Hypothèque commerciale (immeuble à revenus)
Une hypothèque commerciale est un prêt fait sur l'immobilier commercial (à contraire) en prenant le bien en garanti. L'emprunteur est généralement une société ou une entreprise, et non un individu. L'entreprise peut être soit un partenariat, une société à responsabilité limitée ou une corporation. Par conséquent, l'évaluation des antécédents de crédit est plus compliquée avec ce type de prêt hypothécaire.Vous pouvez également vous attendre que les taux hypothécaires commerciaux sont significativement plus élevés que les taux résidentiels en raison de risque plus élevé.
Types de propriétés
Il y a un certain nombre de propriétés qui peuvent être classées comme des propriétés commerciales. Il est donc important d'identifier exactement quel est le type de propriété que vous voulez financer.
L'immobilier résidentiel peut être financer dans le cadre d'un prêt hypothécaire commercial s'il est un immeuble à revenu. Cela peut être dans une de ces trois catégories.
- Pur résidentiel, 1 à 4 unités
- Pur résidentiel, à 5 unités ou plus
- Résidentiel et Commercial mixte
Il y a un certain nombre d'autres propriétés qui tombent dans la catégorie des prêts hypothécaires commerciaux. Vous envisageriez une hypothèque commerciale, si vous cherchez à financer un immeuble à bureaux, et de l'immobilier commercial ou industriel.
Délai prévu
Les approbation pour prêts hypothécaires résidentiels prennent habituellement environ 90 jours pour fermer, mais peuvent prendre seulement 2 à 3 semaines. D'autre part, les prêts hypothécaires commerciaux prennent beaucoup plus de temps et une approbation peut prendre de 60 jours jusqu'à un an.
Types d'hypothèques commerciales
Pour les prêts hypothécaires commerciaux, il peut être difficile de comparer les taux puisque les critères de prêt ne sont généralement pas affichés et les termes et conditions peuvent différer considérablement. Il est conseillé d'obtenir les services d'un courtier hypothécaire. Un courtier hypothécaire commercial traite habituellement les cas d'immeuble à bureaux, propriétés industrielles et de détail, et de location d'appartements. Ils peuvent généralement vous mettre en contact avec un certain nombre de prêteurs qui peuvent répondre à vos besoins.
Un prêteur évalue les risques associés à la propriété individuelle.
Par exemple, une propriété mixte pourrait être hébergé un de magasin, mais avoir 2 ou 3 étages de propriétés résidentielles au dessus. Le risque d'une propriété augmente si la superficie pour affaires d'une propriété est supérieure à la superficie résidentielle (en pieds carrés). Les propriétés commerciales sont généralement considérées comme plus risqués puisque le remboursement dépend de la performance de l'entreprise.
Critères de qualification
Si vous choisissez de prendre une hypothèque commerciale, il y a des critères précis que vous aurez à satisfaire. La barre est placée assez haute puisque la valeur de ces prêts est beaucoup plus élevée.
- Ratio du service de la dette: Il s'agit du principal critère que les prêteurs évaluent et représente essentiellement le ratio des liquidités disponibles pour effectuer les paiements du prêt. La plupart des prêteurs qui applique le calcul du ratio prêt valeur s'attendent que vous investissez une partie de votre propre argent dans l'achat pour réduire le risque.
- Historique du crédit: La plupart des prêteurs exigent une bonne côte de crédit personnelle, ainsi qu'une preuve que votre entreprise est solvable. Il existe des prêteurs qui peuvent accepter des candidats ayant des antécédents de crédit moins-que-parfait, mais ils sont peu nombreux.
- État courant de l'entreprise: Si votre entreprise est en train d'opéré, les prêteurs commerciaux s'attendent à ce qu'elle soit rentable et stable. Il se peut que vous ailliez besoin de fournir votre plan d'affaires avec vos prévisions financières au prêteur pour qu'il s'assure que vous serez en mesure de faire vos paiements à temps. Certains prêteurs peuvent avoir une exigence minimum concernant la valeur nette de l'entreprise (généralement entre 100 000 et 200 000 $). Les fonds doivent être 'liquide' et non en équité, donc on parle de REER, d'argent comptant, d'actions mobilières, etc. (Jetez un coup d'œil à ça!)
- Type d'entreprise: Les termes d'une hypothèque commerciale dépendent du type d'entreprise ainsi que le type de propriété que vous voulez acheter. Ce peut être un sujet assez complexe donc il est conseiller de contacter un spécialise, soit un avocat ou un géomètre-expert pour vous conseiller.
- Acompte: Un acompte plus élevé est requis pour une propriété commerciale. Un acompte typique sur une propriété mixte tombe entre 20 et 35 %. Une propriété commerciale pure est généralement plus élevée, avec un acompte de près de 50 %. Votre profil de risque détermine directement la taille de l'acompte qui est exigé de votre part.
Assurance pour prêt hypothécaire commerciale
L'assurance pour une propriété commerciale est plus compliquée que celle d'une propriété résidentielle. Par exemple, la SCHL n'assurera pas une propriété purement commerciale. Toutefois, ils peuvent assurer une propriété mixe résidence-commerciale avec un acompte aussi bas que 15 %. Avec une propriété résidentielle, le prêteur peut être assuré que l'emprunteur fera de ses versements hypothécaires une priorité. Cependant, avec une hypothèque commerciale, il est plus facile pour l'emprunteur de déclarer faillite si l'entreprise ne va pas bien. Ainsi, les prêteurs ont besoin sécurité sous la forme d'assurances.
Frais de courtage hypothécaire
Si vous utilisez un courtier hypothécaire pour vous aider à entrer en contact avec un prêteur pour les meilleurs taux, le courtier vous facturera ses honoraires d'intermédiaire. Cela peut donc coûter aux clients quelques milliers de dollars. Certains des meilleurs prêts hypothécaires commerciaux sont maintenant offerts par des fonds privés tels que les fonds de pension, caisses populaires et prêteurs privés.