Ne tombez pas dans le piège de l’évaluation hypothécaire

Idriss Bouhmouch
by Idriss Bouhmouch décembre 22, 2014 / No Comments

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Armé d’une mise de fonds, d’une pré-approbation provenant d’un prêteur de votre choix et d’une liste bien précise de ce dont votre maison de rêve doit posséder, le magasinage d’une propriété peut être une expérience bien excitante.

Et puis, ca y est, vous avez trouvez la maison parfaite dans le quartier idéal. Malheureusement, il y a 10 autres personnes qui ont tombées en amour avec « votre » nouvelle maison. Et voici que débute une bataille d’offres.

Supposons que vous avez gagné cette bataille, et que le prix de vente finale tombe heureusement dans votre montant pré-approuvé par votre prêteur. C’est à ce stade que les acheteurs s’imaginent que le pire est passé, et que ce n’est plus qu’une question de remplir des documents et d’y signer son nom afin de recevoir les clefs de sa nouvelle demeure. Malheureusement, ceci n’est pas le cas pour tous.

Si l’évaluateur désigné estime que la valeur de la propriété est moindre que le montant que vous avez offert dans la guerre aux enchères, vous pouvez vous retrouver dans le pétrin. Dans ce genre de situation, le prêteur ne vous prêtera que le montant qui a été évaluer (moins la mise de fonds) au lieu du montant qui vous a été offert durant votre pré-approbation.

Par exemple, un acheteur qui possède $30,000 pour sa mise de fonds (5%), reçoit une pré-approbation à $570,000. Il trouve une propriété d’une valeur de $600,000, par contre, l’évaluateur décide que la maison en vaut seulement $575,000. Qu’est-ce que cela signifie pour le prêteur?

Le montant maximal du prêt hypothécaire que le prêteur veut fournir sur ce nouveau prix est :

95% de $575,000 = $546,250

Le montant total requis pour l’entente d’achat est : $600,000 – $546,250 = $53,750

Le montant total requis pour l’entente d’achat – la mise de fonds de l’acheteur = Fonds supplémentaires requis.

$53,750 – $30,000 = $23,750

L’acheteur n’a prévus que $30,000 pour la mise de fonds, et il a maintenant besoin d’un montant supplémentaire de $23,750 pour pouvoir recevoir le prêt requit pour terminer la transaction. À cette instant, l’acheteur a deux options : emprunter l’argent, ou bien annuler la transaction et courir le risque de perdre son dépôt. Ne pas avoir recourt à  ces ressources est ce que nous appelons ici à CanWise, le risque de l’évaluation.

Comment un acheteur peut-il éviter ce cauchemar?

Premièrement, vous devez éviter de surpayer. Sertes, ceci est difficile dans un marché aussi compétitif, mais si vous faites affaires avec un bon agent immobilier, il devrait être en mesure de vous informer de la vrai valeur d’une propriété et du quartier dans lequel vous voulez habiter.

Laurent Haw de Select Realty Team, aide ses clients à comprendre les valeurs comparatives entre les différents secteurs de la région désirée. Elle se base sur les ventes récentes qui ont eu lieu dans le même environnement, mais plus important encore, elle possède une connaissance locale de sa région de service.

« Nous (les agents immobiliers) devons posséder une compréhension supérieure à qui que ce soit d’autre dans la région, pour éviter au client de surpayer dans une bataille d’offre. » nous a-t-elle expliquée.

Posséder une mise de fonds plus élevée peut aussi réduire les risques dans les cas d’évaluation. Vous pouvez alors utiliser le surplus d’argent afin de compenser pour le déficit. Par contre, de l’autre coté de la médaille, ceci signifie que vous devez payer une prime d’assurance SCHL plus élevée (cet assurance est obligatoire pour les hypothèques avec un mise de fonds de moins de 20% et sont chargés en tranche de 5%).

Les plus gros problèmes se présentent lorsque l’acheteur ne possède qu’une mise de fond de 5% et a fait une offre d’achat concret. Dans ce genre de situation, l’acheteur n’a plus beaucoup d’espace à recevoir des fonds supplémentaire de leurs propres sources et augmente considérablement les risques lorsque vient le temps de l’évaluation.

C’est pour cette raison que nous ne recommandons pas aux acheteurs de s’engager dans une bataille d’offres avec une mise de fonds de 5%. Et s’il le fond, nous suggérons d’inclure une condition de financement à l’intérieur de l’offre d’achat. Même si ceci risque d’être un désavantage au sein de la compétition, qui eux, contrairement à vous, aurons une offre sans conditions, c’est essentiels si l’on désire absolument faire l’achat de cette propriété.

Le risque est présent tout de même pour les acheteurs qui ont une mise de fonds de plus de 20%. Si l’évaluation représente un montant inférieur que celui offert, l’acheteur dois présenter une mise de fonds moins élever pour compensé le déficit,  et sera donc obligé de se procurer une assurance SCHL.

Votre agent ou courtier ne peut contrôler l’évaluation de la propriété. L’acheteur n’y peut rien aussi. Être au courant des risques avant de faire une offre concrète lors d’une bataille d’offres, par contre, peut vous aidez à vous préparer pour quelconque résultat qui survient dans ce genre d’achat.