Hypothèques sur immeubles à revenu

Les immeubles à revenus représentent un choix d'investissement très populaire. Pour trouver du financement sur un placement commercial ou immeuble à revenu, les prêteurs font une distinction entre les propriétés ayant entre 1 à 4 unités, et celles à 5 unités ou plus. Le ratio prêt valeur maximum varie également selon le fait si le propriétaire utilise la propriété comme résidence.

Les immeubles à revenus avec 1 à 4 unités résidentielles

Les immeubles à revenus avec 1 à 4 unités sont admissibles à des taux hypothécaires très concurrentiels, puisque la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) accepte d'octroyer une assurance prêt hypothécaire pour minimiser les risques aux prêteurs. Vous pouvez même parfois avoir accès aux meilleurs taux hypothécaires résidentiels pour ce type de propriété.

Le ratio prêt valeur maximum disponible pour ces propriétés est de 80 % et les conditions varient en fonction de quelques facteurs.

1. Occupé par le propriétaire, ou non
2. Nombre d'unités

Avec une propriété avec 1 ou 2 unités, vous pouvez bénéficier d'un financement avec une mise de fonds aussi basse que 5 % (ratio prêt valeur pouvant aller jusqu'à 95 %). Le ratio prêt valeur maximum que vous devez avoir pour être admissible dépendra du fait si le propriétaire est occupant ou non. Le prêteur et l'assureur évalueront votre application.

Avec une propriété avec 2 à 4 unités, vous pouvez bénéficier d'un financement avec une mise de fonds d'au moins 10 %.

Immeubles à revenus avec 5 unités résidentielles ou plus

Avec immeubles à revenus avec 5 unités ou plus, vous n'êtes plus admissible pour l'obtention des meilleurs taux sur le marché. Vous devrez obtenir un financement commercial où les taux sont nettement plus élevés. De plus, vous êtes tenu de faire une avance de fonds et couvrir les frais d'inscription non remboursables de 150 $ par unité. Donc si vous êtes intéressé par une propriété avec 6 unités, cela vous coûtera 900 $ en frais d'inscription.

Les propriétés qui sont inclus dans cette catégorie comprennent les immeubles à logements multiples résidentiels, appartements résidentiels, établissements de soins autorisés et les maisons de retraite.

Une propriété à location au sens propre (c'est à dire quand le propriétaire n'habite pas sur place) requiert un acompte minimum de 20 %. Ce règlement est en vigueur depuis le 19 avril 2010.

Comment est-ce que le prêteur s'assure que ces propriétés sont 'résidentielles'?

Le prêteur se penchera sur le zonage du bâtiment pour s'assurer que les unités sont 'résidentielles' et non 'commerciales'.

Assurance pour hypothèques commerciales

L'assurance prêt de la SCHL vous coûte un montant fixe au début de votre achat, mais vous donne accès à un taux d'intérêt beaucoup plus bas puisque votre prêt hypothécaire est assuré et réduit le risque pour le prêteur. Dans le cas où vous vous n'effectuez plus vos versements, le prêteur à une garanti. Ce montant d'assurance sera amorti sur la durée de votre prêt hypothécaire.

L' assurance de la SCHL pour l'achat de propriétés multi résidentiel (5 unités ou plus), non occupés par leur propriétaire.

Vérifiez la valeur selon le tableau.

Source: SCHL 

Quels sont les critères d'admission pour une hypothèque sur un immeuble à revenu ?

Les critères de qualification sont plus sévères lorsque vous achetez un plus grand nombre de propriétés. Deux critères que les prêteurs peuvent évaluer comprennent:

• Valeur nette : La plupart des établissements n'ont pas de minimum, alors que certains prêteurs voudront que vous ayez une valeur nette d'au moins 100 000 $ par propriété.
• Ratio de couverture de dette : Ceci est un moyen de mesurer votre capacité à verser des paiements mensuels selon les revenus provenant de la location de votre propriété. Plus le ratio est élevé, plus il est facile de se qualifier pour un prêt. Cette condition varie d'un prêteur à l'autre. Certaines institutions considèrent simplement le loyer reçu pour vous qualifier alors que d'autres utilisent des méthodes plus conservatrices. Suivant l'évaluation de votre demande, un prêteur établira selon l'une ou l'autre.
• Contrebalancement du loyer : Les prêteurs offrent généralement des compensations pour loyer d'environ 70 à 80 %. Par exemple, une compensation pour loyer de 70 % signifie que 70 % de votre loyer total sera utilisé pour compenser vos dépenses telles que vos versements hypothécaires, taxes foncières et coûts d'électricité. C'est un moyen plus agressif pour vous qualifier pour un prêt hypothécaire.

• Inclusion des ententes de location : Avec cette méthode, 50 % de votre revenu annuel de location est ajouté à votre revenu réel, pour vous qualifier pour une hypothèque.

De plus, avoir une bonne côte de crédit, revenu vérifiable et une grande mise de fonds aidera votre application. Si vous êtes travailleur autonomne, il sera très difficile de vous d'obtenir une hypothèque commerciale à un taux intéressant. Vous allez devoir considérer recevoir du financement d'autres prêteur, comme HomeTrust.

Pour les prêts hypothécaires commerciaux, c'est une bonne idée de faire appel aux services d'un courtier hypothécaires pour recevoir de l'aide à développer votre stratégie de financement.