Et si les taux hypothécaires augmentaient?

Idriss Bouhmouch
by Idriss Bouhmouch décembre 1, 2017 / No Comments

Une rumeur indique que les taux hypothécaires vont possiblement augmenter bientôt. La Banque du Canada (BdC) nous a donné quelques indices concernant une hausse du taux au jour le jour (le principal taux d’intérêt politique au Canada) qui pourrait venir. Le taux au jour le jour a un effet direct sur le taux préférentiel, le taux sur lequel les taux hypothécaires variables sont basés.

Les taux d’intérêt augmentent depuis très longtemps. En fait, la dernière fois que la BdC a augmenté les taux était en septembre 2010. Beaucoup peut se produire en sept ans, donc nous ne vous accusons pas si vous avez oublié ce qui se passera si les taux hypothécaires augmentaient. Voici un rappel:

Si vous avez déjà une hypothèque

Il existe quelques scénarios possibles pour vous si vous avez déjà un prêt hypothécaire. Commençons par le scénario le plus simple. Si vous avez une hypothèque à taux fixe, rien ne se passera.

C’est tout. Les taux fixes sont bloqués pour l’intégralité du terme hypothécaire – habituellement cinq ans. Votre taux est garanti pour ne pas changer durant cette période, peu importe ce qui se passe sur le marché.

Si votre prêt hypothécaire à taux fixe est renouvelable rapidement, vous pouvez vous reposer facilement vu que les taux hypothécaires fixes sont principalement influencés par les rendements obligataires, et non par le taux préférentiel. Et les meilleurs taux hypothécaires d’aujourd’hui – fixes ou variables – sont nettement inférieurs à ceux qui étaient disponibles il y a cinq ans. Les hypothèques à taux fixe peuvent augmenter, mais pas à cause de quelque chose qui se passe à la BdC.

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable, vous serez toutefois affecté par une modification du taux préférentiel.

Lorsque le taux préférentiel augmente ou diminue, les taux hypothécaires variables augmentent ou tombent avec ce dernier. En fait, les taux hypothécaires variables sont généralement exprimés en prime plus ou moins un certain pourcentage. Par exemple, si le taux préférentiel est de 2,7%, et votre taux hypothécaire est taux préférentiel moins 0,7%, vous payez 2%. Si le taux préférentiel augmente jusqu’à 3%, votre taux hypothécaire pourrait atteindre 2,3%

Si le taux préférentiel augmente, vous paierez un montant plus élevé d’intérêts sur le solde impayé de votre prêt hypothécaire. Dans certains cas, votre paiement mensuel augmentera pour couvrir le montant supplémentaire. Jetons un coup d’œil à un exemple:

Imaginez que vous avez acheté une maison pour 750 000 $ (c’est bien de rêver), moins 10% et un taux hypothécaire variable à 5 ans de 1,75% (prime moins 0,95%). Selon le calculateur de paiement d’hypothèque de Ratehub.ca, votre paiement hypothécaire mensuel serait de 2 844 $.

Si votre taux hypothécaire augmente de 0,25 point de pourcentage à 2%, votre paiement mensuel augmentera à 2 947 $- soit une augmentation de 83 $ par mois ou 996 $ par année.

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable et que vous êtes préoccupé par votre capacité à gérer des paiements plus élevés si les taux augmentaient de façon spectaculaire, vous pourriez envisager parler à votre courtier hypothécaire pour passer à une hypothèque à taux fixe. Vous paierez un taux hypothécaire plus élevé à l’avance, mais vous serez protégé contre les augmentations de taux supplémentaires dans le cas où le taux augmenterait au cours des prochaines années.

 

Si vous magasinez pour une première maison

Si vous êtes un acheteur de maison pour la première fois avec un acompte inférieur à 20%, vous pouvez être assuré que votre coût hypothécaire ne changera pas, du moins pas le montant maximum que vous pouvez emprunter.

C’est parce que votre offre financière maximale est généralement basée sur le taux de référence de la Banque du Canada, soit une moyenne des taux fixes de cinq ans fixés par les banques. Il est actuellement de 4,64%, ce qui est beaucoup plus élevé que le taux que la grande majorité des Canadiens devraient s’attendre à payer.

Un calculateur hypothécaire d’abordabilité peut vous aider à déterminer comment votre coût maximal varie en fonction du taux hypothécaire que vous choisissez.

Même si le montant maximal que vous êtes autorisé à emprunter ne changez pas, vous voudrez considérer comment votre paiement hypothécaire à taux variable changera si les taux augmentent parce que les taux pourraient augmenter à tout moment pendant votre prêt hypothécaire.

Le même exemple ci-dessus s’applique. Le paiement mensuel sur une maison de 750 000 $ avec une baisse de 10% à un taux hypothécaire variable de cinq ans de 1,75% augmenterait de 83 $ par mois si les taux augmentaient de 0,25 point de pourcentage. Si les taux ont augmenté d’un point de pourcentage, votre paiement sauterait d’un montant supplémentaire de 341 $ par mois.

Il est probable que les taux d’intérêt augmenteront au moins un peu au cours des cinq prochaines années, de sorte que vous devriez être prêt à augmenter votre paiement si vous choisissez une hypothèque à taux variable. Cependant, historiquement, les taux hypothécaires variables ont tendance à être inférieurs aux taux fixes sur le long terme. Même avec l’exemple ci-dessus, augmenter le taux de pourcentage total à 2,75% ne serait pas bien plus que le meilleur taux pour une nouvelle hypothèque fixe de cinq ans aujourd’hui. Et en fonction de la durée, il faut des taux pour augmenter ce montant, il pourrait s’avérer que vous payez moins d’intérêt en choisissant un taux variable. Le choix entre fixe et variable est une question de confort personnel.

À quoi ressemblera la hausse du taux?

Historiquement, la BdC a augmenté et abaissé les taux par incréments de 0,25 point de pourcentage, et les banques ont ajusté leurs taux préférentiels parallèlement. Cependant, il y a eu des exceptions à cette règle au cours des dernières années.

Les deux dernières fois que le taux de la BdC a diminué, les banques n’ont pas permis au client de bénéficier de la réduction totalement. Après chaque baisse de 0,25 point de pourcentage, les banques ont seulement abaissé leurs taux préférentiels de 0,15 point de pourcentage. Il est possible que, lorsque les taux de BdC augmentent, les banques augmenteront leurs taux préférentiels de seulement 0,15 point de pourcentage, mais ils sont beaucoup plus susceptibles de passer l’augmentation totale de 0,25 point de pourcentage aux clients.

Il convient également de noter que TD Canada Trust a augmenté de façon unilatérale son taux hypothécaire principal en novembre, bien que la BdC et d’autres banques n’aient pas ajusté leurs taux. TD pourrait choisir d’augmenter son taux hypothécaire principal et de rester au-dessus du reste des principales banques.

Il est probable que si la BdC annonce une hausse des taux d’intérêt le 12 juillet, les taux hypothécaires variables augmenteront de 0,25 point de pourcentage.

Mais si une hausse des taux s’est effectivement produite, c’est aussi un problème important. Il y a des analystes qui ne pensent pas qu’une augmentation viendra jusqu’à bien plus tard cette année, sinon en 2018.

Ces dernières années, la BdC s’est fié sur une mesure importante: l’inflation. Le mandat de la BdC est de maintenir une cible d’inflation de 2% et, dans le passé, la banque a rejeté les appels pour déplacer les taux d’intérêt pour toutes autres raisons. Tous les autres indicateurs économiques de côté, la décision se décidera sur si la BdC croit qu’une augmentation des taux d’intérêt est nécessaire pour maintenir l’inflation à son objectif de 2%.

Peu importe ce qui arrive, votre meilleure défense contre la hausse des taux hypothécaires est de connaître vos options et de vous préparer. Si vous le souhaitez, parlez-en à votre courtier hypothécaire pour savoir comment vos paiements hypothécaires seraient affectés par une hausse des taux et quelles sont vos options pour obtenir un taux fixe.