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Durée du terme vs. Période d'amortissement


Parmi les aspects qui sème la confusion les acheteurs potentiels de propriétés est la différence entre la durée d'un prêt hypothécaire et la période d'amortissement. La durée d'un prêt hypothécaire typique au Canada est d'une durée de 5 ans avec une période d'amortissement de 25 ans.

Durée du terme hypothécaire Période d'amortissement hypothécaire
Description La durée de temps pendant laquelle vous êtes engagé envers un taux hypothécaire, le prêteur, et les conditions énoncées par ce prêteur.
Le délai qui vous prendra pour rembourser la totalité de votre prêt hypothécaire.
Période de temps 6 mois - 10 ans Jusqu'à 30 ans2

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Durée du prêt hypothécaire

Le terme hypothécaire est la période de temps où vous vous engagez envers les taux hypothécaire, le prêteur, et la durée des prêts hypothécaires associés et les conditions. La durée du terme que vous choisissez aura un effet direct sur votre taux hypothécaire, de sorte que les termes plus courts sont historiquement avérés inférieurs aux taux hypothécaires à long terme. Une fois que le terme arrive à échéance, il faut renégocier le prêt hypothécaire. C'est comme si on revenait à la case départ! Vous devez donc renouveler votre prêt hypothécaire sur le capital restant, à un nouveau taux selon ceux en vigueur à la fin du terme.

Historique des taux hypothécaires d'une durée de 5 ans
Banque de Canada, taux hypothécaire sur 5-ans

Période d'amortissement de prêt hypothécaire

La période d'amortissement hypothécaire, d'autre part, est le délai nécessaire qu'il vous faudra pour rembourser la totalité de votre prêt hypothécaire. La période maximale d'amortissement au Canada est de 35 ans, mais en date du 18 Mars 2011, la période maximale d'amortissement sur les hypothèques assuré par la SCHL seront réduite à 30 ans. Les périodes d'amortissement plus longues réduiront vos paiements mensuels puisque vous payerez votre prêt hypothécaire sur un plus grand nombre d'années. Cependant, vous devrez payer plus d'intérêts sur la durée de l'hypothèque.

Période d'amortissement maximale est réduite à 30 ans depuis 18 Mars, 2011

En Janvier 2011, le ministre Flaherty a annoncé que la période d'amortissement maximale sur toutes les maisons assurées par la SCHL serait ramené de 35 à 30 ans. L'assurance prêt de la SCHL est requise sur tous les achats de maison avec un acompte de 20% ou moins. Par conséquent, si vous contribuez plus de 20% de la valeur de l'achat, certains prêteurs peuvent accepter une période d'amortissement de plus de 30 ans.

Beaucoup d'acheteurs choisissent des périodes d'amortissement plus courte pour avoir des paiements mensuels plus élevés lorsqu'ils peuvent se permettre d'épargner et donc bénéficient d'une réduction au total des intérêts à payer. Par exemple, prenons une hypothèque à 300 000 $, et comparons une période d'amortissement de 25 ans versus 30 ans.

Période d'amortissement à court vs à long terme

Scénario A
Période d'amortissement plus courte
(25 ans)

Scénario B
Période d'amortissement plus longue
(30 ans)

Différence
(Scénario B-A)
Montant du prêt hypothécaire $300,000 $300,000 -
Période d'amortissement 25 ans 30 ans -
Taux d'intérêt 5.1% 5.1% -
Versement mensuel $1,762 $1,620 ($142)
Total des intérêts payés $228,580 $339,659 $111,079

Les versements hypothécaires selon le scénario B sont plus petits à chaque mois, mais le propriétaire de la maison fera des versements mensuels pour 5 années supplémentaires. Le total des intérêts épargnés en choisissant une période d'amortissement plus courte excède 100 000 $.

Pour l'investisseur sophistiqué, ces économies devraient être comparés au coût d'opportunité d'autres investissements. En utilisant l'exemple ci-dessus, les économies mensuelles de 142 $ selon le scénario B, pourrait être investi ailleurs, et, selon ce rendement, pourrait sortir gagnant après 35 ans.

Les privilèges de prépaiement sont établis par votre prêteur de sorte que vous pouvez raccourcir votre période d'amortissement, soit en augmentant vos versements mensuels réguliers et / ou en faisant des paiements forfaitaires pour diminuer le capital à payer, sans pénalité. Cependant, au-delà de ces privilèges, vous engagez souvent des pénalités coûteuses pour effectuer des paiements supplémentaires. Selon l'Association canadienne des conseillers hypothécaires, 24% des Canadiens ont profité des options de remboursement anticipé en 2009.

Popularité des terme hypothécaire et périodes d'amortissement disponibles

Group d'âge
18-34 35-54 55+ Tous les âges
Terme d'une année 5% 7% 6% 6%
Terme de 2-4 ans 27% 18% 12% 20%
Terme de 5 ans 66% 65% 69% 66%
Terme de 6-10 ans 3% 9% 10% 7%
>Terme de plus de 10 ans 0 0 2% 1%

Source: Association Canadienne des Conseillers Hypothécaires Accrédités (ACCHA) Automne 2010 Rapport des Consommateurs

La durée du prêt hypothécaire de 5 ans représent 66% de toutes les hypothèques, est de loin la durée la plus commune au Canada. Une analyse plus poussée montre que 8% de plus des prêts hypothécaires ont une durée maximale de cinq ans, tandis que 26% des prêts hypothécaires ont des durées plus courtes, dont 6% d'une durée d'un an ou moins, et 20% avec des termes d'une année à moins de quatre ans.

Type d'achat
Nouvelle acquisition
Toutes les hypothèques
Jusqu'à 25 ans
58% 78%
30 ans
12% 8%
35 ans
30% 8%
40 ans
0% 6%

Source: Association Canadienne des Conseillers Hypothécaires Accrédités (ACCHA) Automne 2010 Rapport des Consommateurs

La période d'amortissement hypothécaire la plus commune est de 25 ans. Toutefois, 42% des nouveaux prêts hypothécaires ont eu des périodes d'amortissement maximale de 25 ans. C'est une observation intéressante compte tenu que les périodes d'amortissement ont été seulement fixés à un maximum de 35 ans en 2006. 1 Depuis le 18 Mars 2011, la période d'amortissement maximale sur toutes les maisons assurées par la SCHL sera ramené de 35 à 30 ans. 

 

[1] ACCHA Automne 2010 Rapport des Consommateurs

[2] La période d'amortissement maximale est réduit à 30 ans sur les hypothèques assurées par la SCHL, depuis le 18 Mars 2011.