Ratios d’endettement: point de vue d’un courtier hypothécaire [Collaboration Spéciale]

Idriss Bouhmouch
by Idriss Bouhmouch janvier 30, 2014 / No Comments

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Notre ami Rob McLister (CanadianMortgageTrends.com) a écrit une chronique sur ​​le renforcement des normes du ratio de service de la dette. Pour l’emprunteur moyen, ratio du service de la dette joue un rôle important dans la détermination du montant approuvé pour un prêt hypothécaire. Dans le passé, de nombreux créanciers étaient prêts à concéder certains éléments, afin d’aider les acheteurs à entrer sur le marché de l’immobilier. Les nouveaux changements de lois émis par la Société du logement canadienne d’hypothèques (SCHL) ont fait en sorte d’enrayer ces pratiques dès le 31 décembre, 2013.

L’un des principaux changements effectif est la façon dont les prêteurs calculent le revenu variable. Les nouvelles règles prévoient que les prêteurs ne peuvent pas utiliser un montant qui excède le revenu moyen des deux dernières années. Cela pourrait avoir un effet significatif sur les personnes qui comptent sur des commissions ou qui ont un emploi saisonnier. Il y a un autre changement majeur qui affecte ceux avec un mauvais crédit : le revenu d’un garant ne peut plus être utilisé dans le calcul de la dette brute ou du ratio du service de la dette total. Le revenu d’un garant ne peut plus être utilisé et ce même si le garant vivra dans la maison et qu’il est le conjoint ou conjointe de fait de l’emprunteur. Il y a aussi des changements apportés à la façon dont les coûts de chauffage, les revenus locatifs et les marges de crédit garanties et non garanties sont calculés.

Pour une liste complète de ce qui a changé dans les calculs de ratio du service de la dette, lisez l’article de Rob. Il est important de noter que nombre de ces politiques sont déjà implantées et respectées par les prêteurs. Le but de ces changements est d’empêcher les créanciers de trop jouer avec les chiffres et d’accorder des prêts à des emprunteurs à risque élevé. Et tandis que les changements dans l’industrie hypothécaire depuis l’été dernier ont rendu la vie un peu plus difficile pour certains acheteurs voulant obtenir des prêts, nous croyons qu’il est important de se faire pré-approuvé pour un montant que vous pouvez réellement vous permettre de rembourser .

Pour savoir comment ces nouveaux ratios pourraient affecter les propriétaires, nous avons posé quelques questions directement à Rob McLister.

Question: Laquelle des nouvelles directives diffère du statu quo, et comment?

Réponse: La plupart des règles sont déjà en place dans la majorité des institutions, mais certains créanciers sont plus flexibles et mais dès le 31 décembre 2013, on peut oublier cela ! Par exemple, certains prêteurs utilisent les paiements d’intérêts seulement sur ​​les marges de crédit non garanties pour le calcul des ratios d’endettement. Pourtant, les ratios de la dette devront être calculées en utilisant 3% du solde de tous les prêts hypothécaires assurés par la SCHL. Certains prêteurs ont également diminué les coûts de chauffage pour les calculs. Les nouvelles lignes directrices sont un peu plus conservatrices, ce qui signifie qu’il sera plus difficile pour certains emprunteurs marginaux de rester dans les limites du taux d’endettement.
Question: On dirait que plusieurs des nouvelles lois sont destinées aux investisseurs et aux travailleurs autonomes. Croyez-vous que les choses deviennent plus difficiles pour ces acheteurs, depuis l’année dernière?
Réponse: Au cours des 12 derniers mois, il est devenu nettement plus difficile d’obtenir une approbation basée sur les revenus déclarés, notamment s’il s’agit d’un prêt de plus de 100 000$. Les lignes directrices de la SCHL exigent la confirmation du flux de la trésorerie personnelle (preuves à l’appui). Les emprunteurs ne doivent pas s’attendre à se suffire du revenu déclaré s’ils ont besoin d’une assurance de prêt hypothécaire.

Question: Est-ce que ces changement sont trop strictes, ou est-ce nécessaire?

Réponse: La plupart de ces règles sont justes,  mais certaines de ces mesures éliminent des exceptions qui entrent dans un certain bon sens. Par exemple, l’interdiction de l’utilisation des paiements d’intérêt de la marge de crédit à taux d’endettement affecte les investisseurs et peut avoir un effet dramatique sur les ratios d’endettement et les approbations de prêts hypothécaires pour ces emprunteurs non qualifiés.

Question: Quelles sont, selon vous, les implications plus larges pour le marché de l’immobilier et le marché de l’investissement immobilier?

Réponse: Il s’agit d’un impact différentiel qui affectera une minorité d’emprunteurs. Il n’y aura aucune diminution spectaculaire.

Merci encore de nous avoir accorder cette entrevue et à nous aider à informer nos lecteurs Rob!