Puis-je me permettre une maison d’un million de dollars ?

Idriss Bouhmouch
by Idriss Bouhmouch mars 5, 2017 / No Comments

Vous rappelez-vous de la chanson « If I Had $ 1,000,000 » (Si j’avais 1 millions de dollars) par les Barenaked Ladies ? Lorsque ces artistes ont enregistré cette chanson, 1 million de dollars était considéré comme un pouvoir d’achat sérieux. Quelques décennies plus tard et nous constatons que c’est une histoire différente sur le marché immobilier canadien.

Alors que les prix moyens des maisons entièrement détachées à Toronto et à Vancouver ont grimpé au-delà de 1,2 million de dollars et 1,3 million de dollars respectivement, il est facile de voir qu’un million de dollars n’a plus la même valeur d’achat.

Alors, qui peut se permettre une maison d’un million de dollars et êtes-vous un de ces Canadiens chanceux ? Jetons un coup d’œil aux facteurs qui détermineront si vous pouvez vous permettre une maison d’un million de dollars. 

Votre mise de fonds

Le versement initial sera le premier facteur qui va disqualifier la plupart des acheteurs face à une maison d’un million de dollars. Il est difficile d’y répondre parce que toutes les maisons avec un prix d’achat supérieur à 1 million de dollars nécessitent une mise de fonds de 20% ou plus.

Habituellement, si vous achetez une maison avec un dépôt de moins de 20%, votre prêt hypothécaire est considéré comme un prêt hypothécaire à taux élevé et vous devez acheter une assurance prêt hypothécaire. L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur en cas de défaut de paiement sur votre prêt hypothécaire.

Habituellement, vous pouvez vous procurer une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), mais celle-ci ne couvrira pas les maisons d’une valeur de plus d’un million de dollars.

Étant donné qu’un prêt hypothécaire à taux élevé est hors de question, vous aurez besoin d’au moins 20% ou de 200 000 $ en mise de fonds. Mais ce n’est pas tout, vous devrez également payer les frais de clôture. Les frais de clôture s’élèvent généralement entre 1,5% à 4% de la valeur d’une maison et comprennent des frais comme les frais d’inspection à domicile, les frais juridiques, l’assurance-titres et les droits de cession immobilière.

Les droits de cession immobilière sont de loin le coût de fermeture le plus cher et à Toronto vous devez payer ce droit en deux instances : à la province et à la municipalité. Utilisez le calculateur de taxe de bienvenue pour déterminer le montant que vous devrez à la clôture.

Selon votre situation, vous devriez vous attendre à payer entre 15 000 $ et 40 000 $ en frais de clôture. Par précautions, vous devriez avoir une mise de fonds de 200 000 $ en plus d’un supplément de 40 000 $ pour les frais de clôture afin de pouvoir acheter une maison d’un million de dollars.

Il est facile de voir pourquoi on indique ce facteur comme celui qui disqualifiera la plupart des acheteurs car peu d’acheteurs ont à leur disposition près de 250,0000 $ pour un achat de cet envergure !

Si vous êtes l’un des rares Canadiens avec une mise de fonds de cette valeur, félicitations à vous! Maintenant, regardons si vous pouvez vous permettre les paiements mensuels avec aisance. Nous déterminerons ce montant en calculant vos ratios d’endettement.

 

Les Ratios d’endettement

Pouvoir faire les paiements hypothécaires mensuels sur une maison d’un million de dollars est déterminé par vos ratios d’endettement. Ces ratios sont deux formules établies par la SCHL que les prêteurs doivent utiliser pour déterminer l’hypothèque maximale que vous pouvez vous permettre. Votre prêt hypothécaire maximum est ensuite ajouté à votre mise de fonds pour déterminer votre prix d’achat maximum. Examinons la première des deux formules : le ratio d’amortissement brut de la dette.

Votre ratio d’amortissement brut de la dette détermine si vous pouvez vous permettre les coûts de propriété mensuels associés à votre maison. Le ratio est calculé selon la formule suivante :

 

Paiements hypothécaires + taxes foncières + frais de chauffage ÷ revenu annuel

 

Ce ratio doit être inférieur à 32%. Pour calculer votre ratio d’amortissement brut de la dette, utilisons les coûts de logement suivants pour votre maison d’un million de dollars.

Si vous faite un dépôt de 20% sur une maison d’un million de dollars, vous aurez un prêt hypothécaire de 800 000 $. En utilisant le calculateur de paiement hypothécaire de RateHub.ca et le meilleur taux hypothécaire fixe à cinq ans de 2,37% de nos jours, nous pouvons déterminer que ce taux hypothécaire requerra un versement mensuel d’hypothèque de 3 532 $.

 

Dépenses Dépenses mensuelles Dépenses annuelles
Montant de l’hypothèque $3,532 $42,384
Taxe foncière $1,017 $12,204
Frais de chauffage $500 $6,000
Total $5,049 $60,588

 

Votre ratio d’amortissement brut de la dette doit être inférieur à 32% pour vous permettre cette maison. Cela signifie que vous aurez besoin d’un revenu d’au moins 189 337 $ par année pour être admissible : 60 588 $ ÷ 189 337 $ = 32%

Examinons maintenant le ratio d’amortissement suivant : le ratio d’amortissement total de la dette. Ce ratio prend les facteurs ci-dessus en compte, mais considère également toutes autres obligations de dettes que vous pourriez avoir. Ajoutons un prêt automobile et un prêt étudiant, tous deux au coût 600 $ par mois. La formule sera alors :

 

Paiements hypothécaires + taxes foncières + frais de chauffage + paiements en voiture + paiements de prêt étudiant ÷ revenu annuel

 

Dépenses Dépenses mensuelles Dépenses annuelles
Montant de l’hypothèque $3,532 $42,384
Taxe foncière $1,017 $12,204
Frais de chauffage $500 $6,000
Prêt de voiture $600 $7,200
Prêt étudiant $600 $7,200
Total $6,081 $74,988

 

Dans ce cas, votre ratio ne peut pas être supérieur à 40%. Cela signifie que vous aurez besoin d’un revenu d’au moins 187 470 $ pour payer votre prêt hypothécaire et vos autres dettes : 74 988 $ ÷ 187 470 $ = 40%

Pour satisfaire à la fois les deux ratios d’amortissement de la dette, vous aurez besoin d’un revenu annuel d’au moins 189 337 $ pour vous offrir une maison d’une valeur d’un million de dollars.

 

Soyez prudent à emprunter au maximum de votre capacité

Selon ces ratios, vous pouvez vous permettre une maison d’une valeur d’un million de dollars sur un revenu de 189 337 $, mais cela ne signifie pas que c’est la décision financière la plus sage. Lorsque vous décidez du montant à dépenser pour une maison, vous devriez prendre en considération les variables suivantes :

 

Épargne pour la retraite : Les ratios d’amortissement de la dette que nous avons vu ci-dessus ne tiennent pas compte de l’épargne pour la retraite. Vous devez vous assurer qu’il y a assez de place dans votre budget pour économiser pour votre retraite. Certains experts recommandent d’ajouter un supplément de 10% aux ratios ci-dessus pour tenir compte de l’épargne-retraite.

 

Hausse des taux d’intérêt : Même si vous pouvez vous permettre une maison d’un million de dollars aux taux d’intérêt actuels, n’oubliez pas que les taux d’intérêt sont parmi les plus bas dans l’histoire. Assurez-vous que vous pourrez toujours vous permettre votre maison d’un million de dollars si vous devez renouveler à des taux plus élevés. Par exemple, si vous deviez renouveler votre prêt hypothécaire aux normes historique des taux soit environ 3,89%, votre paiement hypothécaire mensuel augmenterait à 4 161 $. Pouvez-vous toujours vous permettre votre maison ? Soyez en sûr en faisant le calcul grâce à notre calculatrice de capacité d’emprunt hypothécaire.

 

Événements de la vie : Même si vous pouvez vous permettre une maison d’un million de dollars aujourd’hui, assurez-vous que vous serez toujours en mesure de payer votre maison si des événements majeurs de la vie se produisent. Quelques exemples peuvent inclure envoyer votre enfant à l’école ou à l’université, la retraite, ou l’achat d’une maison de vacances. Ces événements de vie vont changer votre budget, mais il est important qu’ils ne changent pas votre capacité à payer votre maison.


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