Comment votre mise-de-fonds affecte votre assurance-prêt SCHL

Idriss Bouhmouch
by Idriss Bouhmouch septembre 15, 2014 / No Comments

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Au mois de mai de l’année dernière, la société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) a augmentée la prime de son assurance-prêt hypothécaire. L’assurance-prêt hypothécaire, mieux connu sous le nom d’assurance SCHL, est obligatoire aux propriétaires qui fournissent une mise-de-fonds de 5% à 19.99% lors de l’achat d’une propriété. La prime a été augmenter d’environ 15% pour tous les scénarios de mise-de-fonds, comme suit :

 

Date d’achat

Mise-de-fonds (pourcentage du pris de la maison)

5-9.99%

10-14.99$

15-19.99%

20%+

Jusqu’au 30 Avril, 2014

2.75%

2.00%

1.75%

0%

Depuis le 1er Mai, 2014

3.15%

2.40%

1.80%

0%

Malheureusement, cette information ne répond pas aux questions que se posent fréquemment les lecteurs, nos amis et même les courtiers immobiliers qui veulent comprendre exactement comment leur mise-de-fonds affecte réellement leur assurance SCHL et les coûts mensuels et intérêts qui y sont associés. Pour répondre à cette question, nous inscrivons le prix moyen national d’une maison ($416,584) dans notre calculatrice de paiement mensuel hypothécaire. Voici ce que nous pouvons vous dire :

Mise-de-fonds de 5%

Mise-de-fonds de 10%

Mise-de-fonds de 15%

Mise-de-fonds de 20%

Acompte

$20,829

$41,658

$62,488

$83,317

Montant supplémentaire nécessaire pour économiser à partir d’une mise-de-fonds de 5%

$20,892

$41,659

$62,488

Prime d’assurance-prêt SCHL

$12,466

$8,998

$6,374

$0

Montant économisé a partir de la mise-de-fonds de 5%

$3,648

$6,092 (ou $2,444 d’une mise-de-fonds de 10%)

$12,466 (ou $6,375 d’une mise-de-fonds de 15%)

Paiement hypothécaire

$1,886/mois

$1,774/mois

$1,665/mois

$1,540/mois

Montant économisé à partir de la mise-de-fonds de 5%

$112/mois

$221/mois (ou $109/mois d’une mise-de-fonds de 10%)

$346/mois (ou $125/mois d’une mise-de-fonds de 15%)

Intérêts sur 25 ans

$157,610

$148,229

$139,173

$128,671

Montant économisé à partir de la mise-de-fonds de 5%

$9,381

$18,437 (ou $9,056 d’une mise-de-fonds de 10%)

$28,939 (ou $10,502 d’une mise-de-fonds 15%)

Mise-de-fonds de 5%

La mise-de-fonds minimale que vous pouvez faire au Canada est de 5% du prix de la propriété. Si vous n’avez les moyens que pour effectuer une mise-de-fonds entre 5% et 9.99%, vous serez soumis au prime d’assurance-prêt SCHL les plus élevés (3.15% du prix d’achat de la propriété incluant votre mise-de-fonds). Dans cet exemple, si vous désirez fournir que 5% de mise-de-fonds vous n’aurez qu’a économiser $20,829 pour acheter la maison, mais votre prime d’assurance-prêt vous coutera $12,466. Ceci équivaut à 3% du prix d’achat de la propriété ($12,466 / $416,584), ce qui veut dire qu’en réalité, vous ne déposez que 2% d’acompte sur le prix d’achat de la propriété. Votre prime d’assurance-prêt est ensuite ajoutée à votre hypothèque et vous le remboursez tout au long de la durée de votre prêt, ce qui explique pourquoi vos paiements mensuels et vos frais d’intérêts sont plus élevés dans ce scénario.

Mise-de-fonds de 10%

Si vous hésitez entre une mise-de-fonds de 5% ou 10% vous devriez toujours viser pour fournir le plus gros montant possible. Dans ce cas, vous aurez à économiser le double du montant que vous aviez pour 5% de mise-de-fonds, mais votre prime d’assurance-prêt SCHL aura baissée à $8,998. Ceci équivaut à 2.2% du prix d’achat de la propriété ($8,998 / $416,584), ce qui signifie qu’en réalité, vous déposez un acompte équivalent à 7.8% du prix d’achat de la propriété. En déposant un montant de 10% plutôt que 5%, vous économisez $3,648 sur votre prime d’assurance-prêt, $112 sur vos paiements mensuels et $9,381 sur le montant de frais d’intérêt total. Ces montants semblent peu important à la première vue, mais le montant que vous économisez sur vos paiements mensuels peut être un supplément dans votre budget de nouveau propriétaire.

Mise-de-fonds de 15$

La différence entre une mise-de-fonds de 10% et de 15% est plus légère que celle entre 5% et 10%. Par contre, dans ce cas, vous aurez à économiser le triple du montant que si vous aviez 5% de mise-de-fonds, mais votre prime d’assurance-prêt baissera jusqu’à $6,374, ce qui représente presque la moitié du montant que vous aurez à débourser avec une mise-de-fonds de 5% et équivaut seulement à 1.5% du prix d’achat ($6,374 / $416,584), ce qui signifie que vous déposez un montant équivalent à 13.5% du prix d’achat de la propriété. Lorsque vous fournissez une mise-de-fonds de 15% plutôt que 10%, vous économisez  $2,444 de plus sur votre prime d’assurance-prêt, $109 de vos paiements mensuels et $9,056 du montant de frais d’intérêt total. Comme nous l’avons déjà mentionnez, la différence n’est pas aussi grande que celle entre une mise-de-fonds de 10% et celle de 5%, donc si vous tentez de faire le choix entre 10% et 15%, c’est normal que ce soit une décision difficile.

Mise-de-fonds de 20%

Bien entendu, si vous avez la possibilité de débourser une mise-de-fonds de 20% ou plus du prix d’achat de la propriété vous n’aurez pas à vous casser la tête. Dès que vous atteignez une montant de 20% pour votre mise-de-fonds, vous n’êtes plus obliger de vous procurer une assurance-prêt SCHL. Vous économiserez alors le montant de $12,466 que vous auriez payé avec une mise-de-fonds de 5%. Si vous aviez déjà économisé 15% du pris d’achat de la maison, le choix d’attendre d’avoir un montant de 20% devient évident. En fournissant 20% plutôt que 15% vous économiserez $6,374 en ne payant pas de  prime d’assurance-prêt, réduisez de $125 vos paiements hypothécaires mensuels et épargnez $10,502 en frais d’intérêts au total. La différence entre une mise-de-fonds de 20% versus une de 15% est plus grande que tous les exemples que nous avons exploré ci-haut.

Donc, quelle est la meilleure option? Vous savez que le plus que vous pouvez fournir, le moins de frais que vous aurez à débourser. Si vous pouvez fournir une mise-de-fonds de 20%, vous éviterez les coûts de l’assurance SCHL. Par contre, si vous décidez de mettre une mise-de-fonds de 5%, 10% ou bien 15%, la question devient : Quel montant vous aidera à économiser le plus sur votre prime d’assurance-prêt ainsi que vos paiements mensuels?

Si vous avez le choix entre 5% et 10%, 10% sera la meilleure option. La réponse devient moins claire lorsque vous hésitez entre 10% et 15%, vu que la différence est moins grande (mais tout de même significatif). Par contre, si vous possédez déjà 15%, il n’y a aucun doute que vous devriez plutôt attendre d’économiser jusqu’à 20%.  La différence est plus importante que n’importe qu’elle autre scénario et vous économiserez beaucoup plus d’argent, un aspect qui intéresse tous les nouveaux propriétaire.