Obtenir une hypothèque avec un courtier hypothécaire [Point de vue de l’expert]

Idriss Bouhmouch
by Idriss Bouhmouch décembre 23, 2013 / No Comments

Au cours des cinq dernières années, nous avons assisté à d’importants changements quant à la façon dont les banques et les créanciers acceptent d’accorder des prêts hypothécaires. La plupart de ces changements ont été mis en œuvre afin de resserrer les mesures de prêts.

Fini le temps des acomptes de 0$, les amortissements étalés sur 40 ans et les pratiques laxistes des créanciers. Chaque changement qui a été fait depuis 2008 a progressivement rendu le processus de qualification pour un prêt hypothécaire de plus en plus difficile.

D’autres changements ont été discrètement annoncés dernièrement, par certains usuriers, en prévision d’une forte probabilité que les règles de prêt deviennent de plus en plus restrictives. Les paiements relatifs à une dette non garanti seront dorénavant l’équivalent de 3% du remboursement du capital, quel que soit le montant contracté. Évidemment, plus les dettes que vous avez s’élèvent, moins les clients se qualifient pour un prêt hypothécaire.

Cet article est rédigé Jason Friesen, un courtier hypothécaire de l’agence hypothécaire Premiere Mortgage Centre.Habituellement, les banques et les prêteurs acceptent les paiements contractuels pour une dette non garantie, même si l’équilibre budgétaire s’avère légèrement inférieur à 3%. Toutefois, au cours des 5 dernières années, ces derniers ont changé leurs procédures. Les offres ne se basent plus sur un simple calcul et l’acceptation d’une pré-approbation de crédit n’est plus basée sur la capacité de s’acquitter des intérêts à payer.

Par exemple, pour que vous puissiez vous qualifier pour un prêt de 25 000$ sur votre marge de crédit, à un taux d’intérêt de 6%, la banque n’exigeait qu’un paiement de la partie intérêts qui s’éleve à 125$ (6% du prêt). Les prêteurs et les banques précédemment qualifiaient les clients pour des prêts hypothécaires basés sur les paiements minimaux. Cependant, les nouvelles règles hypothécaires exigent une gestion plus prudente réintroduisant la règle du fameux 3% nécessaire pour l’équilibre budgétaire. Les pratiques de souscription de la société de prêts hypothécaires stipulent qu’il faut faire un paiement de 750$ par mois (soit 3% de la dette), ce qui a un sérieux impact sur votre capacité à vous qualifier pour le prêt.

Prenons par exemple quelqu’un qui a un salaire de 65 000$/an et qui veut s’acheter une propriété. Et disons que la personne ne possède qu’une seule dette, une marge de crédit de 25 000$ utilisée pour les études maintenant remboursée grâce à un paiement mensuel de 125$/mois (intérêts seulement). Avant les nouvelles lois, les prêteurs permettaient à se client de contracter une dette de 325 000$.

Depuis, la considération du 3% et l’ajout du paiement de 750$/mois à votre passif, signifie que ce même client se qualifiera maintenant pour une hypothèque d’environ 200 000$. C’est une différence de 125 000$ à la baisse!
L’autre changement affecte les marges de crédit garanties et leur impact sur la pré-approbation pour un prêt hypothécaire. Les nouveaux changements adoptés par quelques prêteurs pénalisent à présent tous les emprunteurs qui ont des lignes de crédit non garanties sur leur maison. Si quelqu’un a une marge sécurisée de 300 000$ de crédit sans solde et qu’ils font une demande pour une autre hypothèque afin de se prémunir d’une propriété ; il se peut qu’une institution financière utilise désormais un calcul plus sévère avant de rendre une décision. Vous seriez surpris du nombre de gens qui ont de grandes marges de crédit garanties sur leurs maisons et qu’ils ne les ont pas utilisés au fil du temps. Cela pourrait leur causer problème si jamais ils décident d’acheter une deuxième résidence, un immeuble à revenu, ou qu’ils désirent aider un membre de la famille via l’achat d’une propriété.

Par exemple, voici le calcul qu’un prêteur fera pour déterminer le montant du prêt: on commence avec le montant de la limite x 4,6%, divisé par 12 (mois) pour déterminer le paiement mensuel. Si nous utilisons une limite de 300 000$, il s’agira d’un paiement mensuel de 1,150$ / mois.

J’ai travaillé avec plusieurs acheteurs un peu plus jeunes qui ont utilisé leurs parents comme cosignataires pour les aider à acquérir une propriété. Sachez que vous pouvez en tant que parent, être affecté ne façon négative par cette opération et que votre marge de crédit en souffre.

Ce resserrement continu des politiques de prêts hypothécaires a visiblement fait grincer des dents et fait en sorte qu’il est davantage plus difficile de s’acheter une maison. Je pense que l’utilisation de paiements plus élevés est un moyen plus réaliste d’entrevoir l’admissibilité au crédit. Toutefois, ne désespérez pas car le taux hypothécaire est à son plus bas depuis 50 ans.

Si vous souhaitez me contacter, n’hésitez pas à communiquer avec moi au 647-352-5825 ou écrivez-moi à [email protected].

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