Hypothèques subsidiaires
Jamie David, Directrice principale du marketing et des opérations hypothécaires
Il y a deux façons pour un prêteur d’enregistrer un prêt hypothécaire : il peut utiliser un titre hypothécaire ou un titre subsidiaire. Avec un titre hypothécaire, le prêteur inscrit votre maison au bureau d'enregistrement de votre municipalité. Dès lors, l'hypothèque peut être enregistrée, transférée ou libérée.
Un titre subsidiaire est inscrit auprès de la loi sur les sûretés mobilières (LSM) du Canada, et ne peut être enregistré ou transféré. Pour découvrir pourquoi et comment cela affecte votre prêt hypothécaire continuez votre lecture.
Qu'est–ce qu’une hypothèque subsidiaire?
Un prêt hypothécaire dit subsidiaire est un produit hypothécaire à options multiples, ce qui signifie que votre prêteur peut vous prêter plus d'argent alors que la valeur de votre propriété augmente (et ce sans avoir à refinancer votre prêt hypothécaire!). Pour ce faire, le créancier enregistre votre maison avec un titre subsidiaire similaire à une marge de crédit hypothécaire, ainsi il a la capacité de vous accorder un prêt supérieur au montant du prêt hypothécaire initial dont vous avez besoin.
En inscrivant la maison avec une hypothèque subsidiaire, vous pouvez emprunter de l'argent qui sera garanti par la valeur immobilière de votre domicile à tout moment, et ce sans avoir à refinancer votre prêt hypothécaire. Cela vous permet, dans le futur, de pouvoir obtenir un emprunt additionnel auprès de votre créancier plus facilement et à meilleur taux. De plus, vous serez alors en mesure d'éviter les frais juridiques attaché à la transaction d’un refinancement.
Cependant, il faut considérer un élément important au sujet des prêts hypothécaires subsidiaires – ils n’ont pas de transférabilité, pas même à la fin de votre terme hypothécaire. La raison pour laquelle ce prêt n'est pas transférable est expliquée à la non inscription du titre foncier de votre terrain au bureau d'enregistrement. C’est que votre titre peut contenir des termes que d'autres prêteurs n’approuvent peut-être pas. Si jamais vous décidez de changer de prêteur, vous devrez alors faire appel à un avocat spécialisé pour vous aider à vous libérez de ce contrat hypothécaire.
Quels sont les avantages d’une hypothèque subsidiaire?
Les avantages d'obtenir une hypothèque subsidiaire inclus:
- La souplesse d'emprunter de l'argent à partir de la valeur de votre domicile en tout moment, et
- La capacité d’éviter les frais juridiques associés au refinancement
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Quels sont les inconvénients d’une hypothèque subsidiaire?
Les inconvénients d'une hypothèque subsidiaire inclus:
- La nécessité de payer des frais juridiques, si vous changer de créancier, même si votre prêt hypothécaire doit être renouveler.
- Il pourrait sembler que vous avez plus de dettes que vous n'en avez réellement (en ayant une plus grande marge de crédit inscrite, vous pouvez avoir de la difficulté à obtenir un financement secondaire pour d'autres choses).
Comment est calculée une hypothèque subsidiaire ?
Après que votre offre d’achat sur une maison a été acceptée, et que l'inspection de la maison a été complétée, vous aurez à faire appel à un courtier hypothécaire ou à un prêteur pour obtenir votre prêt hypothécaire. Si vous choisissez une hypothèque subsidiaire, le créancier peut être en mesure d'enregistrer votre hypothèque à jusqu'à 125 % de la valeur de votre nouvelle maison.
Par exemple : Disons que vous achetez une maison évaluée à 300 000 $. Après avoir effectué une mise de fond de 20 % (60 000 $), vous aurez besoin d'un prêt hypothécaire de 240 000 $. Si vous obtenez un prêt hypothécaire subsidiaire, votre prêteur pourrait enregistrer votre prêt hypothécaire pour une valeur allant jusqu'à 375 000 $.
Étape 1 : Déterminer la valeur de la maison recommandée avec une hypothèque de charge garantie
300 000 $ Valeur de la maison
x 125 % ratio maximum prêt–à–valeur
= Valeur enregistrée avec l’hypothèque subsidiaire: 375 000 $
Pas tous les créanciers enregistrent votre prêt hypothécaire pour un montant supérieur au montant du prêt (dans ce cas : 240 000 $), mais certains ont cette capacité. Pour ceux qui le font, si la valeur de votre propriété augmente (disons à 350 000 $), vous pouvez emprunter jusqu'à 80 % de la nouvelle valeur estimée – moins la balance du prêt – sans avoir à refinancer votre prêt hypothécaire. Si vous devez encore 150 000 $ sur votre prêt hypothécaire, vous devez calculer les fonds disponibles comme suit:
Étape 2 : Déterminer l'équité disponible
350 000 $ (Valeur de la maison)
x 80 % (ratio maximum prêt–à–valeur)
= 280 000 $
- 150 000 $ (la solde de l’hypothèque)
= équité disponible : 130 000 $
Peu importe la valeur que votre propriété va atteindre, l'équité maximale que vous pouvez accéder équivaut à l’hypothèque subsidiaire à laquelle vous vous êtes enregistré au départ. Dans l'exemple ci–dessus, l’hypothèque subsidiaire a été enregistrée pour 375 000 $. Pour accéder à la totalité du 375 000 $, la valeur de votre maison devra atteindre 468 750 $ (468 750 $ x 80 % = 375 000 $) et vous devrez avoir remboursé la totalité de votre dette au préalable (375 000 $ - 0 $ = 375 000 $).
Si votre prêteur enregistre uniquement votre prêt hypothécaire pour le montant initial de votre hypothèque, vous pouvez emprunter jusqu'à 100 % du montant initial de l'hypothèque – moins que ce que vous devez encore – sans avoir à recourir au refinancement. Dans l’exemple précédant, si vous devez encore 150 000 $ sur votre prêt hypothécaire, vous devez calculer les fonds disponibles comme suit:
Étape 3 : Déterminer les fonds propres disponibles
240 000 $ (Montant de l'hypothèque au départ)
- 150 000 $ (Montant qui reste à payer)
= équité disponible: 90 000 $
Dans tous les cas, peu importe le montant inscrit de votre prêt hypothécaire, une hypothèque subsidiaire est un produit hypothécaire qui vous vous permet d'emprunter l'équité de votre maison à tout moment sans avoir à refinancer votre prêt hypothécaire.
Quand est–ce qu’une hypothèque subsidiaire est un bon choix?
Cela vaut la peine quand vous pensez que vous aurez besoin d'emprunter plus d'argent pendant la durée de votre prêt hypothécaire.
Quels prêteurs offrent des prêts hypothécaires subsidiaires?
La plupart des créanciers offrent des prêts hypothécaires subsidiaires mais il y a une banque au Canada qui offre uniquement des hypothèques subsidiaires : la Banque TD (à partir du 18 octobre 2010). Lorsque vous discutez de vos options hypothécaires, assurez–vous de faire appel à votre courtier hypothécaire…que se soit une hypothèque subsidiaire ou non.