Guide sur les nouvelles règles hypothécaires

Idriss Bouhmouch
by Idriss Bouhmouch octobre 24, 2016 / No Comments

Certains Canadiens peuvent risque de trouver la tâche d’acheter une maison plus difficile que d’autre en raison de la décision du gouvernement fédéral de changer des règles hypothécaires au début du mois. Voici une vue d’ensemble rapide sur tous les changements, des dates importantes et ce que ceci pourrait signifier pour le marché immobilier et les taux hypothécaires.

Changement #1 : Application d’un test de résistance à vos taux hypothécaire assurées

Date d’entrée en vigueur : le 17 octobre

À partir du 17 octobre, le gouvernement fédéral obligera “tout acheteur avec un ratio élevé à être admissible à une assurance hypothécaire à un taux d’intérêt plus grand que leur taux hypothécaire de contrat ou celui de la Banque du Canada conventionnel de cinq ans du Canada,” qui est actuellement à 4.64 %.

Le context 

Les hypothèques avec un ratio élevé sont ceux qui ont une mise de fond de moins de 20 % du prix d’achat de la maison. Le gouvernement fédéral exige que les acheteurs immobiliers avec un acompte de moins de 20 % achètent l’assurance-prêt hypothécaire. Afin être admissible pour cette assurance, l’assureur (CMHC, Genworth ou Canada Guaranty) calcule la valeur hypothécaire maximale qu’ils assureront en utilisant deux ratios de dettes, en d’autre mots, ce sont des mesures des dettes de l’acheteur relatif à son revenu, comme une proxy d’accessibilité.

Précédemment, le taux de la Banque du Canada était utilisé afin de calculer l’accessibilité maximale sur les termes à taux fixe de moins de cinq ans et sur tous les taux variables, tandis que le taux hypothécaire contracté était utilisé pour des hypothèques à taux fixes avec les termes de cinq ans ou plus. Approximativement 42 % de toutes les demandes de taux hypothécaire sur RateHub.ca sont pour des hypothèques à taux fixe de cinq ans. Le taux hypothécaire fixe le moins élevé affiché sur RateHub.ca est en Ontario et il est actuellement à 2.29 %, donc 2.35 points de pourcentage plus bas que celui de la Banque du Canada.

L’impact

Le gouvernement fédéral affirme que les nouvelles règles ont été appliqué afin d’empêcher les niveaux d’endettement du ménage de croître. Selon Statistique le Canada, le ratio dettes-à-revenu du pays s’élève à 167.6 % pendant le deuxième trimestre de 2016. Cela signifie que les foyers canadiens sont endettés de 1.68 $ par dollar de revenu disponible. Aussi plus tôt dans l’année, un rapport du Bureau de l’Officier Budgétaire Parlementaire a noté que “les foyers au Canada sont devenus les plus endetté parmi les autres pays G7 de l’histoire récente.”

Par contre, les nouvelles règles empêcheront certaines personnes d’entrer sur le marché du logement.

“Pour des acheteurs de première maison, le test de résistance pour ceux qui ont besoin d’une assurance-prêt hypothécaire leur forceront de repenser au prix d’une maison qu’ils pourront se permettre” dit Cliff Iverson, le président de l’Association Immobilière Canadienne.

Par exemple, supposons qu’un foyer avec un revenu annuel de 100,000 $ économise 40,000 $ pour un acompte et ils sont admissible pour un taux hypothécaire de 2.29 %. Nous évaluons qu’ils doivent payer des taxes foncières mensuels de 400 $ et leurs couts mensuels pour le chauffage mensuel seront de 150 $.

En utilisant la calculatrice d’accessibilité hypothécaire de RateHub, ils sauront qu’ils peuvent se permettre une maison à 521,041 $ ou moins sous les nouvelles règles. Sous les vieilles règles, ils auraient pu dépenser 635,700$ sur une maison-une différence de 114,659 $.

Changement #2 : Application de toutes les règles de ratio élevé au ratio bas du portefeuille d’hypothèques assurées

Date d’entrée en vigueur : le 30 novembre

Le deuxième changement présenté par le gouvernement fédéral était ni largement rapporté, ni largement compris. Ce changement a rapport avec l’assurance hypothécaire en gros (aussi connu comme l’assurance portefeuille).

Context

Quand un acheteur de maison a un acompte de moins de 20 %, il est nécessaire pour eux de se procurer une assurance-prêt hypothécaire. L’acheteur paye cette prime par eux même. Cependant, quand un acheteur a un acompte de 20 % ou plus, le prêteur comme option d’acheter l’assurance sur cette hypothèque, individuellement ou en gros pour plusieurs hypothèques avec des ratios bas. La majorité des assurances hypothécaires avec un ratio bas sont des assurances de portefeuille.

Les prêteurs grouperont souvent les hypothèques à petit ratio ensemble et achèteront l’assurance portefeuille afin de créer des titres hypothécaires à faible risque (MBS). Les MBS sont vendus aux investisseurs pour que les prêteurs soient capables de lever des fonds dans le but de prêter plus d’hypothèques. L’investisseur achète essentiellement un versement du prêt assuré par gouvernement. On considère ceci un investissement à faible risque chez l’investisseurs donc ils accepteront un retour inférieur. Les prêteurs utilisent des MBS en temps que source de financement bon marché pour des hypothèques, aboutissant à des taux hypothécaires inférieurs.

 

Les nouvelles règles

Dès le 30 novembre, ces quatre types d’hypothèques ne pourront plus être assurés en gros :

Hypothèques sur propriétés louées

Hypothèques sur les propriétés qui coutent 1 million $ ou plus

Hypothèques avec des amortissements de plus de 25 ans

Refinancement d’hypothèque dans leur intégralité

L’impact

On ne s’attend pas à ce que le changement pour des propriétés louées ait un impact matériel sur le marché puisqu’ils représentent seulement un petit pourcentage d’hypothèques remarquables, mais les autres types d’hypothèques sont beaucoup plus communs. James Laird, le président de courtage hypothécaire CanWise Financier (possédé et opéré par RateHub), dit que 25 % à 30 % de ses affaires sont pour le refinancement d’hypothèque.

C’est commun pour des prêteurs de souscrire une assurance de portefeuille sur ces quatres produits hypothécaires populaires. Les grandes banques et les prêteurs achètent une assurance de portefeuille, mais c’est plus populaire chez les prêteurs uniquement dans le secteur des prêts hypothécaires (connu sous le nom de prêteurs privés). Les prêteurs privés n’ont typiquement pas accès au même bassin de dépôts d’épargne que les grandes banques ont grâce à leurs clients. Au lieu de cela, ils vendent des MBS avec l’assurance de portefeuille. En conséquence, les changements sur l’assurance de portefeuille auront un grand impact sur des prêteurs privés et les courtiers de prêts hypothécaires qui offrent des produits spécialisés.

Les prêteurs privés n’ont pas confirmé s’ils arrêteront de faire des prêt dans les quatre types d’hypothèques décrites ci-dessus après le 30 novembre, ce qui signifie qu’il restera encore d’incertitude après cette date. Les grandes banques peuvent compter sur leurs dépôts temporairement mais ils dépendent aussi du financement des MBS. Il y a beaucoup de résultats possibles à ces changements, dont deux sont décrits ci-dessous :

Des taux hypothécaires et des produits moins compétitifs

Les prêteurs privés (et des courtiers en prêts hypothécaires qui vendent des produits d’hypothèque spécialisé) ajoutent de la concurrence au marché hypothécaire, dominé par les grandes banques. Si les produits de spécialisés sont enlevés du marché, ceci aboutira probablement à une pression moins tarifaire et des taux hypothécaires plus élevés.

Des taux hypothécaires différents pour des produits différents

Si les banques et les prêteurs privés veulent continuer à lever des fonds pour les quatre types d’hypothèques ci-dessus, ils devront le faire sans garanties gouvernementales. Et sans les garanties, les investisseurs exigeront d’un taux plus élevé en retour. Des taux plus hauts aboutiront probablement à une augmentation des taux hypothécaires.