Comment la transition de la location achat fonctionne-t-elle réellement?

Idriss Bouhmouch
by Idriss Bouhmouch mai 4, 2015 / No Comments

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À première vue, les mots «location achat” peut sembler parfait pour certains acheteurs d’espoir. Cette option vous permet de vivre dans votre maison de rêve, lentement afin d’économiser l’acompte pour celle-ci et obtenez plus de temps pour mettre vos finances en ordre, afin que vous puissiez acheter la propriété plus tard.

Il n’y a pas de guerres d’enchères. Aucune crainte de grandes hausses de prix. Ça semble intéressant, non? Alors, pourquoi tout le monde ne saute pas sur l’occasion afin d’obtenir ce type de propriété? Parce que, même s’il peut s’avérer efficace pour certaines personnes, il y a beaucoup de risques et de coûts associés à ces opérations.

Avant de sauter sur cette option, nous allons définir la façon dont ça fonctionne. Quelqu’un possède déjà cette maison, mais a décidé qu’ils veulent vendre. S’ils ont du mal à le faire, ils peuvent décider d’aller avec l’option de « location-achat », donc quelqu’un peut au moins leur donner de l’argent pour couvrir les paiements hypothécaires mensuels sur la maison.

Le propriétaire et le locataire signent un « accord d’option d’achat», où, moyennant des frais, le locataire peut vivre dans la maison et économisez jusqu’à l’acompte exigé, pendant une période de temps (disons trois années). Cette taxe, aussi connu comme le dépôt d’option, varie de 2,0 à 2,5% du prix d’achat et est ensuite déduit du prix d’achat convenu. Ainsi, le locataire a besoin d’une avance de fond, pour commencer. Tout en vivant dans la maison, le locataire doit payer le loyer convenu montant chaque mois, ainsi que des fonds supplémentaires de mise de côté pour le paiement de 5% en raison de trois années. Idéalement, ces fonds devraient être versés sur un compte sur lequel le propriétaire ne peut pas accéder.

Voici un exemple comment les choses pourraient ressembler, lors de la création d’une situation de location-achat:
Prix d’achat convenu: $ 290,000
Option Caution: $ 290 000 x 2,5% = $ 7250 (en raison avant que le locataire se déplace dans)
Montant dû après 3 ans: $ 290,000 – $ 7,250 = $ 282 750
5% acompte requis: $ 282 750 x 5% = $ 14 138
Loyer mensuel: $ 1300
Fonds supplémentaires pour l’avenir Acompte: $ 450 / mois
Paiement initial Après 3 ans: 450 $ x 36 mois = $ 16 200
Montant restes après avoir déposé 5%: $16,200-$14,138 = $ 2,062

Dans cet exemple, en entrant une situation de « location-achat », le locataire paiera $ 46,800 dans le loyer sur 3 ans, tout en économisant de $ 16,200 pour l’acompte. Après avoir mis à seulement 5% de côté ($14 138), ils pourront mettre de l’argent supplémentaire de côté, dont ils pourraient aussi mettre pour leurs frais de clôture supplémentaires. Si vous êtes inquiet que les prix des logements vont continuer à augmenter dans le futur, un avantage d’entrer dans une situation de « location-achat » c’est que vous pré-déterminez le prix d’achat d’une maison quelques années avant que vous achetez. Un mot d’avertissement, cependant. Beaucoup de propriétaires incluent maintenant une clause dans le contrat, si la valeur des maisons augmente de manière significative, les locataires peuvent avoir à payer plus à la fin. Pour cette raison, certains locataires peuvent se trouver incapables ou réticents à acheter la maison, après tout.

« Personnellement, je ne recommanderais pas [de l’option location-achat] pour les acheteurs sauf si ce est la dernière option disponible pour eux», conseille James Laird, de CanWise financière. “Si le locataire ne se arrête pas jusqu’à l’exercice de leur droit d’acheter, ils perdent beaucoup plus d’argent [le dépôt de l’option] comparativement à seulement la location et l’épargne pour un acompte sur leur propre. »

Les personnes ayant une mauvaise cote de crédit ou les questions de revenu peuvent être attirés par cette stratégie d’achat. Malheureusement, beaucoup ont encore du mal à obtenir du financement au dernier obstacle (quand ils se assoient avec un courtier en hypothèques ou au prêteur). Une raison à cela peut être le fait que certains acheteurs n’auront pas d’autres actifs ou des économies, car une grande partie de leur revenu était utilisé pour payer le loyer + épargner pour leur avenir d’acompte sur la maison.

« La clé pour faire fonctionner l’option location-achat, est de s’assurer que les questions qui vous empêchent d’acheter une maison sont résolus au moment de votre option d’achat se présente», dit Laird. « A la fin de la période de « location-action », lorsque le locataire va à exercer leur droit d’acheter, ils peuvent avoir du mal à trouver un prêteur disposé à financer la propriété parce qu’ils hésitent à prêter sur les propriétés qui sont achetés sur un loyer à propre accord. »