Prêts hypothécaires inversés

Pour les Canadiens qui atteignent l'âge de la retraite, les liquidités peuvent être une préoccupation majeure ; souvent, leurs sources de revenus ont diminué et ils peuvent avoir du mal à se qualifier pour le même type de crédit que celui qu'ils auraient obtenu pendant leurs meilleures années de travail.

Pour de nombreuses personnes âgées, leur maison est de loin leur principal actif financier, car elles ont accumulé un capital au fil des ans en remboursant leur prêt hypothécaire ; de nombreux propriétaires âgés peuvent être libres de toute hypothèque et posséder leur maison en pleine propriété, ou approcher les dernières années de l'amortissement de leur prêt hypothécaire. Toutefois, cette situation peut les placer dans une situation de « maison riche, mais pauvre en liquidités », car ces liquidités sont immobilisées dans leur maison.

L'exploitation de ces fonds propres joue un rôle essentiel dans la planification de la retraite, en particulier pour les personnes âgées qui ne sont pas en mesure de tirer pleinement parti d'un REER. Plusieurs options s'offrent à eux pour accéder à cette valeur : ils peuvent vendre leur maison et réduire leur surface habitable, soit en achetant une propriété plus petite, soit en la louant. La souscription d'une marge de crédit hypothécaire (HELOC) est également une solution courante.

Cependant, ces options n'ont pas toujours de sens pour les retraités ; ils peuvent souhaiter continuer à vivre dans leur maison familiale, et il peut être plus difficile de se qualifier pour une HELOC en raison de la baisse de leurs revenus. C'est là que les prêts hypothécaires inversés entrent en jeu ; ce produit, conçu spécifiquement pour les retraités canadiens, permet aux propriétaires de retirer la valeur nette de leur maison sous forme de liquidités, tout en conservant la pleine propriété de la propriété et en continuant d'y vivre.

En fait, l'utilisation de l'hypothèque inversée a augmenté ces dernières années. Dans son dernier rapport de données (en date de 2024), la Banque HomeEquity, l'un des deux fournisseurs de prêts hypothécaires inversés au Canada, a récemment indiqué que le nombre de ces prêts contractés en 2022 était supérieur de 30 % à celui de l'année précédente, pour un portefeuille total de 6,3 milliards de dollars. Cela s'explique en partie par la hausse rapide des taux d'intérêt et de l'inflation au cours de l'année 2022, qui a eu un impact négatif sur le coût de la vie pour de nombreux Canadiens. Comme de plus en plus de baby-boomers prennent leur retraite dans ce climat économique difficile, ils se tournent vers la valeur nette de leur logement pour compenser ces coûts et maintenir leur mode de vie.

Cependant, dans le passé, l'obtention d'un prêt hypothécaire inversé n'a pas toujours été considérée comme un bon conseil financier, car elle plonge les personnes âgées dans l'endettement et peut réduire la valeur globale de leur patrimoine. Mais ces produits ont évolué au cours des dernières années et il peut être intéressant de réexaminer s'ils conviennent à votre situation financière particulière.

Qu'est ce qu'une hypothèque inversée ?

Une hypothèque inversée est un prêt qui permet à un propriétaire de convertir une partie du capital de sa maison en liquidités sans avoir à la vendre. Avec un prêt hypothécaire inversé, au lieu d'être tenu d'effectuer des paiements mensuels, le propriétaire reçoit en fait des liquidités du prêteur, souvent sous la forme d'une somme forfaitaire. Le prêt devra être remboursé lorsque l'emprunteur quittera son logement, le vendra ou lorsque le dernier emprunteur décèdera. Étant donné qu'un prêt hypothécaire inversé réduit le capital que vous détenez dans votre maison, il est parfois appelé « libération de capital ». Toutefois, le fournisseur de l'hypothèque inversée ne prend pas une part de propriété dans votre maison, comme on le croit parfois.

L'une des principales caractéristiques de l'hypothèque inversée est qu'elle n'exige pas de revenus pour être éligible, contrairement à des produits tels que les HELOC ou les prêts hypothécaires de second rang. En contrepartie, les taux d'intérêt sont plus élevés que ceux d'un prêt hypothécaire classique et légèrement plus élevés que ceux d'un prêt hypothécaire de second rang.

Puis-je obtenir une hypothèque inversée si j'ai déjà un prêt hypothécaire ?

Oui, mais vous ne pouvez pas cumuler un prêt hypothécaire principal et un prêt hypothécaire inversé ; vous devrez utiliser les fonds du prêt hypothécaire inversé pour rembourser votre premier prêt hypothécaire - ainsi que les soldes de toute ligne de crédit existante - avant de pouvoir utiliser l'argent à d'autres fins.

Comment fonctionne une hypothèque inversée ?

Une hypothèque inversée est le contraire d'une hypothèque ordinaire. Elle vous permet de monétiser une partie de votre capital, sans avoir à rembourser le capital et les intérêts. Pour simplifier, vous contractez un prêt par tranches (ou en une seule fois), en utilisant votre maison comme garantie du prêt et, dans la plupart des cas, comme actif qui financera finalement le remboursement du prêt.

Dans le cadre d'un prêt hypothécaire inversé, le prêteur vous avance (au propriétaire) une somme d'argent. Ce montant doit être remboursé à l'échéance du prêt hypothécaire (voir plus loin). Vous avez la possibilité de rembourser le capital et les intérêts, mais si cela ne fait pas partie de votre plan, ce n'est pas grave. Il est important de savoir que, comme pour les autres prêts, lorsque les intérêts ne sont pas payés, le solde total augmente (s'accumule) au lieu de diminuer, comme c'est le cas avec un prêt hypothécaire amortissable standard.

Admissibilité au prêt hypothécaire inversé

Pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé au Canada, vous devez être

• être propriétaire d'une maison au Canada
• être âgé de 55 ans ou plus.

Si vous avez un conjoint et que vous figurez tous deux sur le titre de propriété de la maison :

• Vous devez tous deux être âgés d'au moins 55 ans pour être admissibles, et
• Vous devez tous deux figurer sur la demande de prêt hypothécaire inversé.

En outre, la maison que vous utilisez pour garantir l'hypothèque inversée doit être votre résidence principale. Cela signifie généralement que vous avez vécu dans la maison pendant au moins six mois à un an et que vous devez continuer à vivre dans la maison tant que le prêt est en cours.

Si vous avez actuellement d'autres prêts ou lignes de crédit en cours qui sont garantis par votre maison, tels qu'une hypothèque ou une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), vous devez les rembourser lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire inversé. Si les prêts sont inférieurs aux fonds disponibles grâce à l'hypothèque inversée, vous pouvez utiliser l'argent de l'hypothèque inversée pour les rembourser.

Comment se qualifier pour un prêt hypothécaire inversé ?

Pour remplir les conditions d'un prêt hypothécaire inversé, les prêteurs prennent généralement en compte les facteurs suivants :

• Votre âge (et l'âge de votre conjoint s'il est également inscrit sur le titre de propriété de votre maison)
• La valeur nette de votre maison
• La valeur estimée de votre maison
• L'emplacement de votre maison

En règle générale, si vous avez plus de 55 ans et que vous disposez d'un capital immobilier d'une certaine valeur, votre demande de prêt hypothécaire inversé sera acceptée. Naturellement, plus vous êtes âgé et plus la valeur nette de votre maison est importante au moment de la demande de prêt hypothécaire inversé, plus vous pouvez obtenir d'argent.

Comment calculer le montant de votre hypothèque inversée

La formule pour déterminer la valeur nette de votre logement est la suivante :

• Valeur du logement - solde du prêt hypothécaire non remboursé = capitaux propres du logement

Par exemple, supposons que votre maison vaille un million de dollars et qu'il vous reste 250 000 dollars à rembourser sur votre prêt hypothécaire. Le calcul serait le suivant :

• 1 000 000 $ - 250 000 $ = 750 000 $ de fonds propres

Avec une hypothèque inversée, le solde impayé de votre hypothèque augmente. Toutefois, cette augmentation peut être partiellement compensée si votre maison s'apprécie au cours de la même période.

Il est important de noter que les privilèges du prêteur hypothécaire inversé sont enregistrés de la même manière qu'un financement hypothécaire traditionnel. Vous restez propriétaire de votre logement et en conservez le titre. À ce titre, vous êtes responsable de l'entretien de la propriété, y compris du paiement des impôts fonciers, des charges de copropriété et de l'assurance incendie

Les prêts hypothécaires inversés sont-ils une bonne idée au Canada ?

Hypothèque inversée : avantages et inconvénients

Les hypothèques inversées ne sont pas universellement populaires, et certaines de leurs caractéristiques sont jugées peu recommandables par certains. Tout d'abord, les taux des hypothèques inversées sont plus élevés que ceux des hypothèques ordinaires et des HELOC, ce qui peut entraîner une accumulation plus rapide des intérêts, qui se cumulent mensuellement. Deuxièmement, un prêt hypothécaire inversé érode la valeur de la succession, ce qui réduit le montant que l'emprunteur peut laisser à ses enfants ou à d'autres bénéficiaires à son décès.

Cependant, il existe une bonne réponse à ces deux points. Les taux des prêts hypothécaires inversés peuvent parfois être réduits, certains prêteurs offrant des taux plus bas si vous retirez le montant du prêt hypothécaire inversé sous la forme d'une somme forfaitaire. Il convient également de noter que l'augmentation de la valeur de la maison peut compenser le taux d'intérêt appliqué.

En ce qui concerne l'héritage, les Canadiens âgés ne devraient pas avoir pour seul objectif de laisser un héritage financier à leurs enfants, et il est injuste de s'attendre à ce que ce soit le cas. En tout état de cause, laisser un héritage financier ne devrait pas être une priorité par rapport à une vie saine, heureuse et digne.

C'est à vous et à votre famille qu'il appartient de déterminer si un prêt hypothécaire inversé vous convient. Parler à un courtier hypothécaire indépendant est une bonne façon de commencer, et c'est gratuit.

Comment recevoir les fonds d'une hypothèque inversée ?

En fonction de votre prêteur et de votre plan, vous pouvez obtenir l'argent de votre prêt hypothécaire inversé soit en une seule fois, soit en partie, le reste étant étalé dans le temps.

Si vous optez pour le paiement initial d'un prêt hypothécaire inversé, vous devrez payer des intérêts sur l'ensemble du prêt dès le premier jour. Toutefois, cela peut également vous permettre de bénéficier d'un taux d'intérêt plus bas, en fonction de votre prêteur.

Obligations de l'emprunteur hypothécaire inversé

Comme vous restez propriétaire et occupant du logement, vous avez plusieurs obligations. Ces obligations sont les suivantes :

• Entretenir le bien,
• Souscrire une police d'assurance incendie active,
• Payer les taxes foncières, et/ou
• Payer les charges de copropriété.

Quels sont les coûts associés à un prêt hypothécaire inversé ?

Outre les intérêts que vous paierez sur le montant de votre prêt hypothécaire inversé, il y a des coûts initiaux supplémentaires, tels que le paiement d'une évaluation de la maison et des frais d'établissement. Les propriétaires doivent également recevoir des conseils juridiques indépendants et payer les frais d'avocat pour l'assurance du titre et l'enregistrement.

À quoi peut servir une hypothèque inversée ?

Tout ce que vous voulez ! Bien que l'utilisation la plus courante des fonds de l'hypothèque inversée soit de contribuer à compenser un revenu fixe et à payer les dépenses courantes, certains emprunteurs utilisent l'argent pour rénover leur maison, voyager ou rembourser d'autres dettes. L'utilisation d'un prêt hypothécaire inversé pour consolider et rembourser des dettes est une tactique populaire, car le taux sera inférieur à ceux pratiqués par les fournisseurs de crédit à la consommation.

Les fonds de l'hypothèque inversée peuvent également être utilisés pour apporter un soutien financier aux membres de la famille, par exemple en donnant un héritage anticipé aux enfants ou aux petits-enfants, ou même en payant leur propre mise de fonds pour l'achat d'un bien immobilier. Les personnes âgées qui souhaitent vieillir sur place peuvent également utiliser l'argent pour équiper leur propriété de dispositifs d'accessibilité ou pour payer des soins à domicile.

Quand une hypothèque inversée doit-elle être remboursée ?

Le solde total d'une hypothèque inversée doit être payé à l'échéance de l'hypothèque inversée. Cela se produit dans les cas suivants

• lorsque la maison est vendue (c'est le cas le plus fréquent),
• lorsque le dernier emprunteur ne réside plus dans la propriété (pendant une période d'au moins 6 mois),
• lorsque le dernier emprunteur décède,
• lorsque les taxes foncières ne sont plus payées, ou
• lorsque les charges de copropriété cessent d'être payées.

Si le dernier emprunteur décède ou entre dans un établissement de soins de longue durée, la succession est alors responsable du remboursement du solde de l'hypothèque inversée. Le délai de remboursement dépend du prestataire et des circonstances ; il est généralement compris entre 180 jours et un an.

Peut-on être en défaut de paiement sur un prêt hypothécaire inversé ?

Oui, il est possible de se retrouver en défaut de paiement sur une hypothèque inversée ; votre prêteur peut exiger le remboursement des fonds dans les cas où :

• vous faites de fausses déclarations sur votre situation financière dans votre demande de prêt hypothécaire inversé
• vous utilisez les fonds à des fins illégales
• vous ne maintenez pas votre logement en bon état, au point d'en affecter la valeur
• vous ne respectez pas les conditions énoncées dans votre contrat de prêt hypothécaire inversé.

Fournisseurs canadiens d'hypothèques inversées

Il n'y a que deux institutions financières qui offrent des prêts hypothécaires inversés au Canada : La Banque Équitable et la Banque HomeEquity.

La Banque Équitable offre le prêt hypothécaire inversé de la Banque Équitable, qui est disponible par l'intermédiaire de courtiers en hypothèques dans certains grands centres urbains de l'Alberta, de la Colombie-Britannique, du Québec et de l'Ontario.

HomeEquity Bank offre le prêt hypothécaire inversé CHIP, qui est disponible dans tout le Canada directement auprès de HomeEquity Bank ou par l'intermédiaire de courtiers en hypothèques.

Hypothèque inversée ou HELOC

La principale différence entre un prêt hypothécaire inversé et une marge de crédit sur valeur domiciliaire est que la marge de crédit sur valeur domiciliaire est une forme de crédit renouvelable sans échéance de remboursement. Les prêteurs d'une HELOC exigent que les emprunteurs soient en bonne situation financière, qu'ils aient une source de revenus et une bonne cote de crédit. En outre, une HELOC peut utiliser jusqu'à 65 % de la valeur nette de la maison, contre 55 % dans le cas d'un prêt hypothécaire inversé, et le montant disponible dépend de la valeur nette de la maison, plutôt que de l'âge du propriétaire.

Sources:

• Gouvernement du Canada - Hypothèques inversées
• Banque HomeEquity