Les calculs des coûts de refinancement sont sur le point de devenir beaucoup plus clairs

Idriss Bouhmouch
by Idriss Bouhmouch avril 20, 2012 / No Comments

Au cours des dernières années, de nombreux canadiens ont considéré mettre fin à leur hypothèque plus tôt que prévu afin de profiter de taux d’intérêts moins élevés, mais ils doivent faire face à des pénalités, souvent compliquées et coûteuses, pour arriver à cette fin.

Ces hautes pénalités de refinancement peuvent vous décourager à mettre un terme à votre hypothèque, mais au moins, le gouvernement force maintenant les banques à révéler comment ces dîtes pénalités sont calculées.

L’Association des Banquiers du Canada (ABC) à récemment annoncé un nouveau Code de Conduite qu’il compte introduire durant les prochains 6 à 12 mois, forçant les prêteurs à réaliser une clause claire en lien avec les options de prépaiement ainsi que les pénalités de refinancement.

Présentement, les éléments (taux d’intérêts, termes et conditions) utilisés pour calculer les pénalités de refinancement et les formules utilisées ne sont pas clairement indiqués par les prêteurs, masquant ainsi les coûts cachés en lien avec le refinancement.  Le montant total de la pénalité est généralement le plus élevé entre la somme de l’équivalent de trois mois en intérêts et le Différentiel de Taux d’Intérêts (DTI).  La plus grande source de confusion sur le refinancement se trouve dans la méthode de calcul DTI.  Celui-ci se doit de présenter le revenu perdu au prêteur lors de l’annulation précoce de l’hypothèque.  De façon précise – ou imprécise plutôt – ceci nous laisse ouvert à plusieurs interprétations car les calculs utilisés varient de manières significatives.

Heureusement, le Gouvernement a reconnu le manque de protection disponible vis-à-vis le consommateur et demande aux prêteurs fédéraux de remplir les clauses suivantes:

1.  La formule exacte et la méthode pour calculer les charges de prépaiement doivent être “claire, simple et éviter d’induire en erreur”

2. Une description sur les données utilisées (taux hypothécaire, termes de contrats ainsi que les  balances à payer et où obtenir ces informations

3.  Un plan des allocations de prépaiement disponibles qui ne tiennent pas compte des charges de prépaiement (par exemple, faire des prépaiements forfaitaires, augmenter la valeur des paiements réguliers ainsi qu’augmenter la fréquence de paiement à hebdomadaire ou bihebdomadaire)

4.  Un numéro 1-800 disponible pour rejoindre un représentant qualifié au service à la clientèle qui peut guider les emprunteurs à travers les calculs de pénalités de prépaiements

5.  Des calculateurs disponibles sur leur site Internet publique pour permettre un calcul approximatif raisonnable des pénalités

Cette dernière demande, celle d’un calculateur de refinancement,  a sans aucun doute le potentiel de devenir l’outil le plus utile pour le consommateur afin d’obtenir clairement les frais associés lorsqu’il met fin à son hypothèque.

Autres facteurs importants à noter:

  • Cette information est fournie annuellement ou lorsque qu’une déclaration de refinancement est écrite
  • Ces lignes directrices ne s’appliquent pas pour les caisses populaires et autres prêteurs qui ne sont pas gérés par cette même façon fédérale
  • Ces régulations exigeront aux banques de montrer comment elles arrivent aux pénalités de prépaiement d’hypothèque, mais elles ne doivent pas standardiser leur méthode de calcul.  Ceci est une distinction importante.

Il sera intéressant de voir comment ces nouveaux changements vont affecter le comportement des emprunteurs.  Il est possible que plusieurs vont considérer faire un refinancement s’ils ont accès aux bons outils pour y arriver, et plusieurs d’entre eux vont comparer les prêteurs selon leur façon de calculer les pénalités de refinancement.  Cela aura peut-être comme effet de forcer les prêteurs à ajuster leurs calculs de pénalités en réponse à un marché de plus en plus compétitif.

En gros, c’est un pas de géant pour promouvoir la l’information financière et augmenter le niveau de protection du consommateur dans le marché de l’hypothèque.