Les canadiens qui achètent des propriétés aux États-Unis [Dossier Investisseur Immobilier]

Idriss Bouhmouch
by Idriss Bouhmouch janvier 15, 2014 / No Comments

référence en hypothèqueDésirez-vous un condo dans un endroit chaud au sud? Quelque part en Arizona ou en Floride, là où les températures sont clémentes à l’année longue ? L’achat d’une propriété aux États-Unis n’a jamais été aussi attrayant pour les Canadiens qu’en ce moment, grâce à des taux de change favorables. L’après crise hypothécaire américaine avantage les canadiens quant aux prix de vente. Toutefois, les Canadiens qui souhaitent acheter aux États-Unis doivent considérer avec attention leurs options de financement et les implications fiscales qu’un tel achat implique.Les options de financement

À première vue, l’achat d’une propriété aux États-Unis semble être facile. Vous obtenez le meilleur des deux mondes: de faibles taux hypothécaires et des prix d’achat concurrentiels. Cependant, vous aurez beaucoup plus de paperasse à compléter pour acheter une propriété aux États-Unis, par rapport à l’achat d’une maison au Canada.

Pour commencer, vous ne pouvez pas prendre une hypothèque auprès d’un prêteur canadien dans le but d’acheter une propriété aux États-Unis, parce que les créanciers canadiens n’ont pas de compétences légales aux États-Unis. Si un propriétaire ne peut pas honorer ses paiements, une banque canadienne ne pourra pas légalement saisir la propriété.
Ainsi, pour les canadiens qui pensent à l’achat d’une maison ou d’un immeuble aux États-Unis, il existe trois options de financement à considérer:

1. Accéder à l’équité que vous avez grâce à votre propriété canadienne

Tout comme vous pouvez demander à profiter de l’équité de votre maison pour terminer une rénovation ou pour acheter un immeuble de placement au Canada, vous pouvez prendre cet argent pour acheter une propriété aux États-Unis. En fait, vous pouvez obtenir jusqu’à 80% de la valeur de votre maison canadienne, à travers une marge de crédit sur la valeur de votre domicile (HELOC) ou un refinancement. Ces taux sont aussi bas que le taux prime plus 0,5%, et un refinancement pourrait vous donner la possibilité de profiter à un taux encore plus bas. L’objectif est d’avoir assez d’argent pour acheter votre propriété américaine en entier, ainsi vous évitez d’avoir à emprunter des fonds chez un créancier américain. Cependant, cette option ne s’applique qu’aux personnes dont l’équité hypothécaire est importante.

2. Obtenir une marge de crédit non-sécurisé

Si vous n’avez pas accumulé les fonds nécessaires pour votre achat ; une marge de crédit auprès d’un prêteur canadien est une autre option. Bien que vous aurez à payer un taux d’intérêt beaucoup plus élevé que vous ne le feriez avec un HELOC, le taux serait encore nettement inférieur à celui offert d’une banque américaine. La seule préoccupation avec ce moyen de financement est que la Banque du Canada peut augmenter les d’intérêts du jour au lendemain. Quoique votre première résidence n’est pas à risque avec cette option, votre budget peut être ébranlé facilement.

3. Demander du financement à une banque américaine

Si les options 1 et 2 ne fonctionnent pas, ou si elles ne couvrent qu’une partie du prix, votre dernière option est de prendre un prêt hypothécaire auprès d’une banque américaine. Comme lors de l’achat d’une propriété au Canada, une banque américaine va vous prêter de l’argent garanti par votre propriété américaine. Cependant, alors que les citoyens américains ont accès à des produits attrayants – comme une hypothèque de 30 ans à moins de 4 pour cent – ils ne sont souvent pas disponibles pour les Canadiens. La principale raison pour cela est que les prêteurs américains n’ont pas accès à vos antécédents de crédit canadien. Les prêts hypothécaires aux États-Unis sont différents – au lieu de négocier en baisse par rapport au taux affiché par un prêteur comme nous le faisons au Canada, le taux affiché aux États-Unis est le meilleur tarif disponible pour les futurs propriétaires. Ainsi, non seulement les Canadiens ont à sauter à travers plusieurs cerceaux de feu pour financer une maison aux États-Unis, ils ont aussi à le faire à des taux d’intérêt bien plus élevés que ceux des citoyens américains.

Heureusement pour les Canadiens, un certain nombre de nos banques à charte ont des filiales aux États-Unis. Si vous pouvez négocier avec une filiale américaine de votre banque actuelle, vous aurez probablement accès à un taux inférieur à celui d’un prêteur américain typique. Les filiales américaines des banques canadiennes ont accès à vos antécédents de crédit du Canada.

Si vous allez dans cette voie, et que vous prenez une hypothèque auprès d’une institution américaine, vous devez être prêt à verser un acompte comme vous le feriez au Canada. Ici, nous sommes en mesure d’acheter une maison avec aussi peu que 5% d’acompte. Aux États-Unis, vous aurez besoin de mettre beaucoup plus – souvent au moins 20% .

Les incidences fiscales

En plus d’avoir à examiner vos options de financement, il y a trois grandes implications fiscales à considérer lors de l’achat d’immobilier aux États-Unis :

1. Les revenus locatifs

Si vous louez votre propriété de vacances aux États-Unis, et que le revenu de location est soumit à l’impôt sur ​​le revenu personnel à la fois aux États-Unis et au Canada. Vous devrez payer l’Oncle Sam d’abord, puis recevoir un crédit pour le montant des taxes payées et l’utiliser lors de votre démarche annuelle auprès de revenu Canada. Il est important que vous n’oubliez jamais de vos acquitter de vos vos impôts payables aux Etats-Unis. Si vous ne le faites pas, vous serez pénalisé de 30% sur votre revenu locatif brut.

2. L’impôt sur les gains en capital

Si vous vendez un bien immobilier américain pour plus de 300 000$, vous êtes contraint à payer un impôt sur ​​les gains en capital. Aux États-Unis, 100% de vos gains sont imposables. Toutefois, si vous possédez la propriété depuis moins d’un an, vous ne serez taxés qu’à un taux de 15%. Si vous payez des plus-values aux ​​américains, n’oubliez pas de demander un crédit pour ​​votre déclaration d’impôt canadienne. Et gardez à l’esprit que, advenant votre décès, votre succession sera imposé à Revenu Canada pour les gains en capital de votre propriété américaine.

3. Les droits de succession

Deux choses sont inévitables dans la vie: les impôts et la mort. Si vous décédez, et vous avez à la fois une valeur nette mondial de plus de 5,12 millions$ US et des biens d’une valeur de plus de 60 000$, le gestionnaire de votre succession devra faire une déclaration d’impôt successoral américaine. Malheureusement, ce faisant, votre gestionnaire immobilier devra payer une lourde taxe de 40% sur ​​votre propriété américaine…mais seulement jusqu’à ce que le bien soit vendu. C’est une chose de plus que le gestionnaire de votre succession devra traiter chaque année.


categories: Immobilier
tags: