux institutions financières sous réglementation fédérale qui prêtent de l’argent sur le titre d’un bien immobilier résidentiel, et permet d’accroître le nombre de Canadiens éventuellement admissibles à un prêt hypothécaire.
Lorsqu’un client achète une maison avec une mise de fonds de moins de 20 %, le gouvernement du Canada exige que le prêt hypothécaire soit assuré contre le défaut de paiement. Ce type d’assurance protège les banques et les établissements de crédit contre le défaut de paiement.
Les derniers resserrements des règles de l’assurance prêt hypothécaire ont eu des conséquences certaines sur le marché immobilier. À l’échelle de la région métropolitaine de Montréal, a indiqué Paul Cardinal, directeur d’analyse du marché de la FCIQ, on observe une baisse de 9 %, en 2013, des ventes de propriétés résidentielles. Les prix sont demeurés relativement stables, dans un marché qui n’est plus à l’avantage des vendeurs.
Pour 2014, Paul Cardinal prévoit tout de même un léger regain de 3 % des ventes ainsi qu’une hausse de 1 % du prix médian de l’unifamiliale. Les conditions du marché seront globalement équilibrées, sauf pour la copropriété où le marché sera, cette fois, légèrement à l’avantage des acheteurs.
Avantages pour les Canadiens
Au fil des années, le système de financement de l’habitation en vigueur au Canada a tiré énormément profit de la simplicité et de l’effet stabilisateur de l’assurance prêt hypothécaire obligatoire. Cette assurance élimine les risques auxquels s’exposent les prêteurs et leur permet de consentir aux emprunteurs comme vous un prêt hypothécaire à un taux d’intérêt beaucoup moins élevé, et ce, même si vous versez une mise de fonds inférieure au montant qui serait exigé autrement.
L’assurance prêt hypothécaire obligatoire procure au secteur financier un filet de sécurité nécessaire et, de ce fait, contribue à assurer l’accessibilité au crédit hypothécaire durant les périodes de récession et de ralentissement économique.
La crise économique aux États-Unis et les raisons pour lesquelles le Canada est davantage prémuni contre une telle crise
La crise économique survenue aux États-Unis en 2008 a produit des conséquences désastreuses dans la majorité des pays occidentaux. Les effets pervers sur les économies de ces pays proviennent principalement de la réglementation déficiente qui régit le monde de la finance chez nos voisins du Sud. Plus précisément, c’est davantage le laxisme de l’encadrement des pratiques financières relatives aux prêts hypothécaires qui a entraîné l’économie américaine au bord du gouffre.
Prêts hypothécaires au Canada et aux États-Unis
Contrairement au Canada, les banques américaines ne sont pas légalement tenues de demander une assurance prêt hypothécaire aux emprunteurs.
De plus, les prêts hypothécaires au Canada sont généralement des prêts « avec plein recours », c’est-à-dire que l’emprunteur demeure responsable de la créance même en cas de saisie. Un prêteur peut s’adresser aux tribunaux pour recouvrer son argent auprès du propriétaire si la propriété saisie est vendue pour un montant inférieur à celui qui est exigible en vertu du prêt hypothécaire. Dans de nombreux États américains, les prêts sont « sans recours », c’est-à-dire que l’emprunteur peut souvent abandonner sa propriété et la créance hypothécaire qui s’y rapporte, sans que le prêteur ait une quelconque voie de recours, à part la saisie de la propriété. Étant donné que le montant des hypothèques à rembourser dépassait la valeur marchande des habitations, les institutions financières ont ainsi accusé des pertes financières considérables.
Le Canada demeure en bien meilleure position que les États-Unis pour contrer ce type de dérapage, car environ 50 % des prêts hypothécaires canadiens sont assurés alors qu’aux États-Unis, pendant les années qui ont précédé le ralentissement économique survenu en 2008, ce taux s’établissait à seulement 15 %.
Aux États-Unis, de nouveaux produits hypothécaires « exotiques » ont gagné en popularité au cours des années qui ont conduit au ralentissement économique. Ces prêts hypothécaires comportaient souvent des taux incitatifs qui maintenaient artificiellement basses les mensualités initiales, pour les relever considérablement par la suite. De telles caractéristiques n’ont jamais été adoptées par les grands prêteurs hypothécaires canadiens.
Le phénomène des prêts à risque élevé a eu moins d’ampleur ici qu’aux États-Unis, où l’immense majorité des prêts hypothécaires avaient été consentis par des tiers, puis constitués en blocs et vendus à des investisseurs qui, souvent, ne comprenaient pas le risque associé à ces titres. En revanche, au Canada, la plupart des prêts hypothécaires sont consentis et conservés par des institutions financières dont le but est d’établir une relation durable avec l’emprunteur. La SCHL n’assure pas de prêts hypothécaires à risque élevé.