Puis-je m’offrir un condo ayant des frais d’entretien élevés ?

Idriss Bouhmouch
by Idriss Bouhmouch février 2, 2017 / No Comments

Beaucoup de premiers acheteurs immobiliers présument que le paiement de l’hypothèque est le seul paiement mensuel dont il faut se préoccuper, toutefois ce n’est pas le cas. Bien que votre paiement hypothécaire soit le plus gros engagement financier mensuel, vous devrez également payer d’autres frais, y compris la taxe foncière, l’assurance, les frais de services publics et les frais de condo. Ces coûts peuvent s’accumuler, surtout dans les vieux immeubles, où les frais de condo sont reconnus pour être bien supérieurs afin de couvrir toutes réparations coûteuses du bâtiment.

Pour déterminer si vous pouvez vous permettre un condo avec des frais d’entretien élevés, jetons un coup d’œil à la moyenne des frais d’entretien, ce qu’ils couvrent, et certains calculs que vous pouvez faire pour déterminer si un condo avec des frais de maintenance élevés est dans votre budget.

Qu’est-ce que les frais de condominium ?

Les frais de condo (ou frais de copropriété) sont un paiement mensuel obligatoire que vous faites au syndicat coopératif (l’organisation qui gère votre immeuble de copropriété) pour couvrir les coûts suivants :

  • Frais de services : votre syndicat coopératif peut payer une partie ou la totalité de vos services publics. Par exemple, il peut payer pour votre eau et électricité, mais pas le chauffage.
  • Le fonds de réserve : vos frais de condo seront partiellement destinés à maintenir un fonds qui couvrira l’entretien de l’immeuble.
  • Entretien des zones communes : vos frais de condo paieront le ramassage des ordures, le déneigement et l’entretien des espaces communs du bâtiment.

Les frais de condo peuvent varier ; À Toronto, la moyenne est de 0,50 $ le pied carré, mais peut aller jusqu’à 1,00 $ le pied carré dans les plus anciens immeubles. Cela signifie que les frais de condo pour une unité de 800 pieds carrés pourraient facilement coûter entre 400 $ et 800 $ par mois.

Investir dans une demeure avec des frais de condo de 800 $ par mois pourrait sérieusement affecter votre capacité à rembourser vos dettes et à épargner pour l’avenir, il est donc important de déterminer si vous pouvez vous permettre un condo avec des frais de maintenance élevés. Voyons comment les prêteurs utilisent les frais de condo pour déterminer l’admissibilité financière. 

Pouvez-vous payer des frais de condo élevés ?

Lorsque vous décidez si oui ou non vous pouvez vous permettre un condo avec des frais d’entretien élevés, la première chose que vous devriez regarder est le ratio d’amortissement brute la dette (ADB). Ce ratio est utilisé par les prêteurs pour déterminer si vous pouvez vous permettre le coût de l’hypothèque et les frais de maintenance. Tant que le ratio est de moins de 32% de votre revenu, votre condo est considéré comme avoir un prix raisonnable.

Nous pouvons calculer votre ratio ADB en utilisant la formule suivante :

Paiements hypothécaires + Taxes foncières + Frais de chauffage + 50% des frais de copropriété ÷ Revenu annuel

Observons deux exemples concernant un condo au coût de 450 000 $, comportant tous deux, des frais de condo très différents. Le premier condo est de 800 pieds carrés et à des frais de condo peu couteux à 0,50 $ par pied carré. Nous supposerons maintenant que le salaire combiné de votre conjoint et vous est de 100 000 $ par année, que vous prévoyez acheter ce condo avec une mise de fonds de 5% et que l’hypothèque est à un taux fixe de 2,34% pendant cinq ans.

En utilisant le calculateur hypothécaire de RateHub, nous avons déterminé que vos coûts seront de :

Coûts Mensuels Annuels
Hypothèque $1,949 $23,388
Taxe de propriété $265 $3,180
Frais de services publics $50 $600
Frais d’entretien de Condo $400 $4,800
Coût Total $2,907 $32,568

 

Maintenant, appliquons ces montants au calcul du ratio ADB :

23 388 $ + 3 180 $ + 600 $ (4 800 $ x 50%) = 29 568 $

29 568 $ ÷ 100 000 $ = 29,57%

Comme vous pouvez le voir, selon ce calcul, votre conjoint et vous pouvez aisément vous permettre cette maison avec un salaire combiné de 100 000 $.

Dans notre deuxième exemple, supposons que vous achetez un condo avec des frais de condo beaucoup plus élevés à 1,00 $ par pied carré. Ce condo est également de 800 pieds carrés et au coût d’achat de 450 000 $ avec 5% de mise de fonds. Voici vos nouveaux coûts :

Coûts Mensuels Annuels
Hypothèque $1,949 $23,388
Taxe de propriété $265 $3,180
Frais de services publics $50 $600
Frais d’entretien de Condo $800 $9,600
Coût Total $3,114 $36,768

 

Appliquez de nouveau ces montants au calcul du ratio ADB :

23 388 $ + 3 180 $ + 1 200 $ + (9 600 $ x 50%) = 31 968 $

31 968 $ ÷ 100 000 $ = 31,97%

Comme vous pouvez le voir, selon le résultat du ratio ADB, plus les frais de condo sont élevés, plus cela vous pousse à la limite de votre capacité d’achat. Si vous ajoutez d’autres obligations de dette comme des prêts étudiants ou des prêts de voiture, votre prêteur peut considérer l’achat de cette propriété trop risqué, surtout parce que le syndicat de copropriété établit les frais de condo et peut les augmenter à tout moment sans préavis. Bien que vous ayez actuellement les moyens de vous permettre ce condo, une augmentation des frais de condo pourrait le rendre hors de votre portée dans l’avenir.

Pouvez-vous payer des cotisations spéciales ?

Il est plus facile de se permettre une propriété avec des frais de condo plus bas, mais il y a une réserve ici : Si les frais sont trop bas, le syndicat peut manquer de liquidités pour payer des réparations plus importantes.

Dans ce cas, vous pourriez faire face à des cotisations spéciales sous forme de paiement à faire au syndicat de copropriété. Habituellement, une cotisation spéciale est liée à un projet en particulier, comme le remplacement de la toiture ou une réparation dans le garage. Une cotisation spéciale peut vous coûter des milliers de dollars alors assurez-vous que vous êtes préparé pour ces frais d’entretien majeurs requis en un versement !

Comment éviter les frais d’entretien élevés et les cotisations spéciales

Heureusement, les associations de copropriétés qui sont en bon état ne devraient pas avoir à percevoir des cotisations spéciales tant qu’ils conservent un grand fonds de réserve. Vérifiez-le vous-même avant d’acheter en demandant un certificat de statut.

Un certificat de statut est un rapport sur l’état actuel de l’association de copropriétés. Le certificat de statut comprend des renseignements sur la situation financière générale de l’association, la valeur du fonds de réserve et toutes poursuites judiciaires en cours. Un certificat de statut comprend également une copie des règlements de copropriété ainsi que des normes et exigences. Ce document doit être impérativement lu avant tout achat de condo.

L’achat d’un condo avec des frais élevés d’entretiens ne doit pas être prise à la légère. Assurez-vous qu’il y a amplement de place dans votre budget pour régler ces frais. Si vous n’êtes pas sûr, utilisez la calculatrice de capacité d’emprunt hypothécaire et la calculatrice de paiement hypothécaire de Ratehub pour vérifier vos calculs. Finalement, soyez conscient que vos frais de condo pourraient augmenter à tout moment et assurez-vous de lire attentivement le certificat de statut avec soin pour déterminer la probabilité d’être confronté avec une cotisation spéciale dans un avenir proche.


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